Perfecta Projektledning hjälper bostadsrättsföreningar i Haninge att utreda behovet av stambyte och förbereda upphandlingen. Vi tar fram underlag för vad föreningen behöver beställa. Ni kan även anlita oss för att leda arbetet under byggtiden, med uppföljning av entreprenaden fram till besiktning.
Redan i förstudien går vi igenom hur arbetet skulle påverka de boende. Styrelsen behöver kunna förklara när badrummen blir obrukbara och vilka tillfälliga lösningar som behövs. Om föreningen har flera hus behöver det också framgå i vilken ordning de kan åtgärdas.
Har föreningen flera hus kan gemensamma ledningar begränsa möjligheten att arbeta i ett hus åt gången. Vi undersöker hur vatten och avlopp är dragna och vilka delar som går att stänga av var för sig. Då kan styrelsen få ett förslag till arbetsordning där även påverkan på övriga hus framgår.
Bedömningen börjar med en inventering. Tidigare läckor och utförda rörbyten hjälper oss att avgöra vad som behöver undersökas närmare. Att husen byggdes samtidigt räcker inte för att dra slutsatsen att samtliga ledningar behöver samma åtgärd.
En uppdelning i etapper behöver också bedömas ekonomiskt. Om entreprenören måste flytta sin arbetsplats mellan husen flera gånger kan det påverka kostnaden. Förstudien ska ge styrelsen underlag för att väga arbetets omfattning mot budget och tidplan.
I Brandbergen ligger flerbostadshusen runt ett centralt parkstråk, med biltrafiken utanför bostadsområdet. Det framgår av Haninge kommuns beskrivning av områdets planering.
För en förening i ett sådant område behöver vägen från lastbil till arbetsplats undersökas inför upphandlingen. Var kan material lossas och rivningsavfall hämtas? Entreprenörerna behöver känna till förutsättningarna när de räknar på arbetet. De boende ska samtidigt kunna nå sina entréer, även med rollator eller barnvagn.
Om tillfälliga duschar och toaletter ska stå utanför husen behöver vi gå igenom placeringen och vägen dit. Styrelsen behöver också få klarlagt vem som äger marken och vilka tillstånd som krävs för att använda den. En närliggande gårdsyta kan inte tas i anspråk enbart för att den ligger nära huset.
Haninges digitala bygglovsarkiv innehåller handlingar från avslutade ärenden. Om fastigheten har styckats av kan ritningarna ligga under en tidigare fastighetsbeteckning. Kommunen beskriver också att gemensamma bygglov för grupper av likadana hus kan vara registrerade på en av fastigheterna.
Vi går igenom ritningarna tillsammans med föreningens dokumentation av senare ombyggnader. En medlem kan ha flyttat badrumsinredning sedan huset byggdes. Därför behöver förslaget till nya rördragningar kontrolleras mot hur lägenheterna ser ut i dag.
Saknas handlingar i arkivet går det att fråga bygglovsenheten efter dem. Nedladdning ur arkivet är kostnadsfri, medan kommunen kan ta betalt för att lämna ut handlingar efter en förfrågan.
Certifierad Byggprojektledare
För att komma åt rören kan entreprenören behöva öppna väggar och golv i badrummet. Då kan tätskiktet, det vattentäta lagret bakom kakel eller under golvbeläggningen, påverkas. Vi utreder vilken återställning som behövs och beskriver den i underlaget inför upphandlingen.
Ett nyligen renoverat badrum behöver därför undersökas före beslutet. Möjligheten att reparera en begränsad del beror bland annat på vilket tätskikt som finns och hur ingreppet ska göras. I andra fall behöver en större del av badrummet byggas om. Vi lovar inte att ett visst badrum kan bevaras innan förutsättningarna är utredda.
Nya rör kan behöva byggas in i en låda eller döljas bakom ett undertak. Styrelsen och den berörda bostadsrättshavaren behöver då få se hur utrymmet förändras. Även återmontering av befintlig inredning behöver vara beskriven innan entreprenörerna lämnar anbud.
När en lägenhet förändras med anledning av en ombyggnad krävs stämmobeslut och den berörda bostadsrättshavarens samtycke. Om samtycke saknas krävs att minst två tredjedelar av de röstande på stämman stöder beslutet och att hyresnämnden godkänner det. Föreningens stadgar kan innehålla ytterligare villkor. Detta regleras i bostadsrättslagen, 9 kap. 16–17 §§.
Vi hjälper styrelsen att beskriva förändringarna så att bostadsrättshavaren kan ta ställning till dem. Underlaget behöver visa vad som händer med den egna lägenheten, exempelvis om en rörinklädnad tar plats i badrummet. Vi hjälper också föreningen att inhämta de samtycken som behövs. Samtycke till förändringen och föreningens rätt till tillträde är skilda frågor. Planeringen för nycklar och besök i lägenheterna behöver därför hanteras separat.
Haninge kommun tar upp stambyten som påverkar vatten- och avloppsstammar i sin information om anmälan. Vi hjälper föreningen att klarlägga vilka handlingar som behövs för det planerade arbetet. Anmälningspliktiga åtgärder får påbörjas först när kommunen har lämnat startbesked.
Denna handläggning behöver finnas med i projektets tidplan. Om rördragningen berör husets brandskydd behöver det också utredas. Ett datum för entreprenörens byggstart ska stämmas av mot vilka beslut som återstår.
Förfrågningsunderlaget anger vilka arbeten entreprenörerna ska räkna på. Där beskriver vi omfattningen av rörbytet och hur berörda utrymmen ska återställas. Krav på tillfälliga lösningar för de boende behöver också framgå, liksom förutsättningarna för arbetet mellan husen.
Som beställarombud hjälper vi styrelsen att kontrollera anbuden mot underlaget. En reservation som lämnar ett föreskrivet arbete utanför priset behöver redas ut innan föreningen tecknar avtal. Jämförelsen ska visa vad respektive anbud innebär för föreningens kostnad och vilka avvikelser som återstår.
I vår information om vad ett stambyte kostar finns stöd för den första budgetdiskussionen. Projektets egen budget behöver sedan bygga på den omfattning som utredningen visar.
Under byggtiden hjälper vår byggledning styrelsen att följa upp utförandet och hantera föreslagna ändringar. Om något behöver ändras ska föreningen få underlag om kostnaden och påverkan på arbetet innan beslut fattas.
Med boendesamordning får föreningen hjälp att informera inför varje etapp. De boende behöver veta när hantverkarna kommer och vart de vänder sig med frågor. Om tidplanen ändras behöver även beskeden om avstängningar och tillfälliga toaletter uppdateras.
Entreprenadbesiktning planeras utifrån arbetets omfattning. Vissa delar kan behöva besiktigas innan de byggs in. Fel som antecknas vid besiktning ska följas upp när entreprenören har åtgärdat dem.
Beskriv föreningens hus och hur många lägenheter som berörs. Bifoga gärna en tidigare utredning eller ritningar om ni har sådana. Ange också vad styrelsen har beslutat och när ni vill kunna genomföra arbetet.
Utifrån uppgifterna bedömer vi vilken hjälp ni behöver och om underlaget räcker för en offert på vårt konsultuppdrag. Om något behöver kompletteras tar vi upp det med er innan uppdragets omfattning bestäms.
