Få saker skapar så mycket konflikt i en bostadsrättsförening som en fuktskada. Medlemmen pekar på föreningen, föreningen pekar på medlemmen, och försäkringsbolagen pekar på varandra. Det mesta av konflikten går att undvika med två saker: en korrekt utredning av orsaken, och koll på var ansvarsgränsen faktiskt går.
Huvudregeln: inre och yttre underhåll
Utgångspunkten i bostadsrättslagen är enkel att formulera: bostadsrättshavaren ansvarar för lägenhetens inre underhåll, föreningen för huset i övrigt. Vad som räknas som ”inre” preciseras i föreningens stadgar – normalt ytskikten och i våtrum även tätskiktet bakom dem, medan stommen, stammarna, väggliv, bjälklag, tak och fasad är föreningens. Det är därför samma vattenskada kan sluta på olika sätt i olika föreningar: stadgarna styr, och första åtgärden för varje styrelse är att läsa sina egna.
I praktiken betyder det ofta: ett tätskikt som gjort sitt efter 30 år är medlemmens sak att förnya – men fukten som vandrat vidare in i väggliv och bjälklag hamnar på föreningens bord.
Vid vattenskada: byggnaden på föreningen, ytskikten på hemförsäkringen
När en vattenskada väl är framme fördelas notan i praktiken så här: byggnadens delar – stomme, bjälklag och väggliv – hanteras av föreningen och dess fastighetsförsäkring, medan ytskikten inne i lägenheten ersätts via medlemmens hemförsäkring med bostadsrättstillägg. Försäkringarna löser dock inte allt: åldersavdrag på uttjänta skikt kan bli betydande, och den som orsakat skadan genom vårdslöshet kan få stå för mer. Räkna inte med att försäkringen gör ansvarsfrågan ointressant – den gör den ofta mer akut att reda ut.
Orsaken först – alltid
Allt ovanstående hänger på en sak: att orsaken fastställs korrekt. Kommer fukten från ett uttjänt tätskikt, en trycksatt ledning, stammarna, utebliven dränering eller kondens av bristande ventilation? Varje svar pekar mot en annan ansvarig och en annan åtgärd. En fuktutredning som dokumenterar orsak, omfattning och lämplig åtgärd är därför inte en kostnad vid sidan av skadan – den är grunden för hela den efterföljande hanteringen, mot medlem, entreprenör och försäkringsbolag.
Perfecta utför fuktutredningar och skadeutredningar för BRF:er och fastighetsägare i Stockholm, från 25 000 kronor exklusive moms beroende på omfattning. Vi ger aldrig fasta priser på utredningar – ingen vet var fukten slutar förrän någon tittat efter – men ni får alltid en tydlig ram innan vi börjar. Står ni mitt i en fuktskada med oklara ansvarsfrågor? Kontakta oss innan positionerna låser sig.