Stambyte Stockholm

Stambyte är ett av de största underhållsprojekten en bostadsrättsförening eller fastighetsägare kan ge sig på. Dessutom är det helt nödvändigt, att skjuta upp det riskerar att orsaka stora skador. Å andra sidan säkerställer välskötta stammar värdet på medlemmarnas lägenheter.

Vi agerar projektledare i Stockholm och Stockholmsregionen.

Projektledning under stambyte till BRF

Anlita en professionell projektledare för stambyte till er BRF, bostadsrättsförening. Att byta och renovera stammar är oftast bostadsrättsföreningens största projekt.

Vi ser till att bostadsrättsföreningar (BRF) i Stockholm med omnejd gör lyckade stambyten. Det är vårt jobb. Och det är ett viktigt jobb.

Stambyte Stockholm

Vad är ett stambyte?

I kortet innebär det att fastighetetens rörstammar, rör och ledningar byts ut. De flesta tänker på vatten och avlopp, men stammar till exempelvis el, värme och ventilation kan också beröras.

Stambytet är alltså ett stort ingrepp i fastigheten: Man måste först frilägga de befintliga stammarna i byggnaden och därefter byta ut dem. Våtutrymmen, till exempel badrum och kök, renoveras när de nya stammarna är på plats.

Genom oss får ni en professionell projektledare som företräder er bostadsrättsförening gentemot entreprenören, kvalitetssäkrar arbetet och håller medlemmarna informerade.

Varför stambyte?

Ett stambyte är en underhållsåtgärd för att förhindra att det blir stora fel i vatten- och avloppssystemet i framtiden.

Om rören går sönder kan det medföra stora utgifter på grund av vattenskador. Den vanligaste anledningen till varför man gör ett stambyte är åldersslitage, gamla rör fungerar sämre och läcker oftare.

Andra anledningar till varför man behöver ett stambyte kan vara att rören har börjat rosta eller att boende i byggnaden upplever problem med läckage, fuktskador och stopp i rören.

Utföra stambyte

Projektledare med lång erfarenhet av stambyte och stamrenovering

Börjar det bli dags för stambyte i er bostadsrättförenings underhållsplan? Eller vill ni ta reda på om det börjar bli dags i er brf genom att kolla status på stammarna?

Vi på Perfecta erbjuder professionell projektledning av ert stambyte. Dessutom erbjuder vi kontroll och bedömning av befintliga stammar.

När det gäller byte tar vi hand om alla steg, från genomgång av fastigheten till slutbesiktning. Vi sköter kontakten med myndigheter, arkitekter och entreprenörer och ser till att allt fungerar smidigt.

Hur kan vi hjälpa dig?

Hör av dig till oss för att få svar på eventuella frågor och önskemål.

Så arbetar vi på Perfecta med stambyte

När vi ska projektera ett stambyte använder vi en fastställd, beprövad arbetsmetod. Detta för att se till att görs på rätt sätt, i rätt ordning och minimal påverkan på de boende i bostadsrättsföreningen.

Vi ser till att de tekniska, juridiska och logistiska delarna fungerar smidigt för alla inblandade parter – föreningen, entreprenörerna och de boende. Som konsult och projektledare för bostadsföreningens stambyte står vi alltid på din sida.

Vi börjar med en förstudie

Syftet med den är att belysa krav och förutsättningar, så att ni i bostadsrättsföreningen får ett bra beslutsunderlag. Vi går igenom och diskuterar den med er.

I förstudien besvaras följande frågeställningar:

  • Vilken är statusen på nuvarande installationer och våtutrymmen?
  • Går det att behålla exempelvis badrum eller kök som är relativt nyrenoverade?
  • Finns det andra underhållsbehov som vi kan lösa när vi ändå håller på?
  • Kräver åtgärderna bygglov eller anmälan till byggnadsnämnden?
  • Hur bråttom är det?
  • Är det bäst om vi eller entreprenören detaljprojekterar?
  • Hur ska projektet upphandlas?
  • Vad är en realistisk budget för stambytet?

Framtagande av förfrågningsunderlag

För att ni ska få inte likvärdiga, realistiska offerter på stambytet behövs ett professionellt förfrågningsunderlag, ett så kallat FFU. Att arbeta utan FFU innebär risk för egna upplägg och prisbilder ökar, vilket gör det svårt att jämföra anbuden.

