Fasadrenovering innebär att fasaden underhålls eller att hela eller delar av den byts ut mot ny.
Alla fastigheter är i behov av fasadrenovering med jämna mellanrum – hur ofta beror på fasadens skick och material.
Vanliga fasader på flerbostadshus är trä, betong, tegel eller puts.
Livslängden för dessa fasader och de material som de är gjorda av varierar.
Vad som menas med teknisk livslängd är hur länge produkten uppfyller efterfrågad funktion med rekommenderat underhåll.
Underhållsbehovet och behovet av fasadrenovering varierar från byggnad till byggnad, beroende på hur omfattande underhållet varit genom åren och vilken typ av material som används. Även det geografiska läget är en påverkande faktor. När fasaden bör åtgärdas framgår av underhållsplanen.
Andra faktorer, som utsatthet för väder och vind, har större betydelse för vissa fasader än för andra.
Gemensamt är dock att alla fasader behöver renoveras någon gång.
Det finns både lättare och mer omfattande underhåll beroende på fasadens beskaffenhet.
Renovering & ombyggnadsprojekt
Underhållsbehov:
Välj en fasadtyp som passar byggnadens behov och som föreningen har råd att underhålla.
I samband med en fasadrenovering uppstår ett unikt tillfälle att effektivisera underhållet av fastigheten.
Genom att samordna arbeten som fönster- och balkongrenovering med själva fasadarbetet minskar kostnaderna för ställningar och logistik. Även ett takbyte kan tas i samma etablering. Ställningen står för ungefär 20 procent av takentreprenadens kostnad.
Att renovera fasaden på ett flerfamiljshus i Stockholm är ett omfattande projekt som kan innebära stora kostnader för bostadsrättsföreningen. För att få en tydligare bild av vilka faktorer som driver upp kostnaderna kan vi titta närmare på de olika aspekterna som spelar in.
Fasadens skick är en annan central aspekt. En fasad med omfattande skador och slitage kräver mer arbete och material, vilket leder till en högre kostnad jämfört med en fasad som endast behöver mindre reparationer. Regelbundet underhåll och åtgärder vid upptäckta skador kan därför vara en lönsam strategi för att hålla nere kostnaderna för en framtida fasadrenovering.
Tomtens och husets beskaffenhet påverkar också kostnaderna. En kuperad tomt eller begränsad framkomlighet kan försvåra arbetet och leda till extra kostnader för exempelvis byggnadsställningar. I vissa fall kan dessa kostnader utgöra en stor del av den totala renoveringskostnaden.
Utöver själva fasadrenoveringen kan ytterligare arbeten påverka slutkostnaden. Många bostadsrättsföreningar väljer att passa på att utföra andra åtgärder i samband med fasadrenoveringen, såsom tilläggsisolering eller renovering av fönster och dörrar. Dessa åtgärder tillkommer utöver kostnaden för själva fasadrenoveringen och bör beaktas vid budgeteringen.
Ovanstående faktorer är generella. Varje fasadrenovering är unik. För att få en exakt kostnadsbild är det alltid rekommenderat att inhämta offerter från flera olika entreprenörer.
Vid fasadrenovering är Perfecta Projektledning er byggprojektledare genom förstudie, projektering och upphandling. I entreprenadkontraktet utses vi till beställarens ombud och driver och besiktar entreprenaden åt föreningen. Utöver projektledning ombesörjer vi också hyresgäst- och boendesamordning. Första steget i alla fastighetsprojekt är att utföra en förstudie.
Förstudien i samband med fasadrenovering besvarar följande frågeställningar:
Väljer ni att gå vidare med projektet följer projektering av förfrågningsunderlag (FFU). I detta underlag förtydligas vad och hur projektet ska handlas upp och genomföras. Önskar ni genomföra en upphandling i konkurrens är förfrågningsunderlaget också grunden för anbudsutvärderingen. Ett alldeles för vanligt upphandlingsförfarande innebär att beställaren bjuder in ett antal olika anbudsgivare till platsbesök och ber därefter om offerter. Vad som händer då är att varje anbudsgivare har sin egen uppfattning om vad ni som beställare behöver och lämnar anbud och avtalsvillkor efter eget tycke och smak. I slutändan går anbuden inte att jämföra på lika villkor.
