Perfecta Projektledning hjälper bostadsrättsföreningar i Huddinge att planera och genomföra stambyten. Vi utreder vad som behöver åtgärdas och tar fram förfrågningsunderlaget inför upphandlingen. Under byggtiden kan vi företräda föreningen och följa upp arbetet fram till besiktning.
En fråga tidigt i planeringen är var de nya rören ska dras. Valet kan påverka hur mycket som behöver rivas i badrummen och vilka beslut föreningen behöver fatta. I Huddinge har placeringen också betydelse för kommunens krav på anmälan. Vi hjälper styrelsen att förstå följderna innan den väljer lösning.
Utredningen börjar med husets skick och tidigare åtgärder. Vi går igenom dokumenterade läckor och undersöker vilka ledningar som redan har bytts. Inventeringen visar sedan om exempelvis filmning av avloppet behövs för att bedöma en viss del. Husets byggår är en uppgift i underlaget, men avgör inte på egen hand när stammarna behöver bytas.
Om ett stambyte behövs undersöker vi om de befintliga ledningsschakten går att använda. Ett äldre schakt, alltså utrymmet där stammarna löper mellan våningarna, kan vara för trångt för de nya rören och deras isolering. Isoleringen behövs bland annat för att begränsa uppvärmningen av kallvattnet från varmvattenledningarna. Det behöver också gå att komma åt kopplingar och avstängningsventiler för service. Om detta inte går att lösa i det befintliga utrymmet kan en annan placering behövas.
Ett nytt schakt kan också övervägas om ett byte i samma läge skulle kräva stora rivningsingrepp. Då undersöker vi om en annan dragning kan begränsa ingreppen. Den nya placeringen kan samtidigt ta plats i lägenheten och kräva nya hål genom väggar eller golv.
Styrelsen behöver få skälet till en föreslagen flytt förklarat innan den tar ställning. Vi jämför ingreppen och återställningen för de möjliga alternativen, liksom kostnaden. Utredningen ska visa om nyttan med en annan rördragning motiverar förändringen av lägenheterna.
Huddinge kommun anger att stambyte där de nya stammarna placeras i samma läge inte kräver anmälan. Stammar i nya lägen är däremot ett exempel på arbete som behöver anmälas och få startbesked. Skillnaden beskrivs i kommunens information om installation eller ändring av vatten och avlopp.
Det planerade arbetet behöver bedömas i sin helhet. Ändringar i bärande delar eller brandskydd kan medföra krav på anmälan även om rören ligger kvar på samma plats. Vi hjälper föreningen att klarlägga kraven för den valda lösningen. Om anmälan behövs ska kommunens startbesked finnas innan det anmälningspliktiga arbetet påbörjas.
I Huddinges tjänster för bygglovsritningar och ärenden går det att söka ritningar från både pågående och avslutade ärenden. Kommunens servicecenter kan hjälpa till med övriga handlingar i avslutade ärenden. Ange fastigheten och vilka handlingar som behövs, gärna med ärendenummer om det finns.
Ritningarna behöver jämföras med föreningens egna uppgifter om ombyggnader. Ett kök kan ha flyttats, eller ett badrum ha fått en annan planlösning. Sådana ändringar kan påverka både åtkomsten till befintliga rör och förslaget till nya ledningar.
Vi kontrollerar därför förutsättningarna på plats. Om en ritning saknas eller inte stämmer ska det framgå vad som behöver undersökas innan lösningen kan bestämmas.
Certifierad Byggprojektledare
När entreprenören öppnar en vägg eller ett golv för att komma åt stammarna kan badrummets tätskikt skadas. Tätskiktet är det vattentäta lagret som skyddar konstruktionen bakom ytan. Återställningen behöver därför beskriva hur badrummet ska bli tätt och användbart efter rörbytet.
Ett nyrenoverat badrum behöver bedömas lika noggrant. Om det går att reparera en begränsad del beror på materialet och hur ingreppet ska utföras. Vissa tätskikt kan delrepareras under särskilda förutsättningar. I andra fall behöver större ytor rivas och byggas upp igen. Vi utreder möjligheten innan styrelsen lämnar besked om att ett badrum kan bevaras.
En ny rördragning kan också ta plats i rummet. En inklädnad framför väggen kan minska utrymmet för duschen, och ett undertak kan sänka takhöjden. Förslaget behöver visa dessa förändringar och vilken inredning som ska återmonteras eller ersättas.
När en bostadsrättslägenhet förändras med anledning av en ombyggnad krävs stämmobeslut och den berörda bostadsrättshavarens samtycke. Saknas samtycke behöver minst två tredjedelar av de röstande stödja beslutet, som dessutom måste godkännas av hyresnämnden. Stadgarna kan ställa ytterligare villkor. Reglerna finns i bostadsrättslagen, 9 kap. 16–17 §§.
Vi hjälper föreningen med underlaget och med att inhämta de samtycken som behövs. Bostadsrättshavaren behöver kunna se hur just den egna lägenheten påverkas. Det räcker exempelvis inte med en allmän uppgift om nya rör om förslaget också innebär att badrummet får mindre golvyta.
Samtycket gäller förändringen av lägenheten. Tillträde för att utföra arbetet är en separat fråga som behöver planeras med de boende.
Förfrågningsunderlaget anger vad föreningen beställer och vad entreprenörerna ska räkna på. Där behöver rörbytet vara beskrivet tillsammans med återställningen av berörda utrymmen. Tillfälliga lösningar för vatten och toalett ska också framgå när sådana behövs.
Som beställarombud hjälper vi styrelsen att granska anbuden mot förfrågningsunderlaget. Om en entreprenör undantar en föreskriven del måste reservationen redas ut. Styrelsen behöver veta vilka avvikelser ett anbud innehåller och hur de påverkar föreningens kostnad före avtal.
Budgeten behöver omfatta de arbeten som utredningen visar att föreningen behöver. Vår sida om vad ett stambyte kostar ger stöd inför den första budgetdiskussionen. Den föreningsspecifika bedömningen bygger på husets förutsättningar och den valda omfattningen.
Styrelsen behöver veta hur länge de boende beräknas vara utan ett användbart badrum och vilka tillfälliga lösningar för dusch och toalett som planeras under tiden. Om tillfälliga utrymmen finns utanför huset behöver även vägen dit fungera för de boende som har svårt att gå.
Vår boendesamordning hjälper föreningen att lämna besked inför besök i lägenheterna. Informationen ska förklara när tillträde behövs och vad den boende ska förbereda. Under byggtiden behöver det finnas en kontaktväg för frågor och nya besked när planeringen ändras.
Genom byggledning följer vi upp entreprenaden för föreningens räkning. Förslag till ändringar behöver prövas mot det beställda arbetet. Styrelsen får underlag om kostnad och påverkan på tidplanen inför sina beslut.
Vi planerar entreprenadbesiktningen så att berörda delar kan granskas innan de döljs bakom nya ytskikt. Dokumentationen behöver visa hur installationerna har utförts. Efter slutbesiktningen hjälper vi föreningen att följa upp antecknade fel och den dokumentation som återstår att lämna över.
Ange vilken fastighet uppdraget gäller och hur många lägenheter som berörs. Beskriv vad som har fått styrelsen att börja planera för ett stambyte. Har ni en tidigare utredning eller ritningar kan ni bifoga dem. Berätta också vilka beslut som redan är fattade och när ni vill genomföra arbetet.
Vi använder uppgifterna för att bedöma behovet av konsulthjälp och vilken omfattning vår offert ska avse. Om underlaget behöver kompletteras tar vi upp det med er innan uppdraget bestäms.