Perfectas förfrågningsunderlag består av:

  • Anbudsinfordran, en inbjudan till anbudsgivare med en översiktlig information om projektet.
  • Administrativa föreskrifter, avtalsvillkor får entreprenaden.
  • Tekniska beskrivningar fördelat på yrkesgrupp, en beskrivning av arbetsutförandet med AMA-koder och gällande byggnormer.
  • Ritningar och andra handlingar, se stycket ”Startbesked nedan”.
  • Anbudsformulär, digitalt dokument där anbudslämnaren anger priser och annan information.
  • Visning och besiktning av arbetsområdet, anbudsgivarna måste få se den verkliga situationen.

Utvärdering av anbud för stambytet

När anbudstiden gått ut, ställer vi samman en anbudsutvärdering för stambyte. Den sammanfattar de olika anbuden, och belyser deras styrkor och svagheter. Vi går igenom den med bostadsrättsföreningen, och agerar beslutsstöd åt er.

Dags att komma igång med stambytet!

När upphandlingen är avslutad kontrakterar vi de valda entreprenörerna, och stödjer er i processen med er genom upphandlingsmöte, förhandling och upprättande av entreprenadkontrakt. Tillsammans fastställer vi tidplan, betalningsplan och säkerheter för entreprenaden samt den efterföljande garantitiden.

Vi övervakar och styr upp stambytet löpande

När arbetet är igång, kan det hela tiden följas på en gemensam projektportal som administreras av oss. Där hanterar och organiserar vi all relevant information. Dessutom deltar vi aktivt på totalentreprenörernas projekteringsmöten. Där vi både blir informerade, och bidrar med vår kunskap och erfarenhet i planeringsprocessen.

Perfecta agerar som Kontrollansvarig

Enligt Plan- och Bygglagen (PBL) ska det finnas en kontrollansvarig. Lagen anger dessutom hens ansvarsområde. Som beställare tar vi på oss den rollen, och övervakar så att arbetet genomförs enligt gällande regler och föreskrifter. Dessutom utför vi en försyn innan byggstart. Denna dokumenteras för att kunna jämföra anläggningens skick före och efter byggnadsarbetet.

Vi finns alltså vid er sida hela vägen till slutbesiktningen.

Frågor och svar om stambyte

Stambyte förknippar de flesta med något jobbigt. Och det är ett omfattande projekt, som innebär stora ingrepp. Men just därför är det viktigt att göra det så enkelt som möjligt, utan att ge avkall på kvaliteten.

Vad menas egentligen med stambyte?

Stambyte innebär det att man byter ut alla stammar (alltså stora, vertikala rör), rör och ledningar. I stora byggnader görs detta med ett intervall på runt 30 – 60 år. Skillnaden beror på kvalitet och användning; hög kvalitet förlänger livslängden, hög användning förkortar den. Och omvänt.

Varför är stambyte ett sådant stort projekt?

Att ingreppet vid stambyte är så stort ingrepp beror på att rören finns i väggar och golv i badrum och kök: Väggarna behöver rivas och sedan byggas upp igen för att få fram rören. Det är också därför det är klokt att passa på att renovera kök och badrum när man ändå håller på.

Vad händer om man väntar för länge med stambytet?

Stambytet är en underhållsåtgärd för att undvika stora fel på vatten- och avloppssystemen i framtiden. Alla rör oavsett typ slits med tiden. Om stambytet skjuts upp för länge ökar risken för vattenskador på fastigheten kraftigt. Tydliga tecken på att man väntat för länge med stambyte är rostskador, problem med läckor och stopp i rören. Konsekvenserna av att vänta för länge är såväl direkta, akuta översvämningar och läckor som mindre läckor som olika former av mer långsamt verkande fuktskador.

Finns det juridiska konsekvenser av att vänta för länge med stambytet?

Ja. Om man väntat för länge kan försäkringar mot fuktskador sluta gälla och styrelsen faktiskt bli stämd av de boende.

Kan man bo kvar i sin lägenhet under renoveringen?

Oftast kan man det, även om det blir medför en del besvär. Det är det vanligaste. Fördelen är att du slipper flytta ut dina saker. Det blir också billigare. Nackdelarna är att man inte har tillgång till vatten, och att det blir bullrigt och smutsigt. Om du eller någon i din familj har funktionsvariation som kräver tillgång till vatten och avlopp, astma eller allergi mot damm är det direkt olämpligt.

Hur ofta gör man ett stambyte?

Uppskattningsvis har stammarna i en byggnad en livslängd på mellan 40 och 50 år. Dock beror faktisk livslängd på olika faktorer såsom slitage, material och materialkvalitet.

Läs även om hur ofta här

Vad kostar det?

