Totalentreprenad eller utförandeentreprenad: vem projekterar

Av Thomas Stertman, VD och senior byggkonsult · Publicerad 30 juli 2026 · Uppdaterad 11 september 2026

Innan ett förfrågningsunderlag kan upprättas ska styrelsen ta ställning till två saker. Det gäller hur många avtal föreningen ska teckna och vem som ska projektera. Det första kallas upphandlingsform, det andra entreprenadform. De två blandas ofta ihop, även i branschen, och en styrelse som inte tar ställning får valet gjort åt sig av den som skriver anbudet.

Upphandlingsform och entreprenadform

Upphandlingsformen säger hur många avtal föreningen tecknar. Vid generalentreprenad tecknar föreningen ett avtal med en entreprenör, som i sin tur anlitar och samordnar sina underentreprenörer. Vid delad entreprenad tecknar föreningen avtal direkt med varje fackentreprenör, till exempel rör, el, bygg, plattsättning och måleri, och samordningen ligger hos föreningen som byggherre.

Entreprenadformen säger vem som projekterar. Vid Utförandeentreprenad har föreningen redan tagit fram arbetsritningar, byggbeskrivning och materialval, och entreprenören bygger efter dem. Vid Totalentreprenad beskriver föreningen vilken funktion som ska uppnås, och entreprenören står för utredning, detaljprojektering och utförande. Standardavtalen för formerna är AB 04 respektive ABT 06.

De två valen är oberoende av varandra. En generalentreprenör kan handlas upp på Totalentreprenad eller Utförandeentreprenad, och en delad entreprenad kan bestå av fackentreprenader på endera formen. Alla fyra kombinationer förekommer och har sina skäl.

Underlaget påverkar hur anbuden jämförs

Vid Utförandeentreprenad räknar anbudsgivarna på föreningens ritningar och beskrivningar. Det ger en gemensam grund för att jämföra utförandet. Föreningen behöver ha projekteringsorganisationen på plats och handlingarna färdiga för de delar som ska upphandlas.

Vid Totalentreprenad kan anbudsgivarna föreslå olika tekniska lösningar. Jämförelsen behöver då visa hur varje förslag uppfyller den avtalade funktionen. Funktionskraven ska beskriva vad anläggningen ska klara så att resultatet går att kontrollera. Styrelsen anlitar den projekterings- och upphandlingshjälp som behövs för uppgiften.

Ersättningsformen avtalas separat

Totalentreprenad betyder inte att entreprenaden har ett fast totalpris. Fast pris eller löpande räkning avtalas separat från vem som projekterar. Båda ersättningsformerna kan förekomma vid Totalentreprenad och Utförandeentreprenad.

Vem som projekterar avgör ansvaret

Med projekteringen följer ansvaret för att det som byggs fungerar. Vid Totalentreprenad har entreprenören funktionsansvar. Anläggningen ska uppfylla den funktion som avtalats, och entreprenören svarar för fel i den projektering som ingår i dennes åtagande. Vid Utförandeentreprenad har entreprenören utförandeansvar. Objektet ska byggas enligt handlingarna, och funktionsansvaret ligger hos föreningen som beställare. Gentemot entreprenören bär föreningen ansvaret för de lösningar den föreskrivit. Om felet beror på konsultens projektering får konsultens ansvar bedömas enligt konsultavtalet.

Det gäller även när föreningen projekterar genom sin konsult. En förening som ber konsulten ta fram ritningar över hur balkongerna ska armeras och gjutas har därmed valt Utförandeentreprenad, oavsett om den tänkt på det eller inte. Föreningen behöver därför förstå att den också tar över funktionsansvaret för de lösningar den föreskriver.

Föreskriver föreningen en teknisk lösning inom en Totalentreprenad flyttar ansvaret för just den lösningen till föreningen. Entreprenören svarar då för utförandet i det momentet, inte för att lösningen fungerar. Förfrågningsunderlaget behöver därför skilja mellan de funktionskrav entreprenören ska uppfylla och de tekniska lösningar föreningen själv föreskriver.

