Totalentreprenad eller utförandeentreprenad: vem projekterar

Av Thomas Stertman, VD och senior byggkonsult · Publicerad 10 september 2026

Innan ett förfrågningsunderlag kan upprättas ska styrelsen ta ställning till två saker. Hur många avtal föreningen ska teckna, och vem som ska projektera. Det första kallas upphandlingsform, det andra entreprenadform. De två blandas ofta ihop, även i branschen, och en styrelse som inte tar ställning får valet gjort åt sig av den som skriver anbudet.

Två val, inte ett

Upphandlingsformen säger hur många avtal föreningen tecknar. Vid generalentreprenad tecknar föreningen ett avtal med en entreprenör, som i sin tur anlitar och samordnar sina underentreprenörer. Vid delad entreprenad tecknar föreningen avtal direkt med varje fackentreprenör, till exempel rör, el, bygg, plattsättning och måleri, och samordningen ligger hos föreningen som byggherre.

Entreprenadformen säger vem som projekterar. Vid utförandeentreprenad har föreningen redan tagit fram arbetsritningar och materialval, och entreprenören bygger efter dem. Vid totalentreprenad beskriver föreningen vilken funktion som ska uppnås, och entreprenören står för utredning, detaljprojektering och utförande. I avtalen heter formerna AB 04 respektive ABT 06.

De två valen är oberoende av varandra. En generalentreprenör kan handlas upp på totalentreprenad eller utförandeentreprenad, och en delad entreprenad kan bestå av fackentreprenader på endera formen. Alla fyra kombinationer förekommer och har sina skäl.

Vem som projekterar avgör ansvaret

Med projekteringen följer ansvaret för att det som byggs fungerar. Vid totalentreprenad har entreprenören funktionsansvar. Anläggningen ska uppfylla den funktion som avtalats, och ett fel i projekteringen är entreprenörens att rätta utan extra kostnad. Vid utförandeentreprenad har entreprenören utförandeansvar. Objektet ska byggas enligt handlingarna, och funktionsansvaret ligger hos föreningen som beställare. Fungerar inte det som ritats är det föreningens fel att rätta, och föreningen får betala för rättningen.

Det gäller även när föreningen projekterar genom sin konsult. En förening som ber konsulten ta fram ritningar över hur balkongerna ska armeras och gjutas har därmed valt utförandeentreprenad, oavsett om den tänkt på det eller inte. Thomas Stertman till en styrelse i den situationen: ”Det är inget fel i sig, men man bör ha klart för sig att det innebär en förändring i entreprenadform och ett övertagande av funktionsansvar för er som beställare.”

Föreskriver föreningen en teknisk lösning inom en totalentreprenad flyttar ansvaret för just den lösningen till föreningen. Entreprenören svarar då för utförandet i det momentet, inte för att lösningen fungerar. Det är skälet till att ett förfrågningsunderlag för totalentreprenad håller sig till funktionskrav och rambeskrivning, och lämnar detaljerna till den som ska bära ansvaret för dem.

Med totalentreprenad följer också en mer omfattande undersökningsskyldighet för entreprenören, eftersom projekteringen ingår i åtagandet. Det är en av anledningarna till att anbudsgivare bjuds in till visning av arbetsområdet innan de räknar.

Formerna blandas i samma avtal

Att avtalet tecknas som totalentreprenad eller utförandeentreprenad anger huvudregeln, inte hela innehållet. Det finns inga vattentäta skott mellan formerna, och båda kan finnas i samma kontrakt. I en totalentreprenad kan föreningen tillhandahålla handlingar för vissa delar, till exempel en arkitekts ritningar över planlösningen eller en konstruktörs lösning för ett bjälklag. I de delarna bygger entreprenören efter föreningens handlingar och har utförandeansvar, och funktionsansvaret för dem ligger hos föreningen. För resten av entreprenaden har entreprenören funktionsansvar som vanligt. På samma sätt kan en utförandeentreprenad lämna projekteringen av en avgränsad del till entreprenören, ofta installationerna, och då svarar entreprenören för att den delen fungerar.

Villkoret är att fördelningen redovisas i förfrågningsunderlaget och i kontraktet, så att varje part vet vad den svarar för den dag något går fel. Samma sak gäller upphandlingsformen. En delad entreprenad kan ha en fackentreprenad på totalentreprenad och en annan på utförandeentreprenad.

Formen går att ändra även under pågående bygge, under rätt former. Föreningen kan komma in med en handling mitt i en totalentreprenad, till exempel en arkitekts ritning för en viss del, och säga att den delen ska byggas efter den. Då blir den delen en utförandeentreprenad, med funktionsansvaret hos föreningen, och ändringen dokumenteras så att båda parter vet vad som gäller. Att peka är något annat. Den som går runt på bygget och säger hur det ska göras tar över samma ansvar, men utan handling och utan att det står någonstans. Principen är densamma, men en lekmannabeställare inser sällan konsekvenserna. ”Att gå in och börja peka (ändra saker) mitt i produktionen under en Totalentreprenad på fastpris kan vara mycket vanskligt ur ett juridiskt perspektiv.” Ombudets uppgift är att ta projektet i mål med så liten risk som möjligt för föreningen, och i det är ombudet bundet av entreprenadkontraktet. ”Om inte vi kan följa avtalet hur ska vi då kunna förvänta oss att entreprenören gör det?”