Kostnaden för stambyte varierar såklart beroende på byggnadens storlek. Annat som påverkar är de befintliga stammarnas placering och skick, samma sak gäller våtutrymmen. Till det kommer individuella val av exempelvis golvvärme, klinkers och kakel.

Vem står för kostnaden i en bostadsrättsförening?

Normalt ingår stambyte i byggnadens underhåll och är föreningens ansvar. Tätskikt, ytskikt och inredning är oftast den boendes ansvar. Vanligast är dock att föreningen i dessa sammanhang tar ansvar för både stammar och standardutförande av badrum. Däremot brukar den boende stå för merkostnaden för mer material eller specifik inredning till badrummet eller kök.

Behöver ett stambyte besiktigas?

När man utför ett stambyte besiktigas de olika arbetsmomenten löpande. Utöver det sker en slutbesiktning av hela projektet. Besiktningsförrättaren ansvarar då för att avtalade normer och kontrakt har följts av utföraren.

Påverkar det lägenhetens värde?

Generellt sett ökar värdet på lägenheten efter ett stambyte, men kom ihåg att ett stambyte är en stor investering för föreningen. Å andra sidan är fördröjt byte av stammar något som påverkar bilden av föreningens ekonomi negativt, vilket i sin tur sänker värdet på lägenheterna.

Vilken är Perfectas roll?

Mycket kortfattat är vi helt enkelt er representant, från det första förberedande mötet till slutbesiktning. Under projektet kommer vi att representera styrelsen gentemot entreprenör, och agera projektledare för stambytet. Allt för att säkra ett tryggt och smidigt genomförande av projektet.

Några genomförda uppdrag med stambyten

Stambyte
– Brf Båtsmannen

Brf Båtsmannen i Gustavsberg anlitade Perfecta Projektledning som beställarombud/projektledare för föreningens kommande stambyte. Uppdraget avsåg även entreprenadbesiktning.

Stambyte
– Brf Kråkan 6

Brf Kråkan 6 har valde att anlita Perfecta Projektledning för att hjälpa till med förstudie, upphandling och projektledning av stambyte.

Stamrenovering
– Brf Sleipner 7

Brf Sleipner 7 har valde att anlita Perfecta Projektledning för att genomföra en förstudie avseende stamrenovering av sin fastighet i Stockholm.

Stambyte
– Brf Masken

Vi tackar Brf Masken för förtroendet att genomföra en förstudie avseende renovering av föreningens sanitetsanläggning.

Beställarombud
– Brf Solhem 1

Vi på Perfecta Projektledning är stolta över att ha fått förtroendet att leda och upphandla föreningens stambytesprojekt. Färdigställande är beräknat till årsskiftet 2023/2024.

Projektorganisation
– Brf Stiftelsen 4

Perfecta Projektledning har fått förtroendet att projektera, handla upp och leda föreningens planerade stambyte.

Stambyte
Brf Valfisken mindre

Brf. Valfisken mindre på Östermalm har valt att anlita Perfecta Projektledning som projektledare för sitt planerade stambyte. Fastigheten kommer utöver detta även att renoveras vad gäller källarvåningar och bjälklag.

Besiktning av stambyte
– Brf Stiftelsen 4

Brf Stiftelsen 4 i Sundbyberg har valt att anlita Perfecta Projektledning som besiktningsförättare för föreningens stambytesprojekt.

Stambyte badrum

Våtutrymmena driver behovet av renovering

När man talar om stambyte och stamrenovering är det ofta våtutrymmena som driver behovet av renovering. Att byta ut ledningar för avlopp, kall- och varmvatten kräver att man river våtutrymmena. Detta är således ett utmärkt tillfälle att renovera och rusta upp dessa utrymmen. Har ni koll på era underhållsintervall? Läs mer om tjänsten underhållsplan.

Alla bostadshus har sanitetsanläggning

Alla bostadshus är utrustade med en sanitetsanläggning, vilket innebär att de förser de boende med färskvatten och tar hand om avlägsnandet av spillvatten från olika avlopp i fastigheten. Sanitetsanläggningen har en livslängd på ungefär femtio år, medan våtutrymmen som kök, badrum, tvättstugor och WC-utrymmen har en livslängd på cirka trettio år och finns i anslutning till sanitetsanläggningen.

Komplexa projekt med miljöutmaningar

Stambyten är komplexa projekt med betydande arbetsmiljöutmaningar, vilket är ansvarigt för fastighetsägaren. Vi på Perfecta Projektledning har omfattande erfarenhet av att hantera dessa utmanande projekt och erbjuder ett flertal olika tjänster i samband med dem.