Med Totalentreprenad följer också en mer omfattande undersökningsskyldighet för entreprenören, eftersom projekteringen ingår i åtagandet. Det är en av anledningarna till att anbudsgivare bjuds in till visning av arbetsområdet innan de räknar.

Formerna blandas i samma avtal

Att avtalet tecknas som Totalentreprenad eller Utförandeentreprenad anger huvudregeln, inte hela innehållet. Det finns inga vattentäta skott mellan formerna, och båda kan finnas i samma kontrakt. I en Totalentreprenad kan föreningen tillhandahålla handlingar för vissa delar, till exempel en arkitekts ritningar över planlösningen eller en konstruktörs lösning för ett bjälklag. I de delarna bygger entreprenören efter föreningens handlingar och har utförandeansvar, och funktionsansvaret för dem ligger hos föreningen. För resten av entreprenaden har entreprenören funktionsansvar som vanligt. På samma sätt kan en Utförandeentreprenad lämna projekteringen av en avgränsad del till entreprenören, ofta installationerna, och då svarar entreprenören för att den delen fungerar.

Villkoret är att fördelningen redovisas i förfrågningsunderlaget och i kontraktet, så att varje part vet vad den svarar för den dag något går fel. Samma sak gäller upphandlingsformen. En delad entreprenad kan ha en fackentreprenad på Totalentreprenad och en annan på Utförandeentreprenad.

Formen går att ändra även under pågående bygge, under rätt former. Föreningen kan komma in med en handling mitt i en Totalentreprenad, till exempel en arkitekts ritning för en viss del, och säga att den delen ska byggas efter den. Då blir den delen en Utförandeentreprenad, med funktionsansvaret hos föreningen, och ändringen dokumenteras så att båda parter vet vad som gäller. Att peka är något annat. Den som går runt på bygget och säger hur det ska göras tar över samma ansvar, men utan handling och utan att det står någonstans. Principen är densamma, men en lekmannabeställare inser sällan konsekvenserna. Ändringar som beställaren anvisar på plats kan få juridiska följder som behöver klarläggas innan arbetet utförs. Ombudets uppgift är att ta projektet i mål med så liten risk som möjligt för föreningen, och i det är ombudet bundet av entreprenadkontraktet. För att kunna kräva att entreprenören följer avtalet behöver föreningen och dess ombud också hålla sig till det.

När arbetet bestäms på plats

Det förekommer också att arbetets omfattning bestäms efter hand. Föreningen handlar upp entreprenören på löpande räkning och visar på plats vad som ska göras och köpas in. Det brukar kallas pekentreprenad. I det beskrivna upplägget saknas projektering. Benämningen klargör inte hur parterna har avtalat om ansvaret.

Generalentreprenad eller delad

En generalentreprenör tar hand om samordningen av underentreprenörerna, och föreningen har en avtalspart. Det är det vanligaste upplägget vid renoveringar, av ett begripligt skäl. Styrelsen slipper hålla ihop bygget.

Samordningen är inte gratis för det. I generalentreprenörens påslag ingår samordning tillsammans med risk och vinst på entreprenaden. Vid delad entreprenad betalar föreningen fackentreprenörerna direkt till deras egna priser, och samordningen ligger synlig som byggledningens arvode i stället. Perfectas erfarenhet är att själva samordningen kostar ungefär lika mycket oavsett vem som utför den. Skillnaden är generalentreprenörens påslag på hela entreprenaden, som vid delad entreprenad försvinner.

Det finns en kvalitetssida av samma sak. Entreprenörens byggadministration, som egenkontroller och underlag till relationshandlingar, är en kostnad som inte syns för beställaren i en generalentreprenad och därför sällan prioriteras. Vid delad entreprenad kan byggledningen följa upp dokumentationen direkt med respektive fackentreprenör. Dokumentationen ger föreningen underlag om en tvist uppstår.

Delad entreprenad har också en fördel för den styrelse som är noga med tidplanen. När en generalentreprenör styr underentreprenörerna följer tidplanen generalentreprenörens prioriteringar, och den håller sällan. Vid delad entreprenad är det byggledningen som håller facken till tidplanen, för föreningens räkning.

