ÄTA-arbeten: vad som ändras, tillkommer och avgår

Av Thomas Stertman, VD och senior byggkonsult · Publicerad 28 juli 2026 · Uppdaterad 12 september 2026

Kontraktssumman är sällan slutsumman. Under en entreprenad ändras arbeten, andra tillkommer, och en del faller bort. Det är vad ÄTA står för, ändringar, tillägg och avgående arbeten. Styrelser som inte mött begreppet förut ser en post som bara växer. I själva verket går den åt båda hållen, och varje ärende har en grund som avgör vem som ska bära kostnaden.

Varför ÄTA-arbeten finns

Ett förfrågningsunderlag beskriver vad entreprenören ska göra, och anbudet är priset för just det. Under arbetet ändras bilden. Föreningen kommer på att den vill ha något mer, entreprenören öppnar en vägg och finner något annat än ritningen visar, eller ett moment visar sig inte behövas. Standardavtalen räknar med detta. Entreprenören har både rätt och skyldighet att utföra ändringar och tillägg som hör ihop med entreprenaden, och ersättningen regleras vid sidan av kontraktssumman (AB 04 kap. 2 § 3 och kap. 6 § 1, ABT 06 kap. 2 § 3 och kap. 6 § 1). På samma sätt dras arbeten som utgår av från summan.

Skillnaden mellan kontraktssumma och entreprenadsumma

Kontraktssumman är den ersättning som anges i kontraktshandlingarna för entreprenörens ursprungliga åtagande. Den avser de arbeten som ingår när avtalet tecknas.

Entreprenadsumman är kontraktssumman justerad för tillägg och avdrag samt eventuell indexersättning. Tillkommande arbeten kan öka summan och avgående arbeten minska den. Indexersättning är en prisjustering enligt avtalets indexvillkor och hålls skild från ÄTA-arbetena. Båda summorna anges exklusive moms.

Under projektet behöver styrelsen följa hur entreprenadsumman utvecklas i förhållande till kontraktssumman. När entreprenaden slutavräknas fastställs den slutliga entreprenadsumman. Föreningens egna byggherrekostnader, exempelvis konsultuppdrag och besiktningar som föreningen beställer separat, ligger utanför entreprenadsumman.

Styrelsen behöver följa upp grunden för varje ÄTA-arbete, ersättningen och avdraget för det som utgår.

Beställda arbeten

Den ena grunden är att föreningen själv beställer något under entreprenadtiden. Hit hör optioner som föreningen avropar och reparation av skador i den egna byggnaden som kommer fram när konstruktionen öppnas. Det sista överraskar många styrelser. En sprucken källarvägg eller ett rötskadat bjälklag som blottas under arbetet är föreningens egen skada, och att laga den är ny omfattning som föreningen väljer att köpa. Entreprenören har inte prissatt den, eftersom ingen visste att den fanns.

Bostadsrättshavarens egna tillval beställs genom ett separat konsumentavtal med generalentreprenören. Dessa arbeten hör till konsumententreprenaden och ingår inte i föreningens ÄTA-beställningar eller entreprenadsumma.

Beställda arbeten ska beställas skriftligt innan de utförs, med pris eller prisgrund angiven. I Perfectas avtal gäller kravet på skriftligt godkännande före utförandet även likställda ÄTA-arbeten. Standardavtalets undantag har avtalats bort. Enligt dessa villkor berättigar ÄTA-arbeten utan skriftligt godkännande inte till ersättning. Detta är ett särskilt kontraktsvillkor.

Beställningarna ska gå genom föreningens ombud eller någon annan som har fått mandat att beställa. Styrelsen behöver klargöra vem som har det mandatet och meddela entreprenören. Anvisningar från andra personer på plats kan skapa tvist om vad som beställts och av vem. Låt beställarombudet hålla i pennan.

Likställda arbeten

Den andra grunden är att förutsättningarna för det redan avtalade arbetet visar sig vara andra än förfrågningsunderlaget angav. Mängderna stämmer inte, marken innehåller berg där geotekniken sade jord, eller asbest finns där miljöinventeringen inte pekade ut den. Arbetet är detsamma som kontraktet beskriver, men det kostar mer att utföra. Standardavtalen kallar detta likställt med ÄTA-arbete, och det behandlas som om föreningen beställt det (AB 04 kap. 2 § 4, ABT 06 kap. 2 § 4).

Skälet är att entreprenören inte kan räkna på det som ingen vet. Thomas Stertman till en styrelse som undrade varför sprickor i fasaden inte ingick i priset: "Entreprenören lämnar anbud i konkurrens, det finns således inget utrymme att ’ta höjd’ för eventualiteter." Stora riskpåslag kan göra ett anbud mindre konkurrenskraftigt. Enligt standardavtalets grundregler omfattar entreprenörens undersökningsskyldighet inför anbudet inte förstörande undersökningar (AB 04 och ABT 06 kap. 1 § 7 med kommentaren till §§ 6 och 7). Särskilda undersökningar behöver avtalas om de ska ingå. Dolda förhållanden kan ge rätt till ersättning för likställda ÄTA-arbeten. Bedömningen beror på kontraktet, vilka uppgifter beställaren ansvarar för och vad entreprenören skulle ha förutsatt vid en fackmässig bedömning.

Sprickorna i det fallet uppstod när balkongerna bilades ner. Enligt standardavtalet ansvarar entreprenören för skador på entreprenaden, men när föreningen själv föreskrivit en metod som bryter i konstruktionen, och konstruktionen inte tål den, är det svårt att hålla entreprenören ansvarig för följden. Frågan får då vändas. Finns en annan metod entreprenören kunde ha använt? Finns det inte, är skadan en följd av förutsättningarna, och den hamnar på föreningens sida som likställt arbete.

Entreprenören ska underrätta beställaren utan dröjsmål när avvikelsen upptäcks (AB 04 kap. 2 §§ 7 och 9, ABT 06 kap. 2 §§ 6 och 10). Enligt Perfectas avtal ska även likställda arbeten godkännas skriftligt innan de utförs. Entreprenörens underrättelse ersätter inte beställarens godkännande.

Avgående arbeten

ÄTA går också åt andra hållet. Ett moment som ingår i kontraktet men visar sig onödigt, en mängd som blir mindre än förfrågningsunderlaget angav, eller en del av entreprenaden som föreningen väljer bort under resans gång, dras av från kontraktssumman. Avdraget värderas enligt kontraktets regler. En avtalad à-prislista kan användas när den är tillämplig. Saknas en tillämplig avtalad prisgrund behöver avgående arbeten värderas utifrån vad de ingår eller beräknas ingå med i kontraktssumman.

Beställarombudet granskar avgående arbeten med samma noggrannhet som tillkommande. En styrelse som bara ser tilläggen betalar för sådant som inte gjordes.

När kravet inte håller

Alla krav som lämnas in är inte ÄTA-arbeten. Entreprenören har en undersökningsskyldighet innan anbudet lämnas, och vid totalentreprenad är den utökad, eftersom projekteringen ingår i åtagandet. Det som entreprenören borde ha sett vid platsbesöket, eller borde ha förstått av byggnadens ålder och typ, är ingen ändrad förutsättning.

Ett exempel ur praktiken. En takentreprenör begärde ersättning som likställt arbete för flera lager gammal underlagspapp i dåligt skick. Kravet avslogs i sin helhet med hänvisning till undersökningsskyldigheten. "Med tanke på att byggnadsåret är 1929 så är det inte helt oävet att finna flera lager papp i dåligt skick?" Den som räknar på ett tak från 1929 bör räkna med vad som ligger under plåten. Avslaget riktades till generalentreprenören, eftersom det är föreningens avtalspart. Vad generalentreprenören i sin tur har avtalat med sina underentreprenörer är inte föreningens sak.

Perfecta prövar ÄTA-kraven mot kontraktet. Granskningen omfattar både rätten till ersättning och hur beloppet har beräknats. Ett krav kan därför godkännas helt eller delvis, eller avslås. Entreprenören ska få den ersättning som arbetet berättigar till enligt avtalet.

Att kunna avslå förutsätter att någon läser kravet mot kontraktet, förfrågningsunderlaget och standardavtalet. Det är en del av beställarombudets arbete.

Så hålls kostnaden i schack

Några saker gör att ÄTA-arbeten blir en hanterad post i stället för en överraskning.

À-priser avtalas i förväg där osäkerheten är känd. Vet föreningen att asbest kan förekomma, eller att mängden rötskadat virke inte går att fastställa förrän panelen är borta, förhandlas priset per enhet fram i upphandlingen, medan konkurrensen fortfarande verkar. När det avtalade à-priset är tillämpligt kan kostnaden beräknas utifrån den uppmätta mängden.

Varje ärende redovisas som ett formellt ÄTA-ärende med underlag innan det godkänns. Att grunden är riktig räcker inte. Redovisningen ska visa vad som gjorts, i vilken mängd och till vilket pris.

ÄTA-arbeten faktureras löpande, normalt månadsvis, enligt avtalet. Betalningsvillkoren påverkar finansieringen och behöver vara kända när föreningen planerar sina utbetalningar.

Föreningen behöver en reserv. Reserven behöver finansieras genom lån eller föreningens egna medel. Hur stor den behöver vara beror på projektets art, och bedömningen görs innan lånet söks, så att utrymmet finns när avvikelserna kommer.

I ett stambyte råder Perfecta föreningen att budgetera omkring 20 procent för ÄTA-arbeten, likställda och beställda tillsammans. Reserven avser osäkerheter i entreprenaden och ändringar som föreningen beställer. Föreningen kan påverka omfattningen av beställda arbeten och minska osäkerheten genom projektering. Med en omfattande projektering brukar kostnaden för likställda arbeten landa kring 5 procent, och i Perfectas två senaste stambyten stannade de på 2 procent, med en total ÄTA-nivå på 7 respektive 11 procent. Ju äldre byggnad och ju mer dolda installationer, desto större osäkerhet, och ju bättre projektering, desto mindre av den osäkerheten når fakturan.

Vad styrelsen kan förvänta sig

Under entreprenaden förs varje ÄTA-ärende i en journal, med vad det gäller, på vilken grund det uppstått och vad det kostar eller drar av. Styrelsen får därmed en löpande bild av vad den själv valt att köpa, vad förutsättningarna kostat och vad som utgått. Även avslagna krav dokumenteras, så att styrelsen kan följa hur de har bedömts.

Innan vi lämnar anbud kommer vi gärna ut och tittar på fastigheten tillsammans med styrelsen. Platsbesöket är kostnadsfritt och förutsättningslöst.