Av Thomas Stertman, VD och senior byggkonsult · Publicerad 28 juli 2026
Upphandlingen är det enskilt viktigaste momentet i ett stambyte. Entreprenaden avgör större delen av totalkostnaden – ofta i storleksordningen 85 procent, resten är byggherrekostnader – och det är i förfrågningsunderlaget och avtalet föreningen bestämmer vad den faktiskt köper. Ett genomarbetat underlag ger jämförbara anbud, färre överraskningar under byggtiden och ett kontrakt som håller när något ställs på sin spets.
Börja i förstudien, inte i anbudsförfrågan
Ett förfrågningsunderlag kan aldrig bli bättre än kunskapen om fastigheten. Förstudien ska ge svar på stammarnas faktiska skick, vilka lägenheter och stråk som berörs, om badrummen ska återställas till nyskick och hur boendefrågan ska lösas under byggtiden. Först när omfattningen är beslutad – helt stambyte, etappindelning eller kombination med relining – går det att beskriva entreprenaden så att anbuden blir jämförbara.
Förfrågningsunderlaget: föreningens beställning på papper
Ett komplett förfrågningsunderlag för ett stambyte innehåller i korthet:
- Ritningar och tekniska beskrivningar – vad som ska bytas, vilka material och utföranden som gäller, gränsdragning mot lägenhetsunderhåll ovan tätskikt
- Administrativa föreskrifter – entreprenadform, avtalsvillkor, tider, viten, försäkringar och hur ÄTA-arbeten ska hanteras
- Rumsbeskrivning för badrummen – standardval och tillval för de boende
- Utvärderingskriterier – hur anbuden kommer att bedömas, så att alla anbudsgivare tävlar på samma villkor
Anbudsskedet: konkurrens och nollställning
Ett stambyte ska konkurrensutsättas brett. När vi drev upphandlingen åt Brf Båtsmannen i Gustavsberg – 134 lägenheter, hus från 1963 – gick förfrågningsunderlaget ut i mars 2021, fem entreprenörer lämnade anbud och upphandlingsskedet tog cirka sex veckor fram till beslut. Det är en realistisk tidsbild för en förening i den storleken.
Anbuden ska sedan nollställas: reservationer, avvikelser och olika mängdantaganden räknas om till jämförbara siffror. Men priset är bara en av flera parametrar. Organisation och nyckelpersoner, referenser från liknande stambyten, tidplan, kvalitets- och miljöarbete och hur entreprenören tänkt lösa vardagen för de boende vägs också in – enligt de utvärderingskriterier som sattes i förfrågningsunderlaget. Det lägsta anbudet är inte alltid det bästa: ett anbud med omfattande reservationer kan bli dyrast av alla när ÄTA-fakturorna börjar komma.
Avtalet: entreprenadform och tydliga spelregler
Stambyten upphandlas normalt med en blandning av totalentreprenad (ABT 06) och utförandeentreprenad (AB 04): vissa delar projekteras av föreningen och handlas upp på färdiga handlingar, medan andra delar lämnas till entreprenören att projektera. Hur formerna kombineras påverkar ansvarsfördelning, kalkylsäkerhet och hur ändringar hanteras. Oavsett avtalsform ska kontraktet reglera betalplan kopplad till färdigställda etapper, viten vid försening, garantitider – och skriftlighetskrav för ÄTA-arbeten, så att inga tillägg beställs muntligt på plats.
Fem fällor styrelsen ska undvika
- Otydlig omfattning – ”byte av stammar” utan gränsdragningar är en inbjudan till tilläggsfakturor
- Beslut på lägsta pris utan nollställning av reservationer
- Muntliga ÄTA-beställningar under byggtiden
- Betalplan som ligger före utfört arbete
- Ingen besiktningsplan i avtalet – förbesiktningar och slutbesiktning ska vara inplanerade från start
Styrelsen behöver inte göra detta ensam
Som beställarombud driver vi hela kedjan – förstudie, förfrågningsunderlag, anbudsutvärdering, kontrakt och byggledning – med föreningens intressen som enda uppdrag. Räkna först fram en realistisk totalbudget, läs om vad som ingår i byggherrekostnaderna, och ta sedan kontakt så lägger vi upp upphandlingen tillsammans.