Av Thomas Stertman, VD och senior byggkonsult · Publicerad 28 juli 2026
När föreningen upphandlar ett stambyte behöver entreprenörerna få samma underlag att lämna anbud på. Förfrågningsunderlaget beskriver arbetena och ansvarsfördelningen. Vid anbudsprövningen behöver styrelsen se vad varje entreprenör har räknat med, vilka reservationer som finns och vad som återstår att klargöra före avtal.
Förstudien avgränsar arbetena
Förstudien undersöker stammarnas skick och vilka delar av fastigheten som berörs. Den ger underlag för beslut om omfattningen, återställningen i lägenheterna och hur tillträden ska ordnas under byggtiden.
I ett hus som byggts om i omgångar kan ritningarna avvika från det som finns på plats. Då kan samtliga lägenheter behöva inventeras. Dolda konstruktioner kan ändå lämna frågor öppna. Dessa behöver beskrivas i underlaget och hanteras i budgeten.
Relining ersätter inte ett stambyte, men kan användas som en avgränsad punktåtgärd där ett rörbyte skulle kräva orimliga ingrepp. Läs mer om skillnaden mellan relining och stambyte.
Välj ansvarsfördelning innan underlaget upprättas
Vill föreningen bestämma utformning och utseende genom egna handlingar ligger Utförandeentreprenad nära till hands. Beställaren ansvarar då för projekteringen och funktionen i de delarna. Vid Totalentreprenad ansvarar entreprenören för projekteringen och funktionen enligt kontraktets krav.
Ansvarsfördelningen kan skilja sig mellan delar av samma projekt. Förfrågningsunderlaget och kontraktet behöver därför ange vilka delar föreningen projekterar och vilka som lämnas till entreprenören. Läs mer om Totalentreprenad och Utförandeentreprenad.
Vad behöver stå i förfrågningsunderlaget?
Först genomförs förstudien, därefter projekteringen. Förfrågningsunderlaget upprättas efter dessa steg. Projekteringen i detta skede avser de delar som föreningen ansvarar för; de delar som entreprenören ska projektera beskrivs genom krav i underlaget.
Ritningar och byggbeskrivning ska ange vad som ska utföras i de delar föreningen har projekterat. Där entreprenören ska projektera behöver underlaget beskriva funktionerna som ska uppnås. Gränserna mot befintliga installationer och lägenheternas övriga underhåll behöver framgå.
För badrummen behöver återställningsnivån beskrivas, tillsammans med standardval och eventuella tillval för bostadsrättshavarna. De administrativa föreskrifterna behandlar bland annat tider, ersättning och hantering av ändringar. Underlaget ska också ange hur anbuden kommer att bedömas.
Anbudstid och jämförelse
För en normalstor förening är cirka sex veckor från utskick av förfrågningsunderlaget till beslut en rimlig tidsbild för upphandlingsskedet. Förstudie, projektering och upprättande av förfrågningsunderlag ligger före den perioden. Kompletteringar och frågor under anbudstiden kan påverka hur lång tid upphandlingen tar.
Anbuden nollställs inför jämförelsen. Det innebär att reservationer, avvikelser och olika mängdantaganden gås igenom så att kostnaderna kan jämföras på samma grund. Sådant som entreprenören inte har prissatt behöver klarläggas.
Organisation, referenser och tidplan bedöms tillsammans med priset enligt kriterierna i förfrågningsunderlaget. Styrelsen behöver också se hur entreprenören planerar tillträden och arbeten i de bebodda lägenheterna.
Klargör villkoren före avtal
Före avtal behöver parterna reda ut kvarvarande reservationer och dokumentera vad de kommit överens om. Kontraktshandlingarna ska ge besked om betalningsplan och tider samt vilka villkor som gäller för förseningar och garantier. Besiktningsplaneringen behöver också finnas med.
Ändringar under entreprenaden ska dokumenteras och följas upp enligt kontraktet. Styrelsen behöver veta vem som får beställa arbeten och hur kostnaden redovisas. Även avgående arbeten ska tas med i ekonomin. Läs mer om ÄTA: ändring, tillägg och avgående arbeten.
Budgeten behöver omfatta föreningens hela projekt. Byggherrekostnaderna redovisas separat från entreprenaden och reserven för tillkommande entreprenadarbeten.
Behöver föreningen hjälp med upphandlingen?
Som beställarombud företräder Perfecta föreningen från förstudie och upphandling till slutbesiktning och slutavräkning. Entreprenören leder sina egna arbeten.
Innan vi lämnar anbud kommer vi gärna ut och tittar på fastigheten tillsammans med styrelsen. Platsbesöket är kostnadsfritt och förutsättningslöst.