Det finns många olika balkongkonstruktioner, men det som är gemensamt för alla är att den tekniska livslängden ligger runt 30 år. Underhållsbehovet kan dock variera beroende på typ, byggkvalitet och läge. När balkongerna bör åtgärdas framgår av underhållsplanen.
Certifierad Byggprojektledare
Som rubriken antyder finns det inte bara en metod att underhålla balkonger på.
Den enklaste renoveringsformen är reparation av karbonatiseringsskador. Karbonatisering innebär att den omgivande betongen inte längre ger armeringen korrosionsskydd. När armeringen rostar bildas järnoxid på armeringsstålets yta. ”Påväxten” leder till sprickbildning i betongkonstruktionen. Sprickorna medför således en reducering av betongens bärförmåga. Upptäcker man karbonatiseringsskador i tid kan man lyckas bromsa upp förloppet med urkratsning och pågjutning.
I många fall lyckas man inte fånga upp dessa skadeförlopp i tid och då återstår nästa renoveringsform som innebär partiell nedbilning av betongen. Kantbilning är en vanligt förekommande metod som går ut på att man avlägsnar ”sjuklig” betong, kantbalkar blästras rena och rostskyddsbehandlas. Metoden kombineras ofta med ny överbetong.
En mer radikal renoveringsform uppstår när betongen inte går att rädda. Denna metod innebär fullständigt avlägsnade av betong och armering, med omgjutning och nytt tätskikt som åtgärd. Många beställare tar också tillfället i akt och utvecklar och förbättrar balkongkonstruktionen i samband med renovering. Dock bör man känna till att dessa åtgärder kräver bygganmälan eller bygglov.
Kostnaden styrs framför allt av vilken renoveringsmetod skadorna kräver. Karbonatiseringsskador som fångas tidigt kan repareras med urkratsning och pågjutning, medan längre gångna skador kräver kantbilning eller i värsta fall full omgjutning – och prisskillnaden mellan metoderna är stor. Därtill kommer antalet balkonger och deras storlek, åtkomsten (ställning eller lift), och om föreningen samtidigt vill utveckla konstruktionen med exempelvis större plattor eller inglasning, vilket kräver bygganmälan eller bygglov.
Ställning och etablering är en betydande del av kostnaden, och därför är det ofta god ekonomi att samordna balkongrenoveringen med fasadrenovering eller fönsteråtgärder – som hos Brf Stämjärnet 1, där alla tre gjordes i samma entreprenad.
I vår förstudie får ni en budgetindikation innan ni går vidare till upphandling. Begär en kostnadsfri offert så berättar vi mer.
En balkongrenovering med Perfecta Projektledning som projektledare inleds alltid av en så kallad förstudie.
Syftet med denna rapport är att besvara ett antal frågeställningar innan byggherren tar beslut om åtgärd :
Förstudierapporten fungerar som beslutsunderlag till er som beställare. Om förstudien förordar renovering tar projekteringsfasen vid efter beslut av styrelsen.
I den så kallade grovprojekteringen tar vi fram funktionsbeskrivning (baserad på AMA) på de åtgärder man avser genomföra i samband med balkongrenoveringen. Utöver beskrivningar upprättas också Administrativa Föreskrifter (AF), ritningar, anbudsformulär och anbudsinfordran. Tillsammans utgör dessa handlingar förfrågningsunderlag, underlagets syfte är bland annat att beskriva projektet så att det blir kalkylerbart för anbudsgivarna. Det andra syftet är att ta in anbud som är jämförbara, det vill säga samtliga anbudsgivare svarar på samma underlag och på samma sätt.
Ett mycket vanligt lekmannamisstag är att ta in offerter från olika entreprenörer utan förfrågningsunderlag. Vad man då erhåller som anbudsinfordrare är offerter som är baserade på anbudsgivarnas egna idéer om beställarens behov, dessa anbud blir således mycket svåra att ställa mot varandra.
Upphandlingen sker normalt i konkurrens: vi bjuder in anbudsgivare till platsbesök, sammanställer anbuden i en anbudsutvärdering som blir styrelsens beslutsunderlag och upprättar entreprenadkontrakt med tidplan och betalningsplan. Hur vi driver upphandling och byggskede steg för steg ser du på sidan om byggprojektledning. Inför byggstart kallas boende och hyresgäster till informationsmöte.
Efter avslutad upphandling av en balkongrenovering tar själva arbetsutförandet vid och Perfecta tar över rollen som beställare. I denna fas agerar vi ombud, kontrollant och boendesamordnare.
Det enda ni som styrelse behöver göra är att fatta beslut i vissa frågor.
Våra ingående arbetsuppgifter är:
Som oberoende beställarombud företräder vi enbart bostadsrättsföreningen – från förstudie och förfrågningsunderlag till upphandling, byggmöten och besiktning. Ett exempel är balkongrenoveringen i Brf Stämjärnet 1 på Södermalm, där balkonger, fasad och fönster åtgärdades i samma entreprenad.
Hur vet vi om balkongerna behöver renoveras nu – eller kan vänta?
Utgå från underhållsplanen och balkongernas faktiska status. Varningssignaler är rostränder och rostgenomslag, sprickor i betongen, partier som flagnar eller spjälkar av vid kantbalkarna och vatten som blir stående på plattan. Karbonatisering syns dock inte alltid på ytan – en statusbedömning med provtagning i förstudien ger besked om skadorna kan bromsas med reparation eller kräver större åtgärd.
Vad händer om vi väntar för länge med balkongrenoveringen?
Karbonatiseringen fortsätter och armeringen rostar vidare. Det som i tid hade kunnat åtgärdas med urkratsning och pågjutning kräver då kantbilning eller full omgjutning – till en väsentligt högre kostnad. Nedfallande betongbitar är dessutom en säkerhetsrisk som fastighetsägaren ansvarar för, och i förlängningen kan balkongerna behöva spärras av i väntan på åtgärd.
Hur länge håller en balkong?
Den tekniska livslängden för en balkongkonstruktion ligger runt 30 år, men underhållsbehovet varierar med typ, byggkvalitet och läge. Väderutsatta balkonger åldras snabbare. Underhållsplanen visar var era balkonger ligger i cykeln – och en statusbedömning ger exakt besked.
Krävs bygglov för balkongrenovering?
En ren renovering som återställer balkongerna i ursprungligt skick kräver normalt varken bygglov eller anmälan. Ändras konstruktionen – större plattor, nya räcken som ändrar utseendet, inglasning eller helt nya balkonger – krävs bygganmälan eller bygglov. I förstudien klargör vi vad som gäller för ert projekt.
Kan vi använda balkongerna under renoveringen?
Ni bor kvar som vanligt, men balkongerna är avstängda under arbetets gång och fasaden kläs med ställning och intäckning. Räkna med buller dagtid, särskilt vid bilningsarbeten. Vi sköter boendesamordningen och ser till att entreprenören aviserar i god tid inför avstängningar och störande moment.
Dags att se över balkongerna? Ring 08-54 90 38 90 eller mejla info@perfecta-projektledning.se.
