Stockholms flerbostadshus står inför en stambytesvåg: sekelskifteshusen i innerstan är ofta inne på sin andra eller tredje generation stammar, många hus från 1940–60-talen har originalstammar som passerat sin tekniska livslängd, och miljonprogrammets bestånd är mitt i den. Perfecta projektleder stambyten i hela Stockholmsområdet som oberoende beställarombud. Vi utför inga entreprenader och säljer inga rör, utan ser till att er förening upphandlar rätt entreprenör till rätt pris.
Certifierad Byggprojektledare
Stambyte innebär att rör och stammar som leder vatten och avlopp i fastigheten byts ut mot nya. Det är ett nödvändigt projekt som alla BRF i Stockholm måste genomföra i tid för att säkerställa att rörsystemen hålls hela och fungerar som de ska, annars kan det bli avsevärt dyrare på grund av läckande rör med fuktskador som följd.
Ett stambyte, då man byter ut fastighetens huvudledningar för vatten och avlopp, är ofta ett omfattande renoveringsprojekt.
Eftersom dessa rör vanligtvis är inbyggda i väggar, golv och särskilda schakt, måste man bryta upp ytskikten för att komma åt dem. Det innebär att man behöver riva till exempel kakel och tätskikt.
Detta är särskilt nödvändigt i badrum, men ibland behöver man även göra ingrepp i kök eller andra utrymmen.
Därför blir en komplett badrumsrenovering nästan alltid en oundviklig del av ett traditionellt stambyte.
Ett stambyte genomförs var 40–60:e år, lite beroende på fastighetens ålder och rörstammarnas skick.
När ert hus byggdes säger mycket om var ni står.
Sekelskifte och 20–30-tal: innerstans äldre hus har ofta stambytts en eller två gånger tidigare. Ligger senaste bytet 40–60 år bakåt är det dags att statusbedöma. 1940–60-tal: i närförorternas bestånd finns både hus med originalstammar på övertid och hus som stambyttes under 80- och 90-talens ROT-våg och nu närmar sig nästa cykel. Miljonprogrammet (1965–75): originalstammarna är i dag 50–60 år gamla, och de stora, repetitiva bestånden gör att en väl genomförd upphandling ger tydliga skalfördelar. Oavsett epok ger föreningens underhållsplan och en förstudie svar på var just ert hus ligger.
Arbetsordning för Perfecta Projektledning vid stambyte i Stockholm
Ett exempel ur verkligheten: hos BRF Båtsmannen var Perfecta beställarombud och projektledare för föreningens stambyte, med entreprenadbesiktning som del av uppdraget.
Ett exempel att läsa i sin helhet är stambytet i Brf Båtsmannen i Gustavsberg (134 lägenheter i fem huskroppar från 1963), där Perfecta var beställarombud och projektledare från förstudie till slutbesiktning. Bland övriga uppdrag: Brf Valfisken mindre på Östermalm (projektledning av stambyte samt renovering av källarvåningar och bjälklag), Brf Stiftelsen 4 i Sundbyberg (besiktningsförrättare vid föreningens stambyte) och Brf Kråkan 6 (förstudie, upphandling och projektledning). Vi arbetar även i Solna och Nacka, där vi projektleder och agerar stambyteskonsult.
Entreprenadkostnaden för ett traditionellt stambyte med badrumsrenovering ligger typiskt mellan 360 000 och 450 000 kronor per lägenhet inklusive moms. Större föreningar ligger i spannets nedre del. Därtill kommer byggherrekostnader på omkring 15 procent för besiktning, projektledning, kontroller och myndighetsavgifter. På sidan vad kostar ett stambyte kan ni räkna fram ett preliminärt budgetriktvärde för er förening på två minuter.
Så här såg tidslinjen ut i Brf Båtsmannen: beslut om projektering på extrastämma i november 2020, färdigt förfrågningsunderlag i början av mars 2021, cirka sex veckors upphandling inklusive platsbesök, kontrakterad generalentreprenör och byggstart den 1 november 2021. Entreprenaden delades in i 22 delprojekt efter husens stamlägen, med en byggtid på åtta veckor per lägenhet. Räkna alltså med ungefär ett år från beslut till byggstart, tid som betalar sig i form av jämförbara anbud och ett genomarbetat kontrakt.
