En underhållsplan är en dokumenterad, långsiktig plan för fastighetens underhåll: vad som ska göras, när och till vilken kostnad. Underhållsplanen är en ekonomisk plan, inte en förvaltningsplan.
Planen finns för att fastigheten ska underhållas i rätt tid – innan skadorna uppstår, inte efter. Det förlänger byggdelarnas livslängd och minskar risken för akuta reparationer, som nästan alltid kostar mer än planerade åtgärder. Lika viktigt är att planen ger styrelsen struktur: vad som ska göras, när det ska göras och vad det får kosta.
Certifierad Byggprojektledare
08-54 90 38 92
Tak, fasad, VVS, el och mark är exempel på komponenter som omfattas i en underhållsplan
Tak, fasad, VVS, el och mark är exempel på komponenter som omfattas i en underhållsplan
Här kan du ta del av vår guide som tar upp det mesta som berör en underhållsplan till BRF. Den vänder sig till dig som vill veta mer om vad det är för något och vad den behöver innehålla. Vi reder också ut varför det är så viktigt att den finns. Dessutom får du en hel del tips som gäller själva upprättandet. Förhoppningsvis blir denna guide en bra lathund och vi hoppas den kommer till nytta.
Underhållsplanen är ett oerhört viktigt dokument som har stor betydelse för fastighetens framtid, såväl underhåll som värdet. För en bostadsrättsförening är den en självklarhet för att föreningen ska ses som välskött. Planen kan vara avgörande om det behövs finansiering. Den ger trygghet till alla boende och medlemmar. Dessutom är den värdeskapande och sparar pengar.
En komplett underhållsplan beskriver fastigheten och dess byggdelar, anger varje dels skick, åtgärd, tidpunkt och kostnad – och hålls uppdaterad när fastighetens tillstånd förändras.
Exempel på specifika komponenter:
Tak: Underhåll av takbeläggning, takrännor, stuprännor och vindsutrymme
Fasad: Underhåll av fasadmaterial, fogar, fönster och dörrar
VVS: Underhåll av rör, stammar, värmepanna, ventilationssystem och sanitetsutrustning
El: Underhåll av elsäkerhet, kablar, elcentraler och belysning
Mark: Underhåll av markytor, asfaltering, gräsmattor och trädgårdsanläggningar
Utöver dessa generella komponenter kan en underhållsplan innehålla mer specifika detaljer beroende på fastighetens unika egenskaper och behov. Det är viktigt att planen anpassas till fastighetens situation och behov.
För att minimera kostnaderna för fasadunderhåll är det avgörande att aktivt övervaka både tak och fasader. Genom regelbunden övervakning kan vi upptäcka och åtgärda små skador innan de utvecklas till kostsamma problem. Fasaderna omfattar bland annat stuprör, balkonger, plåtdetaljer och dörrar.
Yttertak brukar ha underhållsintervaller på mellan 40 och 50 år. Dessa tak utsätts för tufft väder och kräver särskild uppmärksamhet vid snöskottning för att förhindra skador och därigenom undvika onödiga kostnader. Takområdet inkluderar takfönster, takluckor, skorstenar och ventilationssystem.
Dåligt underhållna fönster stjäl betydande mängder energi. Underhållsintervallen varierar beroende på material och konstruktion och sträcker sig vanligtvis mellan 10 och 30 år.
Vatten- och avloppsledningarna, stammarna, utgör en kritisk del av fastighetens infrastruktur och får ofta stort fokus vid fastighetsöverlåtelser. Renovering eller byte kan behövas vart 40:e till 50:e år. Värmestammar håller vanligtvis i 50% längre tid än vatten- och avloppsledningarna.
Läs mer om hur vi arbetar med takomläggning och fasadrenovering.
Elstigarna, från mätartavlorna till lägenhetscentralerna, måste vara i gott skick för att undvika direkt brandrisk. En statuskontroll fastställer deras skick och identifierar eventuella åtgärder.
Det löpande underhållet sköts via serviceavtal, men större åtgärder som byte av hisskorg eller dörrar kan behövas med 40–50 års intervall.
Även om gårdsbjälklag ofta hamnar i skuggan är de viktiga att underhålla i föreningar med innergårdar, garage, förråd och tvättstugor. Mindre åtgärder kan behövas inom 20–30 år medan mer omfattande underhåll, som att vårda bjälklaget, kan vara aktuellt vart 50:e år.
