Balkongrenovering

Det finns många olika balkongkonstruktioner, men det som är gemensamt för alla är att den tekniska livslängden ligger runt 30 år. Underhållsbehovet kan dock variera beroende på typ, byggkvalitet och läge.

Olika metoder för balkongrenovering

Som rubriken antyder finns det inte bara en metod att underhålla balkonger på.

Den enklaste renoveringsformen är lagning av karbonatiseringsskador. Karbonatisering innebär att den omgivande betongen inte längre ger armeringen korrosionsskydd. När armeringen rostar bildas järnoxid på armeringsstålets yta. ”Påväxten” leder till sprickbildning i betongkonstruktionen. Sprickorna medför således en reducering av betongens bärförmåga. Upptäcker man karbonatiseringsskador i tid kan man lyckas bromsa upp förloppet med urkratsning och pågjutning.

I många fall lyckas man inte fånga upp dessa skadeförlopp i tid och då återstår nästa renoveringsform som innebär partiell nedbilning av betongen. Kantbilning är en vanligt förekommande metod som går ut på att man avlägsnar ”sjuklig” betong, kantbalkar blästras rena och rostskyddsbehandlas. Metoden kombineras ofta med ny överbetong.

En mer radikal renoveringsform uppstår när betongen inte går att rädda. Denna metod innebär fullständigt avlägsnade av betong och armering, med omgjutning och nytt tätskikt som åtgärd. Många beställare tar också tillfället i akt och utvecklar och förbättrar balkongkonstruktionen i samband med renovering. Dock bör man känna till att dessa åtgärder kräver bygganmälan eller bygglov.

Förstudie

En balkongrenovering med Perfecta Projektledning som projektledare inleds alltid av en så kallad förstudie. Syftet med denna rapport är att besvara ett antal frågeställningar innan byggherren tar beslut om åtgärd:

1. Status på balkongerna?
2. Underhållsbehov?
3. Finns det andra underhållsbehov att tillse?
4. Typ av renoveringsåtgärder?
5. Hur akut är renoveringsbehovet?
6. Kräver åtgärderna bygglov eller anmälan till SBK?
7. Ska byggherren eller entreprenören detaljprojektera?
8. Hur ska dessa arbeten handlas upp?
9. Vad kan kostnaden förväntas bli?

Förstudierapporten fungerar som beslutsunderlag till er som beställare. Om förstudien förordar renovering tar projekteringsfasen vid efter beslut av styrelsen.

Projekteringsfas

I den så kallade grovprojekteringen tar vi fram funktionsbeskrivning (baserad på AMA) på de åtgärder man avser genomföra i samband med balkongrenoveringen. Utöver beskrivningar upprättas också Administrativa Föreskrifter (AF), ritningar, anbudsformulär och anbudsinfordran. Tillsammans utgör dessa handlingar förfrågningsunderlag, underlagets syfte är bland annat att beskriva projektet så att det blir kalkylerbart för anbudsgivarna. Det andra syftet är att ta in anbud som är jämförbara, det vill säga samtliga anbudsgivare svarar på samma underlag och på samma sätt.

Ett mycket vanligt lekmannamisstag är att ta in offerter från olika entreprenörer utan förfrågningsunderlag. Vad man då erhåller som anbudsinfordrare är offerter som är som är baserade på anbudsgivarnas egna idéer om beställarens behov, dessa anbud blir således mycket svåra att ställa mot varandra.

Upphandling

När förfrågningsunderlaget är godkänt av er som beställare så tar upphandling av entreprenör vid. Upphandlingen kan vara riktad eller i konkurrens. Vanligast är konkurrensutsatt upphandling där vi tar fram ett antal olika anbudsgivare som bjuds in till platsbesök för utförliga besiktningar av arbetsområdet. Efter avslutad anbudstid granskar och sammanställer Perfecta anbuden till en så kallad anbudsutvärdering. Detta dokument fungerar som beslutsunderlag för er som byggherre. När ni valt anbudsgivare så kallar vi till ett upphandlingsmöte där vi går igenom anbudet och förfrågningsunderlaget för att fastställa att inget är oklart från entreprenörens sida. Är allt i sin ordning upprättar Perfecta ett förslag till entreprenadkontrakt.

Efter att båda parter har signerat kontraktet är det dags att upprätta en detaljerad produktionstidplan med tillhörande betalningsplan. I samband med att startmöte bokas går även en kallelse ut till informationsmöte med boende/hyresgäster.

Arbetsutförande

Efter avslutad upphandling tar själva arbetsutförandet vid och Perfecta tar över rollen som beställare. I denna fas agerar vi ombud, kontrollant och boendesamordnare. Det enda ni som styrelse behöver göra är att fatta beslut i vissa frågor. Våra ingående arbetsuppgifter är:

• Upprätta och administrera Boappa (för digital dokumenthantering och kommunikation)
• Hålla försyn
• Ombesörja aviseringar och tillträde
• Hålla protokollförda byggmöten
  Löpande kvalitetskontroller
• Vara tillgängliga och samordna boendefrågor
• Hålla eventuella förbesiktningar
• Se till att kvalitets- och tidplaner efterlevs
• Ekonomisk granskning och uppföljning
• Hantera och administrera Fråga – Svar
• Granska och bedöma ÄTA-förfrågningar
• Granska entreprenadhandlingar
• Hålla slutbesiktning
• Hålla slutavräkningsmöte med entreprenör
• Slutrapportering till styrelse

Kostnadsfri offert

Önskar ni ett smärtfritt balkongprojekt i tid och till rätt pris – tveka inte att kontakta oss på Perfecta Projektledning för en kostnadsfri offert! Ring idag på 08-54 90 38 90!