Ett stambyte som innebär en väsentlig ändring av vatten- eller avloppsinstallationerna kräver anmälan till kommunen och startbesked innan arbetet får börja. Om åtgärden enbart är anmälningspliktig behövs normalt ingen kontrollansvarig, men byggnadsnämnden kan besluta annat. Läs mer om kraven i artikeln När kräver renoveringen bygganmälan och kontrollansvarig?
För hus inom Stockholms stad ger stadens vägledning om stambyte konkreta exempel. Nya lägen för vatten- och avloppsstammar kräver anmälan och startbesked. Ett byte i samma läge behöver enligt vägledningen oftast inte anmälas, men andra ingrepp i projektet kan påverka bedömningen. Staden lyfter också tillgängligheten i badrummet. Ett högre golv eller en smalare dörröppning kan göra rummet svårare att använda. Vi behöver därför bedöma hur återställningen påverkar de boende när vi planerar arbetet.
I Stockholms stads ritningssökning kan föreningen hitta planritningar och de vatten- och avloppsritningar som finns hos stadsbyggnadskontoret. Sök med fastighetsbeteckningen, alltså fastighetens registrerade namn och nummer. Lägenhetsnumret fungerar inte som sökbegrepp. Inloggning med e-legitimation behövs för att hämta ritningarna hemifrån. Ritningarna visar vad som lämnats in i tidigare ärenden; vi behöver jämföra dem med hur huset ser ut i dag.
När avlopp från tvättställ och golvbrunn ligger under golvet rivs hela badrummet för att därefter byggas upp på nytt i samband med stambytet. I våtrum är det viktigt att det finns fuktskyddande membran i golv och väggar för att vatten inte ska sprida sig i byggnaden. Detta tätskikt har en kortare livslängd än installationerna. Det är också ur ett förvaltningsperspektiv en god idé att en och samma garantipart ansvarar för hela sanitetsanläggningen. Dessa förhållanden i kombination är huvudanledningen till renoveringen av badrummet.
I köket ligger stammarna oftast i väggen, bakom eller vid sidan av köket. I dessa utrymmen återfinns inga tätskiktsmembran, det betyder att entreprenören endast behöver komma åt själva stammen, utan att behöva demontera hela köket.
Eventuellt kan baksidan på diskbänksskåp, överskåp framför stammen, sockel eller stänkskydd bakom diskbänk behöva demonteras för åtkomst.
För att kunna bo kvar under stambytet, byts inte alla stammar inom lägenheten ut vid ett och samma tillfälle. Om lägenheterna är bestyckade med två stamlägen kommer de att få byggbesök vid två separata tillfällen. Det förekommer lägenheter med tre stamlägen, i dessa kan det föreligga risk för tre separata påhälsningar.
Då ett stambyte är en större renovering så medför det stora ingrepp som kan innebära att det blir dammigt, därför är det viktigt att du som bostadsrättshavare täcker över utsatta möbler, skåp och elektriska apparater med mera. Denna övertäckning ansvarar du som bostadsrättshavare för och den ska vara färdigställd till renoveringsstart. Däremot ansvarar entreprenören för att täcka över berörda golvytor och trapphus. Detta görs ofta med mjölkpapp och ibland med masonit (för golven).
När ni täcker era möbler med mera är det mycket viktigt att ni är sparsamma med tejp på målade ytor då klistret kan ”brinna” fast och ta med sig färg när tejpen tas bort efter dryga två månader. Textilier bör täckas med lakan.
Undvik tejp direkt på känsliga målade eller lackade ytor och följ projektets instruktioner för skyddstäckning. Om en skada ändå uppstår behöver ansvaret bedömas utifrån hur skadan uppkommit och vilka avtal som gäller. Entreprenörens ansvar kan inte uteslutas generellt.
Som bostadsrättshavare ska du även plocka undan i och på berörda ytor så som badrum/WC, kök och hall. Under byggtiden behöver ni själva se över täckta dörrhål, passager där ni passerar och bryter täckningen.
