Fem års garanti låter tryggt. Men garantin gör bara nytta om någon faktiskt kontrollerar entreprenaden innan den löper ut – och det är föreningens ansvar att se till att det händer. Varje år låter styrelser garantitider passera obevakade, och fel som entreprenören skulle ha åtgärdat gratis blir i stället föreningens egen underhållskostnad.
Klockan startar vid slutbesiktningen
Garantitiden börjar löpa när entreprenaden avlämnas, normalt genom godkänd slutbesiktning. Standardavtalen AB 04 och ABT 06 skiljer sig åt: ABT 06 ger fem års garanti på entreprenaden, medan AB 04 ger fem år på arbetsprestationen och två år på material och varor. I entreprenader som Perfecta handlar upp skriver vi alltid in fem års garanti i kontrakten, oavsett entreprenadform – en rad i avtalet som är värd mer än de flesta.
Datumet för godkänd slutbesiktning är alltså föreningens viktigaste frist att hålla reda på. Diarieför det, och skriv in garantibesiktningen i underhållsplanen eller styrelsens årshjul direkt – fem år är längre än de flesta styrelsemandat, och kunskapen får inte försvinna med avgående ledamöter.
Sista chansen på entreprenörens bekostnad
Garantibesiktningen görs före garantitidens utgång och är föreningens sista tillfälle att systematiskt fånga fel som entreprenören ansvarar för. Fel som antecknas i protokollet ska avhjälpas utan dröjsmål – normalt inom två månader – på entreprenörens bekostnad.
Missas fönstret blir läget ett annat: ansvarstiden löper visserligen i tio år, men efter garantitiden är det föreningen som ska visa att felet är väsentligt och beror på entreprenörens vårdslöshet. Det är en helt annan bevisbörda än att peka på en anteckning i ett garantibesiktningsprotokoll.
Påbörjad före femårsdagen – och bokad långt tidigare
Fristen är att garantibesiktningen ska vara påbörjad innan garantitiden går ut. Men vänta inte till sista veckan: boka besiktningsmannen i god tid, så att det finns utrymme att hålla besiktningen, låta entreprenören åtgärda felen och kontrollera avhjälpandet.
Inför besiktningen gör styrelsen klokt i att samla in de boendes iakttagelser: droppande kopplingar, kärvande dörrar, sprickor. Föreningen är part i entreprenaden, inte den enskilde medlemmen, men boendeanmärkningarna är ofta det bästa spaningsunderlaget – besiktningsmannen bedömer dem sedan mot kontraktet.
Anlita gärna samma besiktningsman som höll slutbesiktningen. Bedömningarna blir likvärdiga och historiken följer med.
Vad kostar det?
För ett stambyte är riktvärdet cirka 1 000 kronor per lägenhet exklusive moms. För andra entreprenader – tak, fasad, fönster – är priset en volym- och komplexitetsfråga; räkna med från 25 000 kronor exklusive moms. I båda fallen en liten kostnad mot vad ett enda oupptäckt tätskiktsfel kan innebära den dag garantin gått ut.
Låt någon hålla i fristerna åt er
Perfecta håller entreprenadbesiktningar med godkänd besiktningsman SBR – och i våra projektledningsuppdrag ligger garantibesiktningen redan inplanerad när entreprenaden avslutas. Är er femårsdag på väg att smyga sig på? Kontakta oss så tar vi det därifrån.