Innergårdsrenovering

Vad kan Perfecta erbjuda i samband med innergårdsrenovering?

Många bostadsrättsföreningar är utrustade med någon form av innergård, inte sällan återfinns tätskikt och förråd- och garageutrymmen i direkt anslutning.

Vad många fastighetsägare inte känner till är att dessa utrymmesskiljande tätskikt endast har en teknisk livslängd på ungefär trettio år. Eftersom man inte kan okulärbesikta dessa tätskikt så medför det ofta till ett eftersatt underhåll. När väl tätskiktet börjar krackelera så läcker regn- och smältvatten igenom till bärande stålkonstruktioner, med rost och materialnedbrytning som följd.

Indikationer på förbrukat tätskikt brukar återfinnas i källarvåningens tak. Är taket målat så är det inte ovanligt att det uppstår bubblor och ev. avflagning i färgen.

I samband med renovering av bjälklag och tätskikt så tar de flesta fastighetsägare tillfället i akt att söka bygglov för upprustning och förädling av gårdsytorna.

Innergårdsrenovering är komplexa projekt med stora arbetsmiljöutmaningar (fastighetsägarens ansvar). Vi på Perfecta Projektledning har lång erfarenhet av komplicerade projekt och erbjuder ett flertal olika tjänster i sammanhanget.

Alla projekt inleds med en förstudie

Alla våra projekt inleds med en så kallad förstudie, syftet med denna är att belysa projektets kvalifikationer och fungera som beslutsunderlag.

Frågeställningar som besvaras är följande:

Status på installationerna?
Typ av underhållsbehov?
Finns det andra underhållsbehov att tillse?
Kräver åtgärderna bygglov eller anmälan till Byggnadsnämnden?
Hur akuta är åtgärderna?
Ska byggherren eller entreprenören detaljprojektera?
Hur ska åtgärderna handlas upp?
Vad kan kostnaden förväntas bli?

Förfrågningsunderlag

Nästa steg är att ta fram ett förfrågningsunderlag. Underlaget har två huvudsyften, dels att erbjuda kalkylerbarhet för anbudsgivarna och dels göra anbuden jämförbara. Att upphandla utan ett ordentligt projekterat förfrågningsunderlag är inget vi rekommenderar då risken för egna upplägg och därav divergerande prisbilder är alltför påtaglig.

Ett förfrågningsunderlag hos oss består av följande dokument:

Anbudsinfordran: en inbjudan till anbudsgivare med översiktlig information om projektet.
Administrativa Föreskrifter: avtalsvillkor för entreprenaden.
Tekniska beskrivningar för varje yrkesgrupp: en beskrivning av arbetsutförandet med AMA-koder och vilka byggnormer som ska gälla för entreprenaden.
Ritningar och andra handlingar (se under stycket om Startbesked, här nedan).
Anbudsformulär: ett digitalt dokument där anbudslämnaren anger priser och övrig erforderlig information.

Anbudsutvärdering

En viktig del i upphandlingen är att bjuda in anbudsgivarna till visning och besiktning av arbetsområdet (enligt kap 1 § 7 i Allmänna Bestämmelser), detta ombesörjer givetvis vi på Perfecta. Efter anbudstidens utgång är det dags att granska och sammanställa samtliga inkomna anbud. Detta dokument kallar vi för ”anbudsutvärdering”. Syftet med anbudsutvärderingen är att tydliggöra och förenkla valet av anbudsgivare för beställaren.

Kontraktering

Efter avslutad upphandling är det dags för kontraktering där vi tar er igenom processen med upphandlingsmöte, förhandling och upprättande av entreprenadkontrakt, tillsammans med tidplan, betalningsplan och säkerhet för entreprenaden och efterföljande garantitid.

När väl entreprenaden går igång kommer vi i egenskap av styrelsens ombud ta över som beställare och ombesörjer arbetsuppgifter som:

Upprätta och administrera gemensam projektportal.
I förekommande fall vara delaktig på Totalentreprenörernas projekteringsmöten.
Vid behov upprätta informationsportal (i projekt som berör boende och hyresgäster).
Hålla och protokollföra byggmöten.
I förekommande fall agera Kontrollansvarig PBL
Hålla försyn (dokumentation av arbetsområdet innan byggstart)
Konsultera i juridiska och ekonomiska frågeställningar.
Hantera och administrera Fråga – Svar
Hålla Förbesiktningar enligt Allmänna Bestämmelser kap 7 § 1.
Följa upp tid- och kvalitetsplaner.
Utföra löpande kvalitetskontroller.
Ekonomiuppföljning
Bedömningar av likställda ÄTA-förfrågningar.
I förekommande fall upprätta månatliga projektrapporter.
Hålla Slutbesiktning enligt Allmänna Bestämmelser kap 7 § 2.
Hålla eftersyn (avstämning från försyn)
I förekommande fall ansöka om Slutbesked
Hålla så kallad slutavräkning med entreprenör
Avlämning och slutrapportering till beställaren