Av Thomas Stertman, VD och senior byggkonsult · Publicerad 9 september 2026
Föreningar som hör av sig om ett stambyte vill ofta ha ett pris först. Det är begripligt. Styrelsen vill ha en överblick över totalkostnaden innan den går vidare. Problemet är att innan förstudien är gjord finns det inget att sätta pris på, varken för entreprenören eller för konsulten.
Därför lämnar Perfecta inte anbud på ett projekt före förstudien. ”Om ni ändå önskar att ta in anbud innan förstudien så är vi nog inte rätt konsult för er, är jag rädd.”
Står föreningen inför ett stambyte eller en större renovering? Förstudien är det första steget, och det som gör resten av projektet möjligt att prissätta. Perfecta gör den åt bostadsrättsföreningar i hela Stockholms län. Uppdrag utanför länet tar vi efter överenskommelse.
Eller mejla info@perfecta-projektledning.se eller ring 08-54 90 38 90.
Vad en förstudie är
En förstudie är den inventering och genomgång som görs innan något projekteras eller handlas upp. Konsulten går igenom anläggningen på plats, granskar det underlag föreningen har, som ritningar, filmer och tidigare rapporter, och sammanställer resultatet i en förstudierapport med en bedömning av vad som behöver göras och hur omfattande det är. Syftet är att ta reda på byggnadens och föreningens förutsättningar för åtgärden.
Rapporten svarar på tre frågor: när åtgärden behöver göras, hur den ska göras och vad den kostar.
Under de tre ligger en fjärde som är grunden för alla svar, nämligen vilket skick anläggningens samtliga delar är i. För ett stambyte betyder det kallvatten, varmvatten, varmvattencirkulation, spillvatten och dagvatten, och därutöver tätskikten, golvbrunnarna och vid behov värmesystemet. Ett stickprov på en avloppsledning räcker inte, av skäl som beskrivs i artikeln om hur rörens skick bedöms.
Vad förstudien tar reda på
För ett stambyte handlar det om följande.
- Status på sanitetsanläggningen, våtrummen och köken.
- Går befintliga ledningsschakt att använda, eller måste de flyttas? Ändringar kräver både projektering och bygganmälan, och de ska godkännas av bostadsrättshavarna i en samtyckesprocess innan de klubbas på extrastämma.
- Finns behov av underhåll av andra system i huset som passar att göra samtidigt?
- Finns miljöfarligt byggmaterial i byggnaden?
- Hur ska entreprenaden handlas upp, och var går gränsdragningen mellan förening och medlem?
- Vilken projektkostnad står föreningen inför?
Detsamma gäller tak, fönster och dränering. Frågorna byter innehåll men ordningen är densamma. Skick först, sedan när, hur och vad det kostar.
Varför den kommer först
En styrelse som ber om konsultanbud före förstudien får svar som inte går att jämföra. Skälet är att ett anbud på projektledning förutsätter en rad uppgifter som ingen har förrän förstudien är gjord.
Omfattningen på entreprenaden är den första frågan. I ett traditionellt stambyte byts tätskikten i samtliga våtrum och ledningarna för spillvatten, dagvatten, kallvatten, varmvatten och varmvattencirkulation, och ofta finns byggdelar som är uttjänta och som passar att renovera vid samma tillfälle. Sedan följer resten. Behöver föreningen hjälp med samtyckesprocessen? Hur bra är relationshandlingarna, och måste något projekteras fram? Finns stamlägen som måste flyttas för att klara dagens byggregler? Finns bostadsrättshavare som nyligen renoverat sina badrum, och hur ska de hanteras? Ska föreningen ha en avtalspart eller flera, och ska den detaljprojektera själv eller ställa funktionskrav till en totalentreprenör?
Ingen av frågorna går att besvara innan förstudien är gjord. Anbud som lämnas dessförinnan bygger på gissningar, och olika anbudsgivare gissar olika.
Priset sätts i två steg
Förstudien offereras till fast pris, eftersom dess omfattning går att rama in i förväg. Anbudet anger vad som ska inventeras, vilket befintligt underlag som ska gås igenom, och att resultatet levereras som en förstudierapport med bedömning av åtgärdernas omfattning.
