ÄTA-arbeten: vad som ändras, tillkommer och avgår

Av Thomas Stertman, VD och senior byggkonsult · Publicerad 28 juli 2026 · Uppdaterad 11 september 2026

Kontraktssumman är sällan slutsumman. Under en entreprenad ändras arbeten, andra tillkommer, och en del faller bort. Det är vad ÄTA står för, ändringar, tillägg och avgående arbeten. Styrelser som inte mött begreppet förut ser en post som bara växer. I själva verket går den åt båda hållen, och varje ärende har en grund som avgör vem som ska bära kostnaden.

Varför ÄTA-arbeten finns

Ett förfrågningsunderlag beskriver vad entreprenören ska göra, och anbudet är priset för just det. Under arbetet ändras bilden. Föreningen kommer på att den vill ha något mer, entreprenören öppnar en vägg och finner något annat än ritningen visar, eller ett moment visar sig inte behövas. Standardavtalen räknar med detta. Entreprenören har både rätt och skyldighet att utföra ändringar och tillägg som hör ihop med entreprenaden, och ersättningen regleras vid sidan av kontraktssumman. På samma sätt dras arbeten som utgår av från summan.

Två ord används om priset, och de betyder olika saker. Kontraktssumman är den ersättning som står i kontraktet för de arbeten som avtalades från början. Entreprenadsumman är kontraktssumman med tillägg för ändringar och tilläggsarbeten och med avdrag för avgående arbeten. Det är entreprenadsumman föreningen betalar när projektet är slutavräknat, och skillnaden mellan de två är summan av ÄTA-arbetena.

Frågan för styrelsen är därför inte om det blir ÄTA-arbeten, utan på vilken grund de uppstår, vad de får kosta, och vad som ska dras av.

Beställda arbeten

Den ena grunden är att föreningen själv beställer något under entreprenadtiden. Hit hör optioner som avropas, tillval som bostadsrättshavare gör, och reparation av skador i den egna byggnaden som kommer fram när konstruktionen öppnas. Det sista överraskar många styrelser. En sprucken källarvägg eller ett rötskadat bjälklag som blottas under arbetet är föreningens egen skada, och att laga den är ny omfattning som föreningen väljer att köpa. Entreprenören har inte prissatt den, eftersom ingen visste att den fanns.

Beställda arbeten ska beställas skriftligt innan de utförs, med pris eller prisgrund angiven. I de kontrakt Perfecta upphandlar ger ett ÄTA-arbete utan skriftlig beställning ingen betalningsskyldighet för föreningen, och den som utför utan beställning gör det på egen risk. Skyddet finns bara om det skrivits in i kontraktet från början.

Bara ombuden beställer. I entreprenadkontraktet utses ett ombud för vardera parten, och det är ombudet, eller den som fått uttrycklig fullmakt, som kan besluta om ÄTA-arbeten. En enskild styrelseledamot som pekar på plats binder inte föreningen, men varje sådan situation skapar friktion och merarbete som en enda beställningskanal förebygger. Låt beställarombudet hålla i pennan.

Likställda arbeten

Den andra grunden är att förutsättningarna för det redan avtalade arbetet visar sig vara andra än förfrågningsunderlaget angav. Mängderna stämmer inte, marken innehåller berg där geotekniken sade jord, eller asbest finns där miljöinventeringen inte pekade ut den. Arbetet är detsamma som kontraktet beskriver, men det kostar mer att utföra. Standardavtalen kallar detta likställt med ÄTA-arbete, och det behandlas som om föreningen beställt det.

Skälet är att entreprenören inte kan räkna på det som ingen vet. Thomas Stertman till en styrelse som undrade varför sprickor i fasaden inte ingick i priset: ”Entreprenören lämnar anbud i konkurrens, det finns således inget utrymme att ’ta höjd’ för eventualiteter.” Den anbudsgivare som lägger in marginal för allt som kan hända förlorar upphandlingen mot den som inte gör det. Föreningen kan inte heller kräva att anbudsgivarna gör förstörande undersökningar eller provtagning i anbudsskedet. Det som inte går att se när anbudet lämnas blir därför en likställd kostnad när det visar sig.

Sprickorna i det fallet uppstod när balkongerna bilades ner. Enligt standardavtalet ansvarar entreprenören för skador på entreprenaden, men när föreningen själv föreskrivit en metod som bryter i konstruktionen, och konstruktionen inte tål den, är det svårt att hålla entreprenören ansvarig för följden. Frågan får då vändas. Finns en annan metod entreprenören kunde ha använt? Finns det inte, är skadan en följd av förutsättningarna, och den hamnar på föreningens sida som likställt arbete.

Likställda arbeten förutsätter att entreprenören underrättar beställaren utan dröjsmål när avvikelsen upptäcks, så att föreningen får ta ställning innan arbetet utförs.

