Vid en entreprenadbesiktning bedöms om det utförda arbetet uppfyller kontraktets krav. För att välja åtgärd kan föreningen också behöva veta varför felet har uppstått och hur omfattande skadan är. Då behövs en utredning. Vilket uppdrag föreningen beställer beror på vilken fråga den behöver få besvarad.
Vad entreprenadbesiktningen ska ge svar på
Vid entreprenadbesiktningen bedömer besiktningsmannen om fel föreligger i förhållande till kontraktets krav. Konstaterade fel dokumenteras i utlåtandet. Besiktningsmannen ska inte föreskriva hur entreprenören ska åtgärda felen. Att utreda en teknisk lösning eller upprätta ett åtgärdsförslag är en annan uppgift.
Att ett fel är noterat innebär inte att dess bakomliggande orsak är utredd. Utlåtandet behöver läsas utifrån vad besiktningsmannen har undersökt och vilken bedömning uppdraget omfattar. En beställning av entreprenadbesiktning omfattar inte automatiskt en utredning av orsaken till en skada.
Särskild besiktning, SÄB
Efter entreprenadtidens slut kan både beställaren och entreprenören begära särskild besiktning av fel som beställaren har påtalat. Det följer av kapitel 7 § 4 i AB 04 och ABT 06, när respektive standardavtal gäller för entreprenaden. Besiktningen ska genomföras utan dröjsmål efter begäran.
ABT 06 ger också möjlighet att genom särskild besiktning bedöma entreprenadens status i ett visst avseende, exempelvis dess funktion. Då behöver det inte finnas någon indikation på fel. Den möjligheten anges inte på samma sätt i AB 04.
Om föreningen upptäcker ett läckage efter en entreprenad kan en särskild besiktning användas för att bedöma ett påtalat fel mot kontraktet. Besiktningsmannen ska inte föreskriva hur entreprenören ska avhjälpa felet.
Särskild besiktning och särskild utredning är olika begrepp. Om ett fel behöver utredas närmare finns regler om särskild utredning i kapitel 7 § 13. Parterna ska få yttra sig, och utlåtandet ska ange vad som ska utredas. Besiktningsmannen ska sedan ta ställning till utredningen. En utredning kan alltså ge underlag för besiktningsmannens bedömning.
Utredningen söker orsak, samband och åtgärd
Utredningens syfte är att klarlägga vad problemet beror på, hur det hänger ihop med konstruktionen och vilka åtgärder som behövs. Undersökningen behöver anpassas efter resultaten. En iakttagelse kan ge anledning till en mätning, som i sin tur visar att fler delar behöver undersökas.
Det är därför omfattningen kan vara svår att bestämma från början. Innan orsaken är känd går det inte att ange vilka undersökningar som kommer att behövas för att besvara frågan.
En fuktfläck visar var skadan syns
En fläck i ett innertak kan upptäckas när föreningen undersöker byggnadens skick. Fläcken och dess placering kan dokumenteras utan att orsaken är klarlagd. Om orsaken är oklar behövs mer underlag innan föreningen beställer en permanent åtgärd.
En fuktutredning behöver klarlägga varifrån fukten kommer, hur den har spridits och vilka delar som är påverkade. Det kan kräva mätningar eller att delar av konstruktionen öppnas. Vilka undersökningar som behövs beror på förhållandena i fastigheten.
Att måla över fläcken hanterar den synliga följden. Om fukttillförseln finns kvar kan skadan återkomma. Åtgärdsförslaget behöver därför grundas på orsaken och skadans omfattning.
Den tekniska orsaken och betalningsansvaret
Utredningen ger tekniskt underlag för nästa steg. Vem som ska bekosta åtgärden behöver bedömas utifrån bland annat skadeorsaken, ansvarsfördelningen och försäkringsvillkoren. En konstaterad skada avgör inte ensam betalningsansvaret. Läs mer om ansvar och försäkring vid fuktskada i en bostadsrättsförening.
Vad ska föreningen beställa?
Beskriv problemet och vilket svar föreningen behöver. Bifoga tidigare utlåtanden och uppgifter om vad som redan har undersökts. Då går det att bedöma om nästa steg är en entreprenadbesiktning eller en utredning.
Hos Perfecta utförs utredningar på löpande räkning när orsak och omfattning är okända. Undersökningsresultaten styr vad som behöver göras för att klarlägga orsak, samband och åtgärd. När ett uppdrag går att avgränsa kan det offereras till fast pris.
Innan vi lämnar anbud kommer vi gärna ut och tittar på fastigheten tillsammans med styrelsen. Platsbesöket är kostnadsfritt och förutsättningslöst. Kontakta oss för att boka ett besök.