Det är viktigt att plocka undan lösöre du är rädd om då saker kan ramla ner på grund av de vibrationer som uppstår i samband med stambyte. Ta även ner och skydda alla textilier så som gardiner, lampskärmar och filtar så att de inte utsätts för damm.
Det är möjligt att bo kvar under ett stambyte men det kan vara påfrestande för dig som boende, så vissa väljer ett alternativt boende under renoveringstiden. För de som väljer att bo kvar så finns det ofta vatten kontinuerligt i lägenheten, antingen på en toalett eller i köket. Detta förutsätter att de är anslutna till olika stammar och att stammarna byts vid olika tillfällen. Under tiden badrummet renoveras finns tillgång till toalett och dusch i en tillfällig lösning på gården, alternativt särskilt utrymme i byggnaden om detta är möjligt.
Stambyte i en bostadsrättsförening (BRF) i Stockholm innebär ett omfattande utbyte av fastighetens samtliga huvudledningar för vatten och avlopp, inklusive tillhörande grenledningar in till lägenheternas badrum och kök.
Detta blir nödvändigt då rörledningar har en begränsad livslängd, vanligtvis 40 till 60 år, och riskerar korrosion och läckage. Styrelsen behöver utreda åtgärderna och klarlägga vilka beslut som krävs enligt lag och föreningens stadgar. Väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark ska normalt beslutas på föreningsstämma. Om en om- eller tillbyggnad förändrar en bostadsrättslägenhet krävs bostadsrättshavarens samtycke eller ett stämmobeslut med minst två tredjedelar av de röstande och hyresnämndens godkännande.
Processen innefattar projektering, anbudsförfarande och själva genomförandet av entreprenören, vilket kan medföra ingrepp i lägenheterna.
Finansieringen sker genom föreningens medel, lån och eventuella avgiftshöjningar. Juridiskt ansvarar BRF för stammarna, medan stambytet påverkar även medlemmarnas inre underhållsansvar.
Tidsmässigt kan ett stambyte i en större BRF vara ett långvarigt projekt och påverkar boendet i form av begränsad tillgång till vatten och avlopp samt buller. Information om stambyten kommuniceras via årsredovisningen och direkt till medlemmarna, vilket är viktigt för både nuvarande och potentiella köpare.
Vad ett stambyte kostar per lägenhet och vad som påverkar priset ser ni på sidan vad kostar ett stambyte i Stockholm.
Vad kostar ett stambyte i Stockholm?
Entreprenadkostnaden ligger typiskt mellan 360 000 och 450 000 kronor per lägenhet inklusive moms, där större föreningar hamnar i spannets nedre del. Därtill kommer byggherrekostnader på omkring 15 procent för besiktning, projektledning, kontroller och myndighetsavgifter. På sidan vad kostar ett stambyte kan ni räkna fram ett preliminärt riktvärde för er förening.
Hur lång tid tar ett stambyte?
Räkna med ungefär ett år från beslut till byggstart: förstudie och projektering, därefter cirka sex veckors upphandling när förfrågningsunderlaget är klart. Själva byggtiden är ungefär åtta veckor per lägenhet, och totaltiden beror på antalet lägenheter och hur husens stamlägen låter entreprenören dela in arbetet i etapper.
Kan man bo kvar under stambytet?
Ja, de flesta bor kvar. Genom att stammarna byts i etapper finns ofta vatten i kök eller på en toalett under tiden, och under badrumsrenoveringen ordnas dusch och WC i en tillfällig lösning på gården eller i fastigheten. Det är dock påfrestande att bo i en byggarbetsplats. En del väljer annat boende under de mest intensiva veckorna.
Hur väljer vi entreprenör?
Aldrig på offerter utan förfrågningsunderlag. Med ett genomarbetat underlag svarar alla anbudsgivare på samma sak, och anbuden går att jämföra på riktigt. I Brf Båtsmannen tog det cirka sex veckor från färdigt förfrågningsunderlag till kontrakt, inklusive entreprenörernas platsbesök. Vi tar fram underlaget, utvärderar anbuden och upprättar entreprenadkontraktet.
Hör av dig till oss för att få svar på eventuella frågor och önskemål.
