Av Thomas Stertman, VD och senior byggkonsult · Publicerad 28 juli 2026
Ska föreningen byta stammar, lägga om taket eller renovera balkongerna? Då är en av de första frågorna att reda ut om åtgärden kräver bygglov, bygganmälan – eller ingetdera. Reglerna finns i plan- och bygglagen, och den som trampar fel riskerar både förseningar och sanktionsavgifter. Här går vi igenom vad som gäller för de vanligaste föreningsprojekten.
Bygglov eller bygganmälan – vad är skillnaden?
Förenklat handlar bygglov om sådant som syns eller ändrar hur byggnaden används: tillbyggnader, fasadändringar och väsentligt ändrad användning. Bygganmälan gäller i stället tekniska ändringar som inte kräver lov men som påverkar byggnadens funktion och säkerhet – ingrepp i bärande konstruktion, väsentliga ändringar av vatten och avlopp, ventilation eller brandskydd, liksom installation av hiss eller eldstad. När nya plan- och bygglagen trädde i kraft 2011 ersattes termen bygganmälan formellt av enbart anmälan, men det gamla ordet lever kvar i branschen – vi använder därför båda här. Anmälan görs till kommunens byggnadsnämnd.
Vilka föreningsprojekt är anmälningspliktiga?
Ett stambyte innebär oftast en väsentlig ändring av vatten- och avloppsinstallationerna och kräver då en anmälan. Detsamma gäller åtgärder som rör bärande delar, till exempel nya öppningar i bärande väggar. En takomläggning i samma material och kulör kräver i regel varken lov eller anmälan – men ingrepp i takkonstruktionen är anmälningspliktiga, och byts material eller kulör kan bygglov krävas inom detaljplanerat område. Samma logik gäller fönsterbyte: behålls utseendet krävs normalt inget lov, ändras det kan bygglov behövas. En balkongrenovering som återställer balkongerna i ursprungligt skick kräver normalt ingenting, medan nya eller större balkonger kräver bygglov. Vad som gäller i det enskilda fallet avgörs alltid av kommunen – och det är en av frågorna vi besvarar i förstudien.
Startbeskedet – innan ni får börja
Efter anmälan kallar kommunen normalt till tekniskt samråd och utfärdar därefter ett startbesked. Arbetet får inte påbörjas innan startbeskedet finns – den förening som ändå startar riskerar en byggsanktionsavgift, och den kan bli kännbar. På motsvarande sätt krävs ett slutbesked innan det som byggts får tas i bruk. I en genomtänkt tidplan är startbeskedet därför en milstolpe som ligger före byggstart, inte en formalitet som hanteras i efterhand.
När krävs en kontrollansvarig?
Huvudregeln är att byggherren – alltså föreningen – ska utse en certifierad kontrollansvarig (KA) vid åtgärder som kräver lov eller anmälan. Vid mindre ändringar kan byggnadsnämnden besluta att KA inte behövs. Praxis varierar dessutom mellan kommunerna – vid enklare standardåtgärder förekommer det att byggnadsnämnden godtar sakkunnig kompetens i projektet i stället för en certifierad KA. Stäm därför alltid av med kommunen tidigt. Den kontrollansvarige tar fram förslag till kontrollplan, deltar i tekniskt samråd och arbetsplatsbesök och skriver det utlåtande som ligger till grund för slutbeskedet. KA ska ha en självständig ställning i förhållande till entreprenören som utför arbetet.
Så hjälper Perfecta er
Som beställarombud och projektledare hanterar vi myndighetsdelarna åt föreningen: i förstudien bedömer vi om projektet kräver lov eller anmälan, vi upprättar handlingarna, deltar i tekniskt samråd och förmedlar certifierad kontrollansvarig genom vårt nätverk. Då kommer startbeskedet på plats i rätt läge i tidplanen – och föreningen slipper både överraskningar och sanktionsrisker. Kontakta oss för en kostnadsfri konsultation om ni står inför ett projekt och är osäkra på vad som gäller.