I våra upphandlingar lämnar anbudsgivarna uppgifterna i våra formulär som svar på förfrågningsunderlaget, inga egna anbudsmallar eller villkor accepteras.
Efter att ni som beställare valt entreprenör för fasadrenoveringen tar vi fram ett entreprenadkontrakt, en detaljerad produktionstidplan, prestationsbaserad betalningsplan och säkerhet för entreprenaden och efterföljande garantitid.
När väl själva fasadrenoveringen startar ombesörjer vi på Perfecta Projektledning följande arbetsuppgifter:
Med Perfecta Projektledning som beställarombud kan ni som byggherre känna er trygga med att projektet med fasadrenovering blir färdigt i tid och till rätt pris. Ett exempel är fasadrenoveringen hos Brf Stämjärnet 1 på Södermalm, där fasad, fönster och balkonger åtgärdades i samma entreprenad.
Vill du veta mer om vilka tjänster vi kan erbjuda?
Kontakta oss redan idag på 08-54 90 38 90.
Hur vet vi om fasaden behöver renoveras nu – eller kan vänta?
Utgå från underhållsplanen och fasadens faktiska status. Varningssignaler är sprickor och bom i putsen (partier som släppt från underlaget), frostskador, fukt- och saltutfällningar, rostränder vid balkonginfästningar och rötskador i trädetaljer. Är ni osäkra gör vi en statusbedömning i förstudien – då får ni svar på om åtgärden behöver göras nu eller kan planeras några år framåt.
Räcker det att renovera fasaden, eller är det ett fasadbyte som gäller?
Det avgörs av materialet och hur långt skadorna gått. Puts som fortfarande sitter mot underlaget kan lagas och målas om, tegel kan fogas om och träpanel målas. Har putsen släppt över stora ytor, är armeringen i betongen angripen eller är panelen rötskadad rakt igenom håller inga lagningar särskilt länge. Då blir det ett partiellt eller fullständigt fasadbyte, den mest omfattande formen av fasadrenovering. I förstudien bedömer vi fasadens skick och ger er besked om vilken nivå som är rätt, med en budgetindikation innan ni går vidare till upphandling.
Vad händer om vi skjuter upp fasadrenoveringen för länge?
Fasadens uppgift är att skydda stommen. När putsen eller fogarna släpper tränger fukt in, och då växer skadan inåt – armering korroderar, frostsprängningarna blir fler och det som hade räckt med ommålning kan sluta i partiellt eller fullständigt byte. Nedfallande puts är dessutom en säkerhetsrisk som fastighetsägaren ansvarar för. Planerat underhåll är nästan alltid billigare än att vänta in skadan.
Hur ofta behöver en fasad renoveras?
Det beror på material, läge och hur underhållet skötts genom åren. En putsfasad behöver målas om med jämna mellanrum och putsas om mer sällan, tegel klarar sig länge men kan behöva fogas om, och trä kräver regelbunden målning. Väderutsatta lägen sliter mer. Underhållsplanen visar var er fasad ligger i cykeln – och en statusbedömning ger exakt besked.
Krävs bygglov för fasadrenovering?
Renoverar ni i samma material och kulör krävs normalt inget bygglov. Ändras fasadens utseende – annan kulör, annat material eller ändrade detaljer – kan bygglov krävas inom detaljplanerat område, och för kulturhistoriskt värdefulla byggnader gäller strängare regler. I förstudien klargör vi vad som gäller för just er fastighet.
Kan vi bo kvar under fasadrenoveringen?
Ja. Räkna med byggställning och intäckning som skuggar fönstren, buller dagtid vid knackning och blästring, och att balkongerna är avstängda under perioder av arbetet. Vi ser till att entreprenören aviserar de boende i god tid inför störande moment.
Dags att renovera fasaden? Ring 08-54 90 38 90 eller mejla info@perfecta-projektledning.se.
