När en bostadsrättsförening ska handla upp en entreprenad är valet av standardavtal ett av de första besluten – och ett av de mest missförstådda. AB 04 och ABT 06 är byggbranschens två dominerande avtalsvillkor, och vilket ni väljer styr vem som ansvarar för projekteringen, vad anbuden går att jämföra på och var risken hamnar om något inte blir som tänkt.
Skillnaden sitter i projekteringsansvaret
AB 04 gäller utförandeentreprenader: föreningen ansvarar för projekteringen och entreprenören bygger efter de ritningar och tekniska beskrivningar ni tillhandahåller. Blir handlingarna fel är det beställarens risk.
ABT 06 gäller totalentreprenader: entreprenören ansvarar för både projektering och utförande, mot de funktionskrav ni ställt. Blir lösningen fel är det entreprenörens risk – förutsatt att era funktionskrav var riktigt formulerade.
Ingen av formerna kräver att styrelsen själv kan bygga. Skillnaden är vilken sorts underlag ni upphandlar på, och vem som äger felansvaret för det.
Beslutsmatrisen
| AB 04 – utförandeentreprenad | ABT 06 – totalentreprenad | |
|---|---|---|
| Vem projekterar? | Föreningen, genom anlitad projektör | Entreprenören, mot era funktionskrav |
| Ni upphandlar på | Färdiga bygghandlingar | Funktions-/rambeskrivning |
| Anbuden blir | Jämförbara i detalj – alla räknar på samma handlingar | Jämförbara på funktion – lösningarna kan skilja sig åt |
| Fel i projekteringen | Beställarens ansvar | Entreprenörens ansvar |
| Styrelsens insats före upphandling | Större – projekteringen ska bli klar först | Mindre – men funktionskraven måste bli rätt |
| Passar när | Medlemmarna har åsikter om material och utförande – ni vet exakt vilken lösning ni vill ha | Resultatet kan beskrivas som mätbara funktionskrav |
| Typiska BRF-projekt | Stambyte och andra arbeten inne i lägenheter och trapphus, ofta i blandform | Takomläggning, fasadrenovering och fönsterbyte – yttre arbeten där funktionen är det viktiga |
Blandformen är vanlig i praktiken
Verkliga entreprenader följer sällan läroboken. Vid stambyten är det vanligt att kontraktet tecknas som en blandad entreprenadform, där delar av arbetet utförs mot färdig projektering enligt AB 04-principer och andra delar – exempelvis installationslösningar – mot funktionsansvar enligt ABT 06. Då anges i förfrågningsunderlaget vilka delar som gäller vilken ansvarsfördelning.
Juridik mot verklighet
Juridiskt är totalentreprenaden ofta den tryggare formen – felansvaret ligger samlat hos entreprenören i stället för att fördelas mellan förening och projektör. Men erfarenheten från våra egna uppdrag är att totalentreprenader lätt slutar i konflikt när beställaren i själva verket har en bestämd bild av hur resultatet ska se ut. Bilden i huvudet är inget kontraktskrav, och entreprenören har rätt att välja den billigaste lösning som uppfyller funktionen. Ska medlemmarna ha åsikter om material och utförande hör de åsikterna hemma i färdiga handlingar – och då är utförandeentreprenaden det ärliga valet.
Garantier och besiktning skiljer mindre än många tror
Båda avtalen ger i grunden fem års garantitid för entreprenörens arbete; för material och varor kan kortare tid gälla. I de entreprenadkontrakt Perfecta upprättar skrivs fem års garantitid alltid in, oavsett entreprenadform. Ansvarstiden är tio år i båda systemen, och entreprenaden avslutas med besiktning enligt kapitel 7 – läs mer om besiktningstyperna. Även reglerna för ändrings- och tilläggsarbeten är likartade – ÄTA-arbetena kräver samma styrning oavsett avtalsform.
Fyra vanliga missförstånd
”Totalentreprenad betyder fast totalpris.” Nej – ABT 06 handlar om projekteringsansvar, inte prisform. Ersättningsformen (fast pris, löpande räkning, riktkostnad) avtalas separat i båda formerna.
”Totalentreprenad och generalentreprenad är samma sak.” Nej – totalentreprenad är en ansvarsform som säger vem som projekterar. Generalentreprenad är en upphandlingsform som säger hur entreprenörerna organiseras: en generalentreprenör som håller underentreprenörerna, i stället för flera sidoentreprenörer i delad entreprenad. Ett och samma kontrakt kan mycket väl vara både totalentreprenad och generalentreprenad.
”AB 04 kräver att styrelsen kan bygg.” Nej – ni anlitar projektör och projektledare. Det styrelsen ansvarar för är att organisationen finns på plats, inte att själv rita.
”ABT 06 gör förfrågningsunderlaget enkelt.” Tvärtom: när entreprenören äger lösningen är era funktionskrav det enda som skyddar er. Otydliga krav ger entreprenören tolkningsföreträdet, och funktionskraven bör vara mätbara – annars går de inte att besikta.
Så landar ni beslutet
Låt projektet styra: har föreningen en färdig lösning att försvara talar det för AB 04, kan ni beskriva vad resultatet ska klara talar det för ABT 06 eller en blandform. Hur avtalvalet hänger ihop med förfrågningsunderlag och anbudsutvärdering beskriver vi i upphandlingsguiden för stambyte – och vill ni ha stöd genom hela kedjan gör vi det som beställarombud, med konsultavtal enligt ABK 09. Vid ett stambyte är avtalvalet en av de frågor vi går igenom med styrelsen redan i förstudien.