Vi tar fram ett förfrågningsunderlag som anger vilka rör som ska bytas och hur bostäderna ska återställas. Entreprenörerna lämnar sina anbud utifrån det underlaget. Även arbeten i källaren och anslutningar mellan olika delar av huset behöver avgränsas i förfrågningsunderlaget.
Vi börjar med att undersöka anläggningen och gå igenom vad föreningen redan vet om den. Har vissa ledningar bytts tidigare behöver det framgå vilka delar som finns kvar. Tidigare läckor och uppgifter om badrumsrenoveringar är underlag för bedömningen. Därefter avgör vi vilka ytterligare undersökningar som behövs.
Resultatet samlas i en förstudie. Där får styrelsen ett förslag till vilka åtgärder som behövs och en första budget. Vi redovisar också sådant som fortfarande behöver undersökas.
I Nacka kommuns kulturmiljöprogram (PDF) beskrivs hur bostadshusen i Västra Orminge byggdes utan källarplan. Förråd och tvätthus placerades i separata byggnader.
Har er förening en tvättstuga i ett separat hus behöver vi reda ut om ledningarna till den ska ingå i arbetet. Det behöver också framgå vilka ledningar föreningen ansvarar för och hur de ansluter till bostadshusen. Entreprenörerna ska kunna se i underlaget vilka byggnader som omfattas och vilka arbeten mellan husen de ska räkna med.
Nackas bygglovsarkiv har två delar. Korttidsarkivet innehåller handlingar från 2016 och framåt. Långtidsarkivet omfattar ärenden som kom in 2016 eller tidigare. För en förening där huset har byggts om kan handlingarna därför finnas i båda arkiven.
Sök med fastighetsbeteckningen eller adressen. Om handlingar saknas hänvisar kommunen till Stadsbyggnadsservice. Föreningens egna handlingar från tidigare renoveringar behövs också. Bygglovsritningar kan visa hur rummen är ordnade, men behöver inte visa hur vatten- och avloppsrören faktiskt går.
Vi jämför handlingarna med installationerna på plats. Om rörens läge är oklart behöver det utredas innan en ny dragning bestäms. Styrelsen ska kunna få besked om hur förslaget påverkar badrum och kök, och om någon del av bostaden behöver byggas om.
Certifierad Byggprojektledare
För att komma åt gamla rör kan entreprenören behöva öppna väggar och golv i badrum och andra våtrum. Då berörs ytskikten och tätskiktet som skyddar konstruktionen mot vatten. Om det befintliga tätskiktet inte kan repareras behöver det bytas, vilket kan innebära att hela våtrummet görs om. Även ett nyligen renoverat badrum kan beröras.
Nya rördragningar kan kräva inklädnader som tar plats eller undertak som sänker takhöjden. Underlaget till bostadsrättshavarna behöver visa hur rummet ska se ut efter arbetet och vilken återställning som ingår.
När lägenheten förändras med anledning av en ombyggnad ska förändringen beslutas på föreningsstämma och godkännas av berörda bostadsrättshavare. Saknas samtycke krävs stöd från minst två tredjedelar av de röstande på stämman och hyresnämndens godkännande för att beslutet ska bli giltigt. Reglerna finns i bostadsrättslagen, 9 kap. 16–17 §§.
Perfecta hjälper styrelsen med underlaget inför stämman och med att inhämta de samtycken som behövs. Bostadsrättshavarna ska kunna förstå vilka förändringar de tar ställning till. Rätten att komma in i lägenheten för att utföra arbete är en separat fråga.
Innan entreprenören börjar behöver det finnas en plan för när vattnet stängs av och vilka lägenheter som berörs. Vi går igenom hur arbetsordningen hänger ihop med rörens dragning. Föreningen behöver även ta ställning till hur de boende ska få tillgång till toalett och dusch under arbetet.
Om avstängningen kräver medverkan från Nacka vatten och avfall behöver den kontakten samordnas med entreprenörens tidplan. Bolaget har en tjänst för att beställa vattenavstängning. Vem som ska beställa och vilka arbeten som berörs behöver vara klarlagt före byggstart.
Med boendesamordning hjälper vi föreningen att ge besked om arbetet i varje lägenhet. De boende behöver veta när entreprenören ska komma in och vad de själva behöver förbereda. Det ska också framgå vem de ska kontakta med frågor. Om tiderna ändras behöver informationen nå dem som berörs.
Vi samlar beskrivningar och ritningar i förfrågningsunderlaget. Samtliga entreprenörer får samma underlag att lämna anbud på. Vi granskar sedan anbuden mot kraven i underlaget och jämför priserna.
Vi kontrollerar också om entreprenörerna har gjort reservationer eller undantag. Om ett anbud exempelvis undantar återställning som ingår i förfrågningsunderlaget behöver det klarläggas före avtal. Styrelsen behöver veta vilka avvikelser som finns och hur de påverkar jämförelsen.
Budgeten utvecklas när mer blir känt om huset och arbetets omfattning. Kontraktet anger priset för de arbeten som avtalas; tillägg kan påverka slutkostnaden. På sidan vad kostar ett stambyte? finns stöd för föreningens första kostnadsbedömning.
I vår byggledning ingår att följa upp arbetet mot avtalet och hantera frågor som uppstår under entreprenaden. Om entreprenören begär betalt för ett extra arbete granskar vi vad som ligger bakom och hur det påverkar föreningen. Styrelsen får ett underlag inför beslutet.
Vi följer också upp hur arbetet fortskrider. En förskjutning i en lägenhet kan påverka när nästa lägenhet kan påbörjas. Föreningen behöver få besked om sådana förändringar och vad entreprenören föreslår för att hantera dem.
Ni kan anlita Perfecta för entreprenadbesiktning. Besiktningen prövar om arbetet stämmer med det som har avtalats. Efteråt behöver antecknade fel följas upp och föreningen få de ritningar och skötselanvisningar som ingår i entreprenörens åtagande. Vårt uppdrag och mandat bestäms i avtalet med föreningen.
Vid stambytet i Brf Båtsmannen i Gustavsberg placerades avloppsrör i undertak, vilket sänkte takhöjden. I kundberättelsen beskriver styrelsen att de boende borde ha fått information om risken för taksänkning tidigare.
Erfarenheten visar varför en föreslagen rördragning behöver förklaras för dem som berörs. För er förening i Nacka behöver vi undersöka vad som ryms i huset och hur olika lösningar påverkar bostäderna. Det ger styrelsen underlag för sina beslut och för informationen till de boende.
Beskriv vad ni behöver hjälp med och vilka beslut styrelsen har fattat. Ange föreningens namn och fastighetens adress i Nacka, tillsammans med antal hus och lägenheter. Skriv också när ni vill genomföra arbetet och vilket underlag som finns om installationerna.
Har ni redan gjort en förstudie eller fått in anbud från entreprenörer får ni gärna ange det. Uppgifterna hjälper oss att bedöma vad konsultuppdraget ska omfatta innan vi lämnar en personlig offert.
