Vi på Perfecta kan bistå som projektledare och konsult vid takomläggning och takrenovering. Vi är särskilt inriktade mot BRF i Stockholm med omnejd.
Takomläggning med takbyte är en viktig åtgärd, som behöver göras i tid, för att underhålla byggnaden.
Taket på en byggnad är den absolut viktigaste installationen att beakta ur ett underhållsperspektiv. Inför och under en takomläggning hjälper Perfecta Projektledning er som byggherre med behovsanalys, förfrågningsunderlag, upphandling, byggledning, boende- och hyresgästsamordning och besiktning. Som beställarombud företräder vi er genom hela takprojektet. Om taket bör åtgärdas nu eller kan vänta framgår av föreningens underhållsplan.
Renovering & ombyggnadsprojekt
Pannor av lertegel
Klassiskt material som håller länge. Taklutningen måste dock vara över 22 grader.
Pannor av betong
Billiga men väger mer än tegel och har inte heller samma passform.
Plåttak
Hög initial kostnad men låg vikt med lång hållbarhet som bidrar till god totalekonomi.
Papptak
Billigt alternativ med stor flexibilitet. Kanske inte det mest estetiska valet?
Inledningsvis upprättar vi en så kallad förstudie som ska besvara följande frågeställningar:
Efter avslutad förstudie kan det vara så att bygglov måste sökas innan upphandling av entreprenör kan ske. Perfecta är i dessa fall behjälplig med ansökan, Kontrollansvarig enligt PBL och tekniskt samråd.
För att kunna upphandla entreprenör så krävs ett så kallat förfrågningsunderlag. Syftet med detta underlag är att underlätta kalkylering av anbud. I detta anges också garantitider, viten och andra villkor för entreprenadens utförande. FFU, som det också det också kallas, gör det också möjligt för beställaren att jämföra olika anbud på samma villkor. Förfrågningsunderlaget består av:
Nästa steg är själva upphandlingen, där vi bjuder in ett antal olika entreprenörer till platsbesök för utförlig besiktning av arbetsområdet. Anbudsgivarna får därefter fylla i ett av oss framtaget formulär där priser och andra erforderliga uppgifter ska anges. Därefter upprättar Perfecta en anbudsutvärdering som beställaren får som beslutsunderlag. När en generalentreprenör är vald så tar vi fram ett entreprenadkontrakt för digital distribution och signering.
När takomläggningen utförs driver vi entreprenaden som ert beställarombud – byggmöten, kvalitetskontroller uppe på taket, ÄTA-granskning när underlagets verkliga skick blottläggs, samt för- och slutbesiktning enligt AB. Hela ombudsåtagandet listas på sidan om byggprojektledning.
Priset för en takomläggning styrs i huvudsak av fem faktorer: takets yta och komplexitet (vinklar, kupor, skorstenar och genomföringar), materialvalet, ställning och väderskydd, underlagets skick samt tillkommande arbeten som plåtarbeten, taksäkerhet och tilläggsisolering. Underlagets verkliga skick – råspont och läkt – syns först när det gamla taket lyfts av och är den vanligaste källan till tillkommande kostnader. Ett tydligt förfrågningsunderlag gör att anbuden kan jämföras på samma villkor och att oförutsedda arbeten regleras till i förväg avtalade priser. Hela kostnadsbilden – byggherrekostnader, reserv och moms – går vi igenom i artikeln om takbytets totalbudget.
Ställningen är en stor del av kostnaden. Därför är det ofta god ekonomi att samordna takomläggningen med andra åtgärder som kräver ställning, till exempel fasadrenovering eller fönsterrenovering – underhållsplanen visar vilka åtgärder som ligger nära i tid.
I vår förstudie får ni en budgetindikation för ert tak innan ni går vidare till upphandling. Begär en kostnadsfri offert så berättar vi mer.
Hur vet vi om taket behöver läggas om nu – eller kan vänta?
Utgå från föreningens underhållsplan och takets faktiska status. Varningssignaler är fuktfläckar på vindens undersida, spruckna eller frostsprängda pannor, rostangripen plåt och papp som bubblar eller släppt i skarvarna. Är ni osäkra gör vi en statusbedömning av taket i förstudien – då får ni svar på om åtgärden behöver göras nu eller kan planeras några år framåt.
Vad händer om vi skjuter upp takomläggningen för länge?
Ett uttjänt tak släpper förr eller senare in fukt, och då sprids skadan till underliggande konstruktion – råspont, takstolar och i värsta fall vind och lägenheter. Följdskadorna kostar ofta mer än själva takomläggningen, och ett akut läckage måste åtgärdas med kort varsel utan konkurrensupphandling. Att lägga om taket planerat är nästan alltid billigare än att vänta in skadan.
Hur länge håller ett tak?
Ett tak med pannor har en teknisk livslängd på omkring 40 år – det gäller pannor, läkt och underlagspapp. Klimat, taklutning och utförande påverkar, och plåtdetaljer som rännor, fotplåt och genomföringar kan behöva ses över tidigare. Närmar sig ert tak 40-årsstrecket är det klokt att statusbedöma det i god tid, så att omläggningen kan planeras och upphandlas i lugn och ro.
Krävs bygglov för takomläggning?
Byter ni till samma takmaterial och kulör krävs normalt inget bygglov. Ändras takets utseende – annat material, annan kulör eller nya takkupor – kan bygglov krävas, och vad som gäller styrs av kommunens detaljplan. I förstudien klargör vi om ert projekt kräver bygglov, och vi hjälper er i så fall med ansökan och tekniskt samråd.
Kan vi bo kvar under takomläggningen?
Ja. Arbetet sker utifrån och taket täcks in med väderskydd, så ni bor kvar hela tiden. Räkna med byggställning runt huset, visst buller dagtid och att förråd på vinden kan behöva täckas eller flyttas om råspont ska bytas. Vi ser till att entreprenören aviserar de boende i god tid inför störande moment.
Är det dags att lägga om taket? Ring 08-54 90 38 90 eller mejla info@perfecta-projektledning.se.
