Av Thomas Stertman, VD och senior byggkonsult · Publicerad 30 juli 2026
Vid en hyresgästanpassning behöver hyresvärden och hyresgästen komma överens om vad som ska byggas om och vem som ska betala. En utgångspunkt för förhandlingen är att hyresvärden bekostar generella förbättringar av lokalen och hyresgästen de anpassningar som den egna verksamheten behöver. Fördelningen i det enskilda projektet ska framgå av hyresavtalet och dess bilagor.
Skilj lokalens grundstandard från verksamhetens behov
Börja med att beskriva lokalens befintliga skick och vad hyresvärden enligt avtalet ska tillhandahålla. Därefter kan parterna ta ställning till de ändringar som hyresgästens verksamhet kräver.
En förbättring som även kommande hyresgäster kan använda kan vara en investering för hyresvärden. Ett storkök eller särskilda installationer för en viss verksamhet kan i stället vara något hyresgästen bekostar. Det är exempel på förhandlingsfrågor. De avgör inte betalningsansvaret utan hänsyn till avtalet.
Ytskikt behöver behandlas på samma sätt. Det ska framgå vilket skick lokalen ska ha vid tillträdet och vem som betalar för en annan standard som hyresgästen önskar.
Dokumentera gränserna mellan parternas åtaganden
En gränsdragningslista kan fogas till hyresavtalet. För varje byggdel eller installation bör den ange vem som bekostar åtgärden, vem som ska äga installationen och vem som ansvarar för det framtida underhållet.
Att betala för en installation och att underhålla den är skilda åtaganden. Beskriv också gränserna mellan systemen, exempelvis var fastighetens elinstallation slutar och hyresgästens installation börjar. En post som bara heter ventilation ger inte tillräckligt besked om vem som ska göra vad.
Om hyresvärden finansierar anpassningen
Parterna kan komma överens om att hyresvärden bekostar arbetena och att hyresgästen betalar ett hyrestillägg. Då behöver avtalet beskriva vilka kostnader tillägget avser, hur det beräknas och under vilken tid det ska betalas.
Reglera också vad som händer med tillägget vid en förlängning av hyresavtalet. Ska det upphöra, ändras eller fortsätta? Det behöver framgå av överenskommelsen.
Om hyresgästen vill lämna lokalen före avtalstidens slut behöver parterna gå igenom hyresavtalet och villkoren för finansieringen. En tidigare avflyttning ska inte blandas ihop med att parternas betalningsåtaganden har avslutats.
Bestäm vad som händer vid avflyttning
Redan när anpassningen planeras behöver parterna bestämma vad som får sitta kvar när hyresgästen flyttar. Ange vilka installationer hyresvärden ska överta och vilka arbeten hyresgästen ska återställa, samt vem som bekostar återställningen.
Dokumentera lokalens skick före arbetena. Då finns ett underlag att jämföra med när parterna följer upp vad som har ändrats.
Följ upp ändringar och kostnader under projektet
Om omfattningen ändras under byggtiden behöver både arbetet och kostnadsfördelningen dokumenteras. Det ska vara klart vem som får beställa ändringar och vilka kostnader som ska godkännas av hyresvärden respektive hyresgästen.
Mot entreprenören hanteras ÄTA-arbeten enligt entreprenadkontraktet. Kostnaden mellan hyresvärden och hyresgästen behöver samtidigt följas upp mot deras överenskommelse. Även avgående arbeten ska tas med i avräkningen.
Planera för besiktning av arbetena och för slutavräkningen som följer efter slutbesiktningen.
Planerar ni att anpassa en lokal?
Perfecta projektleder hyresgästanpassningar och lokalanpassningar som beställarens ombud. Vi hjälper till att avgränsa arbetena och följer upp entreprenaden och ekonomin. Entreprenören leder sina egna arbeten.
Innan vi lämnar anbud kommer vi gärna ut och tittar på lokalen tillsammans med er. Platsbesöket är kostnadsfritt och förutsättningslöst.