Byggherrekostnader vid stambyte: vad ingår i de 15 procenten?

Av Thomas Stertman, VD och senior byggkonsult · Publicerad 26 juli 2026

Entreprenörens anbud täcker inte föreningens hela kostnad för ett stambyte. Föreningen behöver också budgetera för de uppdrag och utgifter som ligger utanför entreprenaden. I våra budgetriktvärden räknar vi med cirka 15 procent av entreprenadkostnaden för byggherrekostnader. Det är en schablon för stambyten, som behöver stämmas av mot det aktuella projektet.

Vad är byggherrekostnader?

Föreningen är byggherre när den låter utföra ett stambyte. Byggherrekostnaderna omfattar exempelvis föreningens utredningar och konsultuppdrag samt de myndighetskostnader som projektet medför. Vilka poster som behövs och hur stora de blir beror på projektets omfattning och hur uppdragen fördelas.

ÄTA hör till entreprenadkostnaden. Reserven för sådana arbeten ska därför redovisas separat från byggherrekostnaderna. Läs mer om ÄTA vid stambyte: ändring, tillägg och avgående arbeten.

Förstudie och projektering

Förstudien undersöker fastighetens förutsättningar och hjälper föreningen att avgränsa åtgärderna. Inför upphandlingen upprättas ett förfrågningsunderlag så att entreprenörerna kan lämna anbud på samma omfattning.

Hur projekteringen fördelas beror på entreprenadformen och avtalet. Projektering som föreningen beställer av en konsult är en byggherrekostnad. Projektering som ingår i entreprenörens åtagande ligger i entreprenadkostnaden och ska inte räknas en gång till. Skillnaden beskrivs i artikeln om totalentreprenad och utförandeentreprenad.

En förstudie kan lämna delar av omfattningen oklara, exempelvis när konstruktionerna är dolda. Då behöver budgeten ta hänsyn till det. Förstudien innebär därför inget löfte om att hela entreprenaden kan upphandlas till fast pris.

Projektledning och byggledning

Byggprojektledningen företräder föreningen genom upphandlingen och under projektet. Konsulten fungerar som beställarens kontrollant och följer upp kontraktet och ekonomin. Vid delad entreprenad samordnar byggledningen facken. Varje entreprenör leder sina egna arbeten.

Budgetera för uppdraget fram till slutavräkningen, som kommer efter slutbesiktningen. Uppdragets omfattning och ersättningsform ska framgå av anbudet innan föreningen beställer.

Kontrollansvarig och myndighetskostnader

Behovet av kontrollansvarig behöver klarläggas för det aktuella projektet. Kravet gäller inte varje lov- eller anmälningspliktig åtgärd. Budgeten behöver också ta höjd för de myndighetsavgifter som blir aktuella, exempelvis vid anmälan.

Om behovet av kontrollansvarig eller anmälan ännu inte är utrett ska det framgå i budgeten. En utelämnad kostnadspost får inte läsas som ett besked om att kravet saknas.

Besiktningar

Vid entreprenadbesiktningar granskas arbetena mot kontraktets krav och fel dokumenteras. Föreningen behöver avsätta pengar för de besiktningar som ingår i projektet.

En garantibesiktning är ett separat uppdrag. Den ingår inte i Perfectas projektledningsuppdrag fram till slutavräkningen. Under garantitiden ansvarar entreprenören för garantiärendena.

Boendesamordning och försäkring

Vid stambyte behöver entreprenören tillträde till lägenheterna. Föreningen behöver planera hur bostadsrättshavare och hyresgäster får information och hur tillträdena samordnas. Boende- och hyresgästsamordning är ett tillval hos Perfecta och ska budgeteras om föreningen beställer det.

Föreningen behöver också gå igenom sitt försäkringsskydd inför arbetena. Eventuella kostnader för föreningens kompletterande försäkringar hör till byggherrekostnaderna.

Från schablon till projektbudget

Cirka 15 procent är ett budgetriktvärde för byggherrekostnader vid stambyte. När omfattningen och konsultuppdragen preciseras ersätts schablonen med projektets beräknade kostnader. Entreprenadkostnaden och reserven för ÄTA redovisas för sig.

På sidan Vad kostar ett stambyte? kan ni få ett preliminärt budgetriktvärde för fastigheten. Underlaget behöver sedan prövas mot förutsättningarna i ert projekt.