Ett tredje sätt

Utöver de två finns ett tredje sätt. Föreningen handlar upp entreprenören på löpande räkning och visar på plats vad som ska göras och köpas in. Det brukar kallas pekentreprenad. Ingen har projekterat, och det finns inget standardavtal som fördelar ansvaret mellan parterna.

Generalentreprenad eller delad

En generalentreprenör tar hand om samordningen av underentreprenörerna, och föreningen har en avtalspart. Det är det vanligaste upplägget vid renoveringar, av ett begripligt skäl. Styrelsen slipper hålla ihop bygget.

Samordningen är inte gratis för det. ”I en generalentreprenad ligger samordningen dold inne i generalentreprenörens påslag, tillsammans med dennes risk och vinst på hela entreprenaden.” Vid delad entreprenad betalar föreningen fackentreprenörerna direkt till deras egna priser, och samordningen ligger synlig som byggledningens arvode i stället. ”Själva samordningen kostar ungefär lika mycket oavsett vem som gör den.” Skillnaden är generalentreprenörens påslag på hela entreprenaden, som vid delad entreprenad försvinner.

Det finns en kvalitetssida av samma sak. Entreprenörens byggadministration, som egenkontroller och underlag till relationshandlingar, är en kostnad som inte syns för beställaren i en generalentreprenad och därför sällan prioriteras. Vid delad entreprenad görs den för föreningens räkning och fullt ut. Det är den dokumentationen som skyddar föreningen om något går till tvist.

Delad entreprenad har också en fördel för den styrelse som är noga med tidplanen. När en generalentreprenör styr underentreprenörerna följer tidplanen generalentreprenörens prioriteringar, och den håller sällan. Vid delad entreprenad är det byggledningen som håller facken till tidplanen, för föreningens räkning.

Delad entreprenad förutsätter att någon fyller byggherrens roll. ”Varje fackentreprenör leder sitt eget arbete, men ingen av dem leder de andra. Den samordningen är vad byggledningen är.” Utan en byggledare som håller ihop facken är delad entreprenad inget alternativ.

Så väljs formen i praktiken

Valet av entreprenadform hänger på hur viktigt det är för föreningen att styra utformning och utseende. Är det viktigt projekterar föreningen själv och handlar upp utförandet. Handlar åtgärden bara om funktion, och riskerna i utförandet är stora, finns det skäl att lämna projekteringen och funktionsansvaret till entreprenören. Upphandlingsformen följer i princip samma tanke. En åtgärd som bara handlar om funktion och bär stora risker kan handlas upp som totalentreprenad hos en generalentreprenör, som då samlar ansvaret. Vill föreningen ha insyn och kontroll i varje fack väljer den delad entreprenad.

En förening som låtit besikta sina balkonger och fått rekommendationen att bila ner och gjuta om har en funktion att beskriva, men inga krav på utformningen. Då finns det få skäl för föreningen att ta fram konstruktionsritningarna själv och därmed ta över funktionsansvaret. Totalentreprenad är juridiskt renare, eftersom funktionsansvaret landar hos den som bygger.

En förening som ska bygga om en vind till bostad har motsatt läge. Utformningen och utseendet är själva saken, och föreningen har anlitat en arkitekt för att ta fram bygghandlingar. Då blir delad entreprenad på utförandeentreprenad ett upplägg som ger föreningen mer kontroll och färre överraskningar under bygget, utan generalentreprenörens samordningspåslag. Konstruktör, brandkonsult och installationsprojektörer knyts till uppdraget som underkonsulter, så att föreningen har en avtalspart för projekteringen och byggledningen.

Ett stambyte i ett äldre hus är det tredje fallet. Med äldre hus menas här hus där anläggningen är långt över sin tekniska livslängd. Ju äldre huset är, desto fler ombyggnader har det hunnit få, den ena mer omfattande än den andra. Oftast är det bjälklagen som påverkats, av arbeten som lekmän utfört utan att det varit tillåtet. Sådant är en överraskning för entreprenaden när väggarna öppnas, och det försenar och fördyrar projektet nästan varje gång. Större delen av anläggningen är dold i konstruktionen, och ingen vet vad som möter förrän arbetet är igång. En generalentreprenad till fast pris fungerar dåligt där. Omfattningen är för osäker, vilket tvingar seriösa anbudsgivare till stora säkerhetsmarginaler, och det flyttar ombudets tid från att leda projektet till förhandlingar om vad som ingår i fastpriset och inte. ”Föreningen betalar då för förhandling istället för bygge.” I det läget handlas varje fackentreprenör upp som totalentreprenad inom sitt fack, på löpande räkning, och Perfecta sköter samordningen mellan facken och kostnadskontrollen.

Gemensamt för de tre är att formen väljs innan förfrågningsunderlaget upprättas, och att den motiveras i sak. Det är den delen av upphandlingen som avgör hur mycket av byggets risk föreningen bär själv.

En sak till som många styrelser tar för given: att konsulten leder entreprenaden och arbetena. Så är det inte. Entreprenören leder sina egna arbeten, och bara dem. Konsulten företräder föreningen som byggherre, samordnar facken vid delad entreprenad och ser till att kontraktet följs, men styr inte entreprenörens arbetslag. Den som vill att någon annan än entreprenören ska leda själva arbetet har missförstått vad en entreprenad är.

Det första steget kostar ingenting. Innan vi lämnar anbud kommer vi gärna ut och tittar på fastigheten tillsammans med styrelsen. Platsbesöket är kostnadsfritt och förutsättningslöst.