När förstudien har ramat in omfattningen lämnar Perfecta ett fast pris på nästa steg, alltså förfrågningsunderlag och upphandling, byggledning och byggmöten under entreprenaden, och besiktning. Det priset får föreningen innan den beställer något mer.
Förstudien lyckas inte alltid rama in omfattningen. Det händer när större delen av entreprenaden är dold i konstruktionen, när beställaren inte har projekterat färdigt, eller när båda sakerna gäller samtidigt. Då går nästa steg på löpande räkning, och det beskedet får föreningen innan den beställer, inte efteråt.
Timarvodet som står i ett fastprisanbud är ingen kalkylpost. Det tillämpas bara om uppdraget ändras, antingen för att föreningen beställer mer eller för att förutsättningarna visar sig vara andra än de anbudet utgått från. I båda fallen anmäls det skriftligt innan arbetet utförs, enligt konsultbranschens standardavtal ABK 09, och parterna ska i första hand enas om ett nytt fast pris. Styrelsen hamnar inte i en situation där timmar tickar utan att den vetat om det på förhand.
Vad förstudien behöver av föreningen
Det enklaste sättet att hålla nere kostnaden för en förstudie är att ha underlaget framme. Stamschema och relationsritningar är det viktigaste. Saknas stamschemat måste stamlägen och ledningsdragningar rekonstrueras, och det påverkar varje moment från filmning och inventering till rapporten.
Före platsbesöket ställs också frågor om historiken. När byggdes det om, och av vem? Finns dokumentation och slutbesiktning? Vilka läckage har förekommit, vad har åtgärdats, och hur är det dokumenterat? Svaren behöver inte vara kompletta, men det som finns sparar tid på plats.
För att lämna anbud på en förstudie inför ett stambyte räcker det med stamschemat och antalet typbadrum och typkök.
Ett urval räcker ofta
En förstudie behöver inte gå igenom varje lägenhet eller varje huskropp. När husen är byggda samtidigt och med samma konstruktion ger ett urval det underlag som behövs för slutsatserna. I en förstudie av taken på tio huskroppar inventerades sex, och det räckte för bedömningen. För fönster inventeras normalt omkring en femtedel av beståndet, fördelat över trapphus, våningar och väderstreck så att bilden blir representativ för hela huset.
Om resten ändå ska gås igenom avgörs sällan av tekniken, utan av om styrelsen behöver kunna visa medlemmarna att samtliga hus är genomgångna utan luckor. Det är ett rimligt skäl, men ett annat skäl än det tekniska, och styrelsen bör välja det med öppna ögon.
Urvalet förutsätter att husen är lika. En äldre fastighet som byggts om i omgångar, och framför allt lägenheter som byggts om flera gånger av olika bostadsrättshavare, kräver en inventering av samtliga lägenheter. I sådana hus vet ofta inte ens föreningen hur lägenheterna ser ut, och då finns inget urval som är representativt.
När livslängden är uppnådd
Är anläggningens tekniska livslängd uppnådd kommer förstudien inte att skjuta upp åtgärden. Vad den ger i stället är ett tidsfönster, till exempel att bytet behöver vara gjort inom fem år och projekteringen därför bör starta inom två, och ett svar på hur åtgärden ska göras och vad den kostar. Det är det underlaget styrelsen behöver för att planera, finansiera och ta beslutet på stämman.
Visar förstudien däremot att åtgärden kan vänta är den inte bortkastad. Ett stambyte är ett underhållsprojekt som en fastighetsägare måste förhålla sig till, eftersom det är oundvikligt över tid. Rapporten blir då underlaget för underhållsplanen och för den projektering som kommer när det är dags, och föreningen slipper göra om inventeringen från början.
Det första steget kostar ingenting. Innan vi lämnar anbud på en förstudie kommer vi gärna ut och tittar på fastigheten tillsammans med styrelsen. Platsbesöket är kostnadsfritt och förutsättningslöst.