Protokollet från den obligatoriska ventilationskontrollen har landat på styrelsens bord, och det står inte godkänt. Ingen panik – ett underkänt OVK-protokoll är vanligt, hanterbart och framför allt reglerat: det finns en given väg från nedslag till godkänd ombesiktning. Men det är föreningens ansvar att gå den, och det lönar sig att göra det i rätt ordning.
Vad ett underkänt protokoll betyder
OVK regleras i plan- och bygglagstiftningen, och ansvaret ligger på fastighetsägaren – i en bostadsrättsförening alltså på föreningen, i praktiken styrelsen. Visar protokollet brister är föreningen skyldig att åtgärda dem utan dröjsmål. Funktionskontrollanten skickar protokollet till kommunens byggnadsnämnd, som har tillsynen: agerar föreningen inte kan nämnden förelägga er att åtgärda bristerna, ytterst med vite. Att bara vänta in nästa ordinarie kontroll är med andra ord inget alternativ – men någon anledning till panik är det inte heller. Det nämnden vill se är att föreningen agerar.
Läs protokollet rätt
Alla anmärkningar är inte lika. Innan ni ringer någon entreprenör, sortera protokollet i tre högar:
- Byggnadens system – brister i fläktar, kanaler, don och flöden som föreningen råder över.
- Lägenhetsvisa fel – igensatta don, borttagna ventiler och egenmonterade köksfläktar. Klassikern i självdragshus är motordrivna fläktar anslutna till frånluftskanalen: de trycker matos in till grannen och fäller flödena i protokollet.
- Dokumentationsbrister – saknade injusteringsprotokoll och underlag, som kan vara snabbast att rätta men lätt glöms.
Uppdelningen avgör både vem som ska åtgärda vad och hur ni behöver kommunicera med medlemmarna – lägenhetsvisa fel kräver tillträde och tydliga besked om vad bostadsrättshavaren själv ansvarar för.
Handlingsplanen i fem steg
- Inventera omfattningen. Vilka lägenheter och vilka delar av systemet berörs? En genomgång lägenhet för lägenhet ger den verkliga bilden – protokollet är stickprovet, inte helheten.
- Utred orsaken före åtgärden. En felaktigt diagnostiserad ventilationsbrist kan leda till dyra åtgärder som inte löser problemet och ett nytt nedslag vid ombesiktningen.
- Upphandla rätt utförare. Det är inte alltid en ventilationsentreprenör som är rätt svar – ibland är det en plåtslagare, en sotare eller en injusteringsfirma. Låt utredningen styra.
- Genomför med boendet i åtanke. Tillträdesplanering, avisering och löpande kontroll av att arbetena faktiskt ger de flöden som krävs.
- Ombesiktning med stöd. Se till att dokumentationen är komplett när funktionskontrollanten kommer tillbaka – och ha någon på plats som kan svara på frågor och fånga upp eventuella kompletteringar direkt.
Hur bråttom är det?
Lagen säger utan dröjsmål men sätter ingen exakt frist – i praktiken styr anmärkningarnas allvar och byggnadsnämndens bedömning. En förening som snabbt kan visa en beslutad handlingsplan med tidsatta åtgärder hamnar sällan i föreläggandediskussioner. Tystnad är det som utlöser tillsyn.
Intervallen att ha koll på
För flerbostadshus gäller återkommande kontroll vart tredje år för hus med från- och tilluftsventilation (FT/FTX) och vart sjätte år för hus med självdrag eller enbart frånluft (S/F/FX). Skriv in nästa OVK i underhållsplanen så kommer protokollet aldrig som en överraskning.
Ni behöver inte lösa det själva
Perfecta driver OVK-åtgärder efter nedslag som oberoende ombud: utredning, upphandling, genomförande och stöd hela vägen till godkänd ombesiktning. Vi projektleder även större ventilationsprojekt när kontrollen visar att systemet gjort sitt, och har fastigheten självdragsventilation finns särskilda fällor att känna till. Som beställarombud företräder vi alltid föreningen – aldrig utföraren.