I underhållsplaneringen använder vi omkring 30 år som riktvärde för balkongers tekniska livslängd. Det faktiska underhållsbehovet varierar med konstruktion, material, utförande, tidigare underhåll och exponering. Riktvärdet innebär inte att balkongerna automatiskt behöver bytas efter 30 år. Perfecta utreder skicket och tar fram underlag för vilka åtgärder som behövs och när de bör genomföras.
Certifierad Byggprojektledare
Det finns flera metoder att underhålla balkonger på.
Den enklaste renoveringsformen är reparation av karbonatiseringsskador. Karbonatisering innebär att den omgivande betongen inte längre ger armeringen korrosionsskydd. När armeringen rostar bildas järnoxid på armeringsstålets yta. Järnoxiden tar större plats än stålet och leder till sprickbildning i betongkonstruktionen. Sprickorna reducerar betongens bärförmåga. Fångas karbonatiseringsskadorna i tid kan förloppet ofta bromsas med urkratsning och pågjutning.
I många fall upptäcks skadeförloppet för sent och då återstår nästa renoveringsform, partiell nedbilning av betongen. Kantbilning är en vanlig metod där den skadade betongen avlägsnas, kantbalkarna blästras rena och rostskyddsbehandlas. Metoden kombineras ofta med ny överbetong.
En mer radikal renoveringsform uppstår när betongen inte går att rädda. Denna metod innebär fullständigt avlägsnande av betong och armering, med omgjutning och nytt tätskikt som åtgärd. Många beställare tar också tillfället i akt och utvecklar och förbättrar balkongkonstruktionen i samband med renovering. Sådana åtgärder kräver bygganmälan eller bygglov.
Kostnaden styrs framför allt av vilken renoveringsmetod skadorna kräver. Karbonatiseringsskador som fångas tidigt kan repareras med urkratsning och pågjutning, medan längre gångna skador kräver kantbilning eller i värsta fall full omgjutning. Prisskillnaden mellan metoderna är stor. Kostnaden påverkas också av antalet balkonger och deras storlek, åtkomsten (ställning eller lift) och av om föreningen samtidigt vill utveckla konstruktionen med exempelvis större plattor eller inglasning, vilket kräver bygganmälan eller bygglov.
Ställning och etablering är en stor del av kostnaden, och därför är det ofta god ekonomi att samordna balkongrenoveringen med fasadrenovering eller fönsteråtgärder, som hos Brf Stämjärnet 1 där alla tre gjordes i samma entreprenad.
I vår förstudie får ni en budgetindikation innan ni går vidare till upphandling. Begär en kostnadsfri offert så berättar vi mer.
En balkongrenovering med Perfecta Projektledning som projektledare inleds alltid av en så kallad förstudie.
Syftet med denna rapport är att besvara ett antal frågeställningar innan byggherren tar beslut om åtgärd:
Förstudierapporten fungerar som beslutsunderlag till er som beställare. Om förstudien förordar renovering tar projekteringsfasen vid efter beslut av styrelsen.
I den så kallade grovprojekteringen tar vi fram funktionsbeskrivning (baserad på AMA) på de åtgärder föreningen avser genomföra i samband med balkongrenoveringen. Utöver beskrivningar upprättas också Administrativa Föreskrifter (AF), ritningar, anbudsformulär och anbudsinfordran. Tillsammans utgör dessa handlingar förfrågningsunderlaget. Underlagets syfte är bland annat att beskriva projektet så att det blir kalkylerbart för anbudsgivarna. Det andra syftet är att ta in anbud som är jämförbara, det vill säga samtliga anbudsgivare svarar på samma underlag och på samma sätt.
Ett mycket vanligt lekmannamisstag är att ta in offerter från olika entreprenörer utan förfrågningsunderlag. Föreningen får då offerter som bygger på anbudsgivarnas egna idéer om beställarens behov, och sådana anbud är mycket svåra att ställa mot varandra.
Upphandlingen sker normalt i konkurrens: vi bjuder in anbudsgivare till platsbesök, sammanställer anbuden i en anbudsutvärdering som blir styrelsens beslutsunderlag och upprättar entreprenadkontrakt med tidplan och betalningsplan. Hur vi driver upphandling och byggskede steg för steg ser du på sidan om byggprojektledning. Inför byggstart kallas boende och hyresgäster till informationsmöte.
Efter avslutad upphandling tar själva arbetsutförandet vid. I entreprenadkontraktet utses Perfecta till beställarens ombud med mandat att företräda föreningen, och i denna fas agerar vi även kontrollant och boendesamordnare.
Det enda ni som styrelse behöver göra är att fatta beslut i vissa frågor.
Våra ingående arbetsuppgifter är:
Vi är oberoende och företräder enbart bostadsrättsföreningen: som byggprojektledare genom förstudie, projektering och upphandling, och som beställarens ombud från kontraktet till godkänd slutbesiktning. Ett exempel är balkongrenoveringen i Brf Stämjärnet 1 på Södermalm, där balkonger, fasad och fönster åtgärdades i samma entreprenad.
Hur vet vi om balkongerna behöver renoveras nu – eller kan vänta?
Utgå från underhållsplanen och balkongernas faktiska status. Varningssignaler är rostränder och rostgenomslag, sprickor i betongen, partier som flagnar eller spjälkar av vid kantbalkarna och vatten som blir stående på plattan. Karbonatisering syns dock inte alltid på ytan. En statusbedömning med provtagning i förstudien ger besked om skadorna kan bromsas med reparation eller kräver större åtgärd.
Vad är betongskador på en balkong, och går de att laga?
Betongskador uppstår när karbonatiseringen nått in till armeringen och stålet börjar rosta. Järnoxiden tar större plats än stålet, betongen spricker och släpper, och rostränder eller flagnande kanter blir synliga. Fångas skadorna tidigt räcker det ofta med urkratsning och pågjutning. Har de gått längre krävs kantbilning, där den skadade betongen avlägsnas och kantbalkarna blästras rena, och i värsta fall full omgjutning med nytt tätskikt. Vilken nivå era balkonger ligger på avgörs av en statusbedömning med provtagning i förstudien, eftersom skadorna inte alltid syns på ytan.
Vad händer om vi väntar för länge med balkongrenoveringen?
Karbonatiseringen fortsätter och armeringen rostar vidare. Det som i tid hade kunnat åtgärdas med urkratsning och pågjutning kräver då kantbilning eller full omgjutning, till en väsentligt högre kostnad. Nedfallande betongbitar är dessutom en säkerhetsrisk som fastighetsägaren ansvarar för, och i förlängningen kan balkongerna behöva spärras av i väntan på åtgärd.
Hur länge håller en balkong?
Den tekniska livslängden för en balkongkonstruktion ligger runt 30 år, men underhållsbehovet varierar med typ, byggkvalitet och läge. Väderutsatta balkonger åldras snabbare. Underhållsplanen visar var era balkonger ligger i cykeln, och en statusbedömning ger exakt besked.
Krävs bygglov för balkongrenovering?
En ren renovering som återställer balkongerna i ursprungligt skick kräver normalt varken bygglov eller anmälan. Ändras konstruktionen – större plattor, nya räcken som ändrar utseendet, inglasning eller helt nya balkonger – krävs bygganmälan eller bygglov. I förstudien klargör vi vad som gäller för ert projekt.
Kan vi använda balkongerna under renoveringen?
Ni bor kvar som vanligt, men balkongerna är avstängda under arbetets gång och fasaden kläs med ställning och intäckning. Räkna med buller dagtid, särskilt vid bilningsarbeten. Vi sköter boendesamordningen och ser till att entreprenören aviserar i god tid inför avstängningar och störande moment.
Dags att se över balkongerna? Ring 08-54 90 38 90 eller mejla info@perfecta-projektledning.se.
