Underhållsplan och stambyte, Brf Båtsmannen i Gustavsberg
Fastigheten Ösby 2:71 ligger i Lugnet strax norr om Gustavsbergs centrum. Fastigheten är upprättad 1963 och består av fem fristående byggnader och besitter 134 lägenheter. Kv. Ösby 2:71 ägs och förvaltas av Brf Båtsmannen, styrelsen består av åtta ledamöter med tydliga ansvarsområden. Ledamot Gunilla Härnberg och ordförande Ulla Staaf har varit ansvariga för stamrenoveringen. Detta är deras upplevelse om stambytesprocessen.
Sommaren 2019 kontaktade vi i styrelsen olika byggkonsulter för att ta reda på status på vår sanitetsanläggning. Valet föll på Perfecta Projektledning då vi uppfattade dem som både driftiga, kunniga och seriösa.
Inledning, upprättande av underhållsplan och förstudie
– För att kunna hålla koll på våra kommande underhållskostnader så inledde vi vårt samarbete med att upprätta en underhållsplan till vår BRF. Från och med den 14:e juni 2022 är det numera lagstadgat att nya föreningar måste upprätta en 50-årig underhållsplan.
Underhållsplanen hjälper fastighetsförvaltaren med att planera sitt kommande fastighetsunderhåll.
Underhållsplanen identifierade att våra stammar var äldre än den planerade livslängden och vi beslutade att gå vidare och undersöka sanitetsanläggningen på ett djupare plan.
Perfecta tog fram en förstudie gällande stambyte för att kunna redogöra för status avseende, elstigare, vattenstammar, avloppsstammar och våtutrymmen.
Utöver detta hade vi även frågeställningar kring vår självdragsventilation.
Denna så kallade förstudie blev ett ovärderligt stöd i vårt arbete för planerat underhåll då denna även innehöll åtgärdsförslag och kostnadsuppskattningar.
Antalet vattenskador driver behovet av stamrenovering
Under senare år har vi haft ett antal vattenskador i fastigheten. Enligt Perfectas sakkunniga är det vanligtvis avloppsrören och golvbrunnar som åldras snabbast i anläggningen.
– En rekommendation vi gärna önskar dela med oss av är, att inte vänta för länge med stambyte. Har väl vattenskadorna börjat, tillkommer oftast följdkostnader som man inte alltid har räknat med.
Perfecta kommenterar:
Godskvaliteten på rörledningar har genom årtiondena fluktuerat, med 1980-talet som bottenrekord.
Vanligaste rörmaterialet i hus som har stamrenoveringsbehov är uteslutande gjutjärn av normalrörstyp men även gamla plastledningar i PVC återfinns emellanåt.
Dessa plaströr blir med åldern spröda och krackelerar lätt med vattenskador som påföljd.
Vattenskador kostar stora summor
Vattenskador kostar försäkringsbolag och bostadsrättsföreningar stora summor varje år. Genomsnittligt sker det vattenskador i 150 lägenheter varje år, och varje skada kostar i genomsnitt över 100 000 kronor. Enligt Vattenskadecentrum utbetalade försäkringsbolagen 3,4 miljarder kronor för icke naturrelaterade vattenskador under 2021, vilket är en ökning med 16 procent jämfört med året innan. 25 procent av alla skador sker i bad- eller duschutrymmen, främst på grund av skador i tätningsskikt och ledningssystem.
gammalt_badrum
Badrum från byggnadsåret 1963
Föråldrade tätskikt driver behovet av badrumsrenovering
Ett stort antal av våra badrum var från byggåret 1963. Många medlemmar hade under lång tid sett fram emot att få nya fina badrum.
badrum-efter
Så här fina badrum fick vi som ny standard, en otrolig skillnad mot tidigare!
Ny badrumsstandard
I november 2020 fattade vi på extrastämma beslutet om att börja projektera för ett stambyte. Renoveringen omfattade då, vatten- och sanitetsanläggning, badrum, byte till femledarelsystem och korrigering av ventilationsanläggning. Standardnivån i badrummen beslutades av styrelsen att ligga på helkaklade badrum, med i avgiften inkluderad golvvärme.
Nästa steg, upphandling av stambyte
I början av mars 2021 stod förfrågningsunderlaget färdigt och var redo att skickas ut till de fem anbudsgivarna. Därefter tog det ungefär sex veckor, inklusive arbetsplatsbesiktning av entreprenörerna, att kontraktera en huvudentreprenör (generalentreprenör).
Byggstart, stambytet börjar!
Själva arbetena kring stambytet startade den första november 2021. Entreprenaden delades in i 22 delprojekt, baserat på våra befintliga stamlägen.
Varje etapp besiktades löpande, var för sig. Det två första etapperna upplevde vi medlemmar som något kaosartade då det var åtta (!) olika yrkesgrupper som skulle samsas i samma lägenhetsutrymmen.
Stambyte med kvarboende
Stambyte i bostadsrättsföreningar sker oftast med en stor andel kvarboende. Tillgången på vatten och avlopp i vårt fall löstes med olika provisorier i trapphus och källarlokaler.
Detaljprojekteringen påbörjades redan i juni samma år och här hade vi ett jättebra stöd från Perfecta som fungerade som vårt ombud genom hela processen.
Ett väloljat maskineri
Tidigt visade det sig att våra golvbjälklag var supertunna och för att slippa höga ”insteg” så beslutades det att installera avloppsgrodorna i undertak, detta medförde så klart en sänkning av takhöjden med ett visst missnöje från en del medlemmar.
Hade vi kunnat göra om renoveringen så hade önskat att vi hade blivit informerade om risken för taksänkning i ett tidigare skede, så att boendesamordnaren hade haft god tid att informera lägenhetsinnehavarna. Redan efter etapp 3 hade dock entreprenörerna ”hittat formen” och bildat ett väloljat maskineri!
Byggtiden per lägenhet var i vårt fall åtta veckor, varav tre var direkt smärtsamma.
Ett stambyte är ju små mycket mer än badrumsrenovering
Lägesrapportering vid BRF-fastighetsrenovering
Efter upputsning av nya väggar är det dags för applicering av tätskikten.
Löpande kontrollbesiktning vid stambyte
I många fall lyckades vi byta ut stamledningarna utan att behöva riva köksinredningen, vilket var mycket uppskattat av medlemmarna!
Stambyte brf
Även kulvertledningarna mellan husen berörs av stambytet.
Ovanstående arbeten behandlar endast det som direkt berör oss som boende. Ett stambyte är ju så mycket mer än badrumsrenovering, i vårt fall så hittade vi exempelvis asbest under Perfectas miljöinventering. Lyckligtvis så hittades det inget i badrummen!
Relining, ett alternativ till att såga upp källargolven
Utöver badrumsrenovering byter entreprenören samtliga vatten- och avloppsrör i allmänna utrymmen, alla servis- och kulvertledningar i mark och relinar avlopp i källargolven.
Infordring med epoxiförstärkt glasfiberstrumpa är en vanlig metod att renovera gamla avloppsrör från insidan. Strumpan bildar ett nytt rör inuti det befintliga. Relining (som det också kallas) är inget alternativ till stambyte, men är likväl ett gott komplement i situationer där kostnaden och olägenheterna för ledningsbyte vida överstiger budget.
Ett stambyte är en omfattande åtgärd där väggar och golv måste brytas upp för att vatten- och avloppsledningar ska kunna blottläggas. I vissa fall ligger dessa ledningar oåtkomliga för ekonomiska incitament. Under 1990-talet började man således söka efter ett alternativ till den traditionella metoden. Idag finns det flera olika metoder där rörens insida beläggs med olika material.
Rörinfodring förlänger rörens livslängd och är ett komplement till en traditionell renovering men kan aldrig ersätta ett fullständigt rörbyte.
Rörinfodring är vanligtvis billigare och snabbare. Andra fördelar är mindre materialåtgång och minskade transporter. Detta handlar huvudsakligen om renovering av VA-ledningar i kommunala ledningsnät, men även servisledningar som ansluter enskilda fastigheter till vatten- och avloppsnäten.
Eftersom ledningarna ofta ligger under gator och vägar, försöker man undvika grävning, då det påverkar trafik, närboende och butiker negativt. Detta är bakgrunden till att schaktfri teknik är vanlig vid renovering av ledningar i marken, särskilt i städer. När ett befintligt rör ska ersättas med ett nytt, större rör på samma plats är den schaktfria metoden rörspräckning ett alternativ.
Löpande kontrollbesiktning vid stambyte
Ett alternativ till att såga upp källargolven är att använda sig av relining, vilket vi gjorde i de flesta av våra hus.
boendesamordnare
Boende- och hyresgästsamordning, avlastning för styrelsen
Vi valde, som många andra föreningar, att via Perfecta anlita en så kallad boendesamordnare.
Denne konsult fungerar som hyresgäster och boendes kontaktyta under renoveringen. Boendesamordnaren ser till att de som belastas allra mest av renoveringsarbetena också har ett ombud och någon att fråga och ta hjälp av.
Efter som att samtliga badrum i vårt fall skulle byggas om gavs vi också möjligheten att göra egna tillval, så som badkar, takdusch, spotlights, m.m. Boendesamordnaren sköter informationssamordningen och stöttar vid dessa tillvalsbeställningar.
För oss i styrelsen har det varit jätteskönt att få hjälp med alla medlemsfrågor, det blir ju en hel del vid så här komplexa arbeten som också till stor del utförs hemma hos folk.
Vi som förening nyttjar också Boappa. I denna app delar vi information och kan snabbt få ut meddelanden, både till och från styrelsen och projektet. Sedan 2020 har Perfecta Projektledning ett samarbete med Boappa som innebär att vi kan erbjuda programmet gratis under projektet.
Det handlar inte bara om boendefrågor
Utöver alla boendefrågor uppstår det givetvis en massa tekniska, ekonomiska och juridiska frågor att ta ställning till.
Vi upplever Perfectas team såväl kompetenta, som tillmötesgående och tillgängliga för oss som beställare.
Vi vill slutligen understryka att vi aldrig hade klarat av att driva detta projekt på egen hand, utan deras hjälp!
Därför vill vi således ge Perfecta med personal våra allra varmaste rekommendationer!
Brf. Båtsmannen genom
Gunilla Härnberg och Ulla Staaf.
