Stambyte
Vid stambyte erbjuder