Regelbunden granskning av fastighetens luftbehandlingssystem är av yttersta vikt då detta ofta förbises vid underhåll. Olika typer av ventilation inkluderar självdrag (S), frånluft (F), frånluftsåtervinning (FX) samt från- och tilluftsåtervinning (FTX).
Alla områden och utrustning i tvättstugan genomgår och dokumenteras i underhållsplanen.
Allmänna utrymmen och lokaler
Det är föreningens ansvar att underhålla källarutrymmen, föreningslokaler och eventuella uthyrningslokaler för att säkerställa deras skick och funktion.
En fastighet eller anläggning kräver regelbunden omsorg för att behålla sin funktion och sitt värde. Att ha en underhållsplan är avgörande för att säkerställa detta på ett effektivt och proaktivt sätt.
Att ligga steget före problem genom regelbundet underhåll sparar pengar i längden. Små åtgärder idag kan förhindra kostsamma reparationer och driftstörningar i framtiden. Planerade underhållsåtgärder kan dessutom optimeras för att minimera avbrott och störningar i verksamheten.
En välskött fastighet behåller sitt värde betydligt bättre än en försummad. En underhållsplan ger en tydlig bild av fastighetens skick och underhållsbehov, vilket underlättar vid försäljning eller värdering.
Att ha en plan för underhåll ger fastighetsägaren möjlighet att budgetera effektivt. Kostnaderna för underhåll kan spridas ut över tid, vilket ger en mer stabil och förutsägbar ekonomi.
Utan underhållsplan blir underhållet reaktivt – man lagar det som redan gått sönder, till högre kostnad.
I planen får varje åtgärd ett årtal och en prioritet. Akuta brister – sådant som riskerar följdskador eller personsäkerhet – läggs först, medan åtgärder med kvarvarande livslängd fördelas över planens löptid, i regel 50 år. Vi samordnar också åtgärder som hör ihop: ska fasaden åtgärdas är det ofta läge att ta fönstren samtidigt, eftersom byggställningen står för en stor del av kostnaden. På samma sätt läggs arbeten så att de inte krockar med varandra eller med föreningens övriga projekt.
Varje åtgärd i planen prissätts utifrån mängder och aktuella á-priser – samma typ av underlag som används vid en upphandling. Summerat över planens löptid ger det föreningens underhållsbehov år för år. Ur det räknar vi fram avsättningsbehovet: hur mycket föreningen behöver lägga undan per år för att kommande underhåll ska vara finansierat när det blir aktuellt. Med rätt avsättningsnivå slipper medlemmarna plötsliga avgiftshöjningar eller lån när de stora åtgärderna kommer.
Underhållsplanen är ett levande dokument. Fastigheten förändras, åtgärder genomförs och priser rör sig – planen behöver följa med. Tre rutiner gör att den fortsätter fungera som beslutsunderlag:
Tips:
De tre hänger ihop: den som vet vad som ska göras och när kan också budgetera för det – och slipper både akutreparationer och oväntade avgiftshöjningar.
Perfecta Plan, vårt eget digitala verktyg för framtagande och löpande arbete med underhållsplanen
Perfecta Plan är det verktyg vi använder när vi upprättar underhållsplan åt fastighetsägare och BRF. Styrelsen loggar in i webbläsaren och ser åtgärder, kostnader och avsättningsbehov – åtkomsten ingår när vi upprättar planen. Läs mer om Perfecta Plan.
Thomas Stertman, Perfecta Projektledning, har mångårig erfarenhet av att upprätta underhållsplaner och har hjälpt många bostadsrättsföreningar. Tveka inte inför att kontakta Thomas om du har frågor.
Eftersom underhållsplanen är ett så pass viktigt arbete och dess betydelse för fastighetens framtida värde så rekommenderar vi att anlita en expert eller konsult, som kan vara Perfecta Projektledning eller motsvarande. Det blir en försäkran att planen tas fram på rätt sätt och att den blir det viktiga styrdokument som den ska vara. Vi på Perfecta strukturerar planen i åtta olika steg i vilka vi beskriver nuvarande status, vilka åtgärder som föreslås, tidsspann och kostnader.
När man ska upprätta en underhållsplan så är det viktigt att göra en inventering och dokumentera fastighetens nuvarande status. En bra början är att gå igenom fastighetens nuvarande skick och identifiera vilket underhållsbehov som finns. När underhållsbehovet är kartlagt så gäller det att prioritera de åtgärder som man ser behov av att utföras.
För att säkerställa en effektiv planering av föreningens fastighetsunderhåll tillhandahåller vi ett omfattande beslutsunderlag. Vi strukturerar planen i 8 steg med utrymme för eventuella tillägg. I dessa steg under upprättandet av en underhållsplan beskriver vi ingående fastigheternas nuvarande status, föreslagna åtgärder, tidsspann och tillhörande kostnader.
Vi inleder processen med att granska befintlig dokumentation, inklusive ritningar och entreprenadavtal. Genom intervjuer med berörda parter inhämtar vi information om fastigheternas skick och tidigare genomförda underhållsarbeten. Vid behov kompletterar vi vår analys med faktainsamling från myndighetsarkiv.
En övergripande och ytlig besiktning utförs på olika delar av fastigheterna såsom tak, fasader, entréer, trapphus, hissar, källare, vindar, tvättstuga, fönster, balkonger och innergårdar. Vi bedömer statusen i förhållande till den tekniska livslängden.
Samtliga byggdelar kvantifieras för att möjliggöra en exakt kostnadsberäkning för underhållsåtgärderna. Denna mängdning utförs med fördel baserat på relationshandlingar.
Efter att ha fastställt mängder och status börjar vi beräkna kostnaderna för de olika underhållsåtgärderna.
När vi har genomfört bedömning av status, kvantifiering och kostnadsberäkningar för alla delar, för vi in all data i programmet.
Vi skapar själva underhållsplanen som ett beslutsunderlag för föreningen och styrelsen. Planen detaljerar underhållsbehovet för olika delar av fastigheterna över tiden, inklusive kostnader både totalt och specificerat för varje del. Vi inkluderar även kommentarer om delar av underhållet som påverkar fastighetsförsäkringspremien.
Vi presenterar och går igenom underhållsplanen med fastighetsägarens representanter. Presentationen kan fördelaktigt hållas digitalt.
Efter presentationen ges du som beställare möjlighet att göra eventuella korrigeringar för årets underhållsplan. Därefter fastställs och löpande uppdateras planen. Perfecta ansvarar för löpande besiktningar, förvaltning och administration av er underhållsplan.
För ytterligare information är du välkommen att kontakta oss per telefon eller e-post. Önskar er lycka till med era underhållsprojekt och er underhållsplan!
Kostnaden för planen är beroende av faktorer som fastighetens storlek , dess omfattning och uppdateringsfrekvens med mera.
Aktuella prisnivåer och vad som påverkar dem hittar du på sidan vad kostar en underhållsplan för BRF.
Kostnaden för en underhållsplan varierar beroende på en rad faktorer.
Exempel på faktorer som avgör priset på att ta fram en underhållsplan är:
Från 2024 krävs en 50-årsplan för nya och ombildade BRF:er. Planen ska vara komponentuppdelad, regelbundet uppdaterad och ingå i den ekonomiska planen. Befintliga BRF:er rekommenderas starkt att ha en plan. Vad kravet innebär i detalj reder vi ut i artikeln om lagkravet på underhållsplan. Syftet är att skapa en översikt över fastighetens skick och behov, vilket möjliggör effektiv planering och budgetering för underhåll, vilket sparar pengar och förhindrar akuta reparationer.
Tips: Jämför gärna leverantörer och välj en sakkunnig aktör som oss på Perfecta Projektledning, tveka inte inför att kontakta oss. Du hittar mer information hos exempelvis Boverket, SBC och Fastighetsägarna.
I samband med att man ska upprätta en underhållsplan är det viktigt att det finns ett bra samarbete och en fungerande dialog mellan styrelse och medlemmar. Det handlar inte enbart om att genomföra en praktisk planering utan det kan exempelvis beröra hur man planerar för gemensamma ytor.
En välskött fastighet ger trivsel och sparar pengar. En strukturerad underhållsplan ger BRF:en överblick över fastighetens skick och framtida behov. Proaktivt underhåll förhindrar akuta reparationer och bevarar fastighetens värde.
Fördelar med underhållsplan för er BRF:
Underhållsplanen är en viktig del av en välskött BRF. Den ger verktyg för att skapa en stabil och trygg boendemiljö för alla medlemmar, samtidigt som bostadsrättsföreningen sparar pengar och bevarar fastighetens värde.
Perfecta projektledning vid stambyte i bostadsrättsföreningen Båtsmannen i Gustavsberg. Vi hjälpte även denna förening med att ta fram en underhållsplan.
Thomas Stertman,
Perfecta Projektledning
För frågor kontakta mig via:
Tel: 08-54 90 38 92
E-post: thomas.stertman@perfecta-projektledning.se
