Garantibesiktningen hjälper föreningen att upptäcka och dokumentera fel innan garantitiden löper ut. Boka den i god tid och reklamera fel löpande när de upptäcks. En missad garantibesiktning kan försämra föreningens bevisläge och öka risken för egna kostnader, men innebär inte att allt ansvar för entreprenören automatiskt upphör.
Klockan startar vid slutbesiktningen
Garantitiden börjar löpa när entreprenaden avlämnas, normalt genom godkänd slutbesiktning. Kontrollera kontraktets garantitider för olika delar av entreprenaden när besiktningen planeras.
Standardavtalen AB 04 och ABT 06 har olika grundregler. ABT 06 anger fem års garanti för entreprenaden, men två år för särskilt material eller särskild vara som beställaren har föreskrivit. AB 04 anger fem år för arbetsprestationen och två år för material och varor. En längre garanti som entreprenören fått för material eller varor kan också få betydelse. Kontraktet kan innehålla andra villkor.
I entreprenader som Perfecta handlar upp skriver vi in fem års garanti i kontrakten, oavsett entreprenadform. Det är ett avtalsvillkor som behöver skiljas från standardavtalens grundregler.
Diarieför datumet för entreprenadens godkännande och de garantitider som gäller. Skriv in besiktningstillfällena i underhållsplanen eller styrelsens årshjul, så att uppgifterna följer med vid styrelsebyten.
Upptäck och reklamera fel före garantitidens utgång
Garantibesiktningen görs före garantitidens utgång och ger föreningen en systematisk genomgång av entreprenaden. Besiktningsmannen bedömer fel mot kontraktet. Fel som entreprenören ansvarar för ska avhjälpas på entreprenörens bekostnad enligt avtalets regler. Fel som upptäcks tidigare ska reklameras då. Vänta inte till garantibesiktningen.
Entreprenörens ansvar kan finnas kvar efter garantitiden. Enligt AB 04 och ABT 06 är ansvarstiden normalt tio år från entreprenadens godkännande. För fel som framträder efter garantitiden behöver föreningen normalt visa att felet är väsentligt och har sin grund i entreprenörens vårdslöshet. När felet framträdde, hur det dokumenterats och när det reklamerats har betydelse. En missad garantibesiktning innebär därför inte att alla fel automatiskt blir föreningens kostnad.
Boka i god tid före garantitidens utgång
Fristen är att garantibesiktningen ska vara påbörjad innan garantitiden går ut. Men vänta inte till sista veckan: boka besiktningsmannen i god tid, så att det finns utrymme att hålla besiktningen, låta entreprenören åtgärda felen och kontrollera avhjälpandet.
Inför besiktningen gör styrelsen klokt i att samla in de boendes iakttagelser: droppande kopplingar, kärvande dörrar, sprickor. Föreningen är part i entreprenaden. De boendes iakttagelser ger besiktningsmannen underlag att bedöma mot kontraktet.
Anlita gärna samma besiktningsman som höll slutbesiktningen. Besiktningsmannen känner då till entreprenaden och de tidigare bedömningarna.
Vad kostar det?
För ett stambyte är riktvärdet cirka 1 000 kronor per lägenhet exklusive moms. För andra entreprenader, exempelvis tak, fasad och fönster, beror priset på omfattning och komplexitet. Räkna med från 25 000 kronor exklusive moms.
Boka garantibesiktning
Perfecta håller entreprenadbesiktningar med godkänd besiktningsman SBR. I våra projektledningsuppdrag planeras garantibesiktningen när entreprenaden avslutas. Besiktningen beställs som ett separat uppdrag. Entreprenören ansvarar för garantiärendena under garantitiden.
Innan vi lämnar anbud kommer vi gärna ut och tittar på fastigheten tillsammans med styrelsen. Platsbesöket är kostnadsfritt och förutsättningslöst. Kontakta oss för att boka ett besök.