Den vanligaste följdfrågan när ett stambyte kommer på tal är inte vad det kostar – det är hur länge det ska pågå. Svaret förvånar många styrelser: den största delen av tiden är inte borrande och bilande i badrum. Det är förberedelserna. Här är hela tidslinjen, fas för fas.
Fas 1: Förstudien (cirka 2–3 månader)
Allt börjar med att ta reda på vad stammarna faktiskt behöver. En förstudie kartlägger status på avlopp, tappvatten och våtrum, väger relining mot stambyte, bedömer myndighetskrav och ger en första budgetindikation. Förstudien är också styrelsens viktigaste underlag inför medlemsdialogen – det är här skrönor byts mot fakta.
Fas 2: Projektering och förfrågningsunderlag (cirka 3 månader)
Ett stambyte handlas upp på det som står i förfrågningsunderlaget: administrativa föreskrifter, tekniska beskrivningar, ritningar och anbudsformulär. Det som slarvas bort här kommer tillbaka som tilläggskostnader under produktionen – därför får projekteringen ta sin tid.
Fas 3: Upphandling och avtal (cirka 3 månader)
Anbudsinfordran, visningar, anbudstid, utvärdering på flera parametrar och kontraktering – processen har vi beskrivit i detalj i artikeln om upphandling av stambyte. Här ligger också föreningsstämman, när stadgarna eller beslutets omfattning kräver det.
Räknat från styrelsens första beslut till byggstart bör föreningen alltså räkna med ungefär ett år – utan att någon del av processen förhalats.
Fas 4: Produktionen (cirka åtta veckor per etapp)
Själva genomförandet organiseras i etapper, stam för stam eller trapphus för trapphus. För den enskilda lägenheten innebär det normalt cirka åtta veckor med avstängt badrum, medan huset som helhet är arbetsplats betydligt längre – flera etapper löper parallellt. Under produktionen hålls byggmöten, hanteras ÄTA-frågor och genomförs förbesiktningar löpande, lägenhet för lägenhet – det är de som gör att slutbesiktningen blir en formalitet och inte en förhandling.
Fas 5: Avslut – och klockorna som börjar ticka
Godkänd slutbesiktning avlämnar entreprenaden. Då börjar garantitiden löpa, fem år i Perfectas kontrakt oavsett entreprenadform – och då ska garantibesiktningen redan in i styrelsens kalender. Eventuella fel från slutbesiktningen ska avhjälpas utan dröjsmål, och först därefter stängs projektet ekonomiskt med slutavräkning.
Summan: förberedelserna är konstanta – produktionen skalar
Hur lång den samlade tidslinjen blir beror helt och hållet på fastighetens storlek. Förberedelsefasen – förstudie, projektering, upphandling – tar ungefär lika lång tid oavsett förening, medan produktionen skalar med antalet stammar och lägenheter. Det är därför de forcerade stambytena i regel blir de dyra: förberedelsetiden går inte att pressa utan att det kostar under produktionen.
Rådet är därför enkelt: börja processen i god tid innan stammarna är uttjänta enligt underhållsplanen, hellre två år för tidigt än ett halvår för sent. Perfecta driver stambyten som beställarombud genom hela tidslinjen – från förstudiens första statusbedömning till garantibesiktningen fem år efter avlämnandet. Kontakta oss där ni står, så tar vi nästa fas tillsammans.