Avgående arbeten

ÄTA går också åt andra hållet. Ett moment som ingår i kontraktet men visar sig onödigt, en mängd som blir mindre än förfrågningsunderlaget angav, eller en del av entreprenaden som föreningen väljer bort under resans gång, dras av från kontraktssumman. Avdraget räknas på samma prisgrund som tilläggen, vilket är ett skäl till att à-priserna ska finnas i kontraktet från början. Utan prisgrund blir avdraget en förhandling där entreprenören har övertaget.

Beställarombudet granskar avgående arbeten med samma noggrannhet som tillkommande. En styrelse som bara ser tilläggen betalar för sådant som inte gjordes.

När kravet inte håller

Alla krav som lämnas in är inte ÄTA-arbeten. Entreprenören har en undersökningsskyldighet innan anbudet lämnas, och vid totalentreprenad är den utökad, eftersom projekteringen ingår i åtagandet. Det som entreprenören borde ha sett vid platsbesöket, eller borde ha förstått av byggnadens ålder och typ, är ingen ändrad förutsättning.

Ett exempel ur praktiken. En takentreprenör begärde ersättning som likställt arbete för flera lager gammal underlagspapp i dåligt skick. Kravet avslogs i sin helhet med hänvisning till undersökningsskyldigheten. ”Med tanke på att byggnadsåret är 1929 så är det inte helt oävet att finna flera lager papp i dåligt skick?” Den som räknar på ett tak från 1929 bör räkna med vad som ligger under plåten. Avslaget riktades till generalentreprenören, eftersom det är föreningens avtalspart. Vad generalentreprenören i sin tur har avtalat med sina underentreprenörer är inte föreningens sak.

Perfecta prutar inte på ÄTA-krav. Ett krav är antingen rätt eller fel. Är arbetet berättigat ska entreprenören ha betalt, är det inte det avslås kravet, och långt ifrån alla godkänns. Skillnaden mot att köpslå är var energin hamnar. Granskningen sker mot kontraktet, inte i en förhandling, och en beställare som uppfattas som reko får ett bättre projekt, eftersom entreprenören lägger kraften på produktionen i stället för på att gardera marginaler.

Att kunna avslå förutsätter att någon läser kravet mot kontraktet, förfrågningsunderlaget och standardavtalet. Det är en del av beställarombudets arbete, och den del som oftast betalar sig.

Så hålls kostnaden i schack

Några saker gör att ÄTA-arbeten blir en hanterad post i stället för en överraskning.

À-priser avtalas i förväg där osäkerheten är känd. Vet föreningen att asbest kan förekomma, eller att mängden rötskadat virke inte går att fastställa förrän panelen är borta, förhandlas priset per enhet fram i upphandlingen, medan konkurrensen fortfarande verkar. Då blir en avvikelse åt endera hållet en räkneövning, inte en förhandling.

Varje ärende redovisas som ett formellt ÄTA-ärende med underlag innan det godkänns. Att grunden är riktig räcker inte. Föreningen betalar mot en redovisning av vad som gjorts, i vilken mängd och till vilket pris, inte mot en rad på en faktura.

ÄTA-arbeten faktureras löpande, normalt månadsvis, enligt avtalet. Föreningen kan inte begära att entreprenören ligger ute med kostnaderna till projektets slut. Det påverkar finansieringen, och styrelsen behöver veta det innan lånet tas.

Föreningen behöver en reserv. Banken finansierar inte risk, så reserven måste finnas i lånet eller i föreningens egna medel. Hur stor den behöver vara beror på projektets art, och bedömningen görs innan lånet söks, så att utrymmet finns när avvikelserna kommer.

I ett stambyte råder Perfecta föreningen att budgetera omkring 20 procent för ÄTA-arbeten, likställda och beställda tillsammans. Det är ingen prognos om dålig kontroll utan en budgetpost för ett ingrepp i ett gammalt hus, plus de tillval föreningen själv gör längs vägen. Det styrelsen kan påverka är de likställda. Med en omfattande projektering brukar de landa kring 5 procent, och i Perfectas två senaste stambyten stannade de på 2 procent, med en total ÄTA-nivå på 7 respektive 11 procent. Ju äldre byggnad och ju mer dolda installationer, desto större osäkerhet, och ju bättre projektering, desto mindre av den osäkerheten når fakturan.

Vad styrelsen kan förvänta sig

Under entreprenaden förs varje ÄTA-ärende i en journal, med vad det gäller, på vilken grund det uppstått och vad det kostar eller drar av. Styrelsen får därmed en löpande bild av vad den själv valt att köpa, vad förutsättningarna kostat och vad som utgått. Det som avslagits står inte som kostnad någonstans, och den posten är skillnaden mellan ett projekt med ombud och ett utan.

Det första steget kostar ingenting. Innan vi lämnar anbud kommer vi gärna ut och tittar på fastigheten tillsammans med styrelsen. Platsbesöket är kostnadsfritt och förutsättningslöst.