Delad entreprenad förutsätter att någon fyller byggherrens roll. Varje fackentreprenör leder sina egna arbeten. Byggledningen samordnar facken för föreningens räkning. Vid delad entreprenad behöver föreningen ordna byggledning som håller ihop facken.

Så väljs formen i praktiken

Valet av entreprenadform hänger på hur viktigt det är för föreningen att styra utformning och utseende. Är det viktigt projekterar föreningen själv och handlar upp utförandet. Handlar åtgärden bara om funktion, och riskerna i utförandet är stora, finns det skäl att lämna projekteringen och funktionsansvaret till entreprenören. Upphandlingsformen följer i princip samma tanke. En åtgärd som bara handlar om funktion och bär stora risker kan handlas upp som Totalentreprenad hos en generalentreprenör, som då samlar ansvaret. Vill föreningen ha insyn och kontroll i varje fack väljer den delad entreprenad.

En förening som låtit utreda balkongernas skick och fått rekommendationen att bila ner och gjuta om har en funktion att beskriva, men inga krav på utformningen. Då finns det få skäl för föreningen att ta fram konstruktionsritningarna själv och därmed ta över funktionsansvaret. Totalentreprenad är juridiskt renare, eftersom funktionsansvaret landar hos den som bygger.

En förening som ska bygga om en vind till bostad har motsatt läge. Utformningen och utseendet är själva saken, och föreningen har anlitat en arkitekt för att ta fram bygghandlingar. Då blir delad entreprenad på Utförandeentreprenad ett upplägg som ger föreningen mer kontroll och färre överraskningar under bygget, utan generalentreprenörens samordningspåslag. Konstruktör, brandkonsult och installationsprojektörer knyts till uppdraget som underkonsulter, så att föreningen har en avtalspart för projekteringen och byggledningen.

Ett stambyte i ett äldre hus är det tredje fallet. Med äldre hus menas här hus där anläggningen är långt över sin tekniska livslängd. Ju äldre huset är, desto fler ombyggnader har det hunnit få, den ena mer omfattande än den andra. Oftast är det bjälklagen som påverkats, av arbeten som lekmän utfört utan att det varit tillåtet. Sådant är en överraskning för entreprenaden när golven öppnas, och det försenar och fördyrar projektet nästan varje gång. Större delen av anläggningen är dold i konstruktionen, och förutsättningarna kan behöva klarläggas genom att konstruktionen öppnas. En generalentreprenad till fast pris fungerar dåligt där. Omfattningen är för osäker, vilket kan leda till stora säkerhetsmarginaler i anbuden. Ombudet får lägga tid på förhandlingar om vad som ingår i det fasta priset. I det läget handlas varje fackentreprenör upp som Totalentreprenad inom sitt fack, på löpande räkning, och Perfecta sköter samordningen mellan facken och kostnadskontrollen.

Gemensamt för de tre är att formen väljs innan förfrågningsunderlaget upprättas, och att den motiveras i sak. Det är den delen av upphandlingen som avgör hur mycket av byggets risk föreningen bär själv.

En sak till som många styrelser tar för given: att konsulten leder entreprenaden och arbetena. Så är det inte. Entreprenören leder sina egna arbeten, och bara dem. Konsulten fungerar som beställarens kontrollant. Konsulten företräder föreningen som byggherre, samordnar facken vid delad entreprenad och ser till att kontraktet följs, men styr inte entreprenörens arbetslag. Den som vill att någon annan än entreprenören ska leda själva arbetet har missförstått vad en entreprenad är.

Från upphandling till slutavräkning

Förfrågningsunderlaget och anbudsprövningen behandlas närmare i upphandlingsguiden för stambyte. Ändringar under entreprenaden behöver hanteras enligt kontraktet. Läs mer om ÄTA-arbeten: ändring, tillägg och avgående.

Projektets sista moment är slutavräkningen, efter slutbesiktningen. En garantibesiktning är ett separat uppdrag. Läs om entreprenadbesiktning och garantibesiktningens frister.

Innan vi lämnar anbud kommer vi gärna ut och tittar på fastigheten tillsammans med styrelsen. Platsbesöket är kostnadsfritt och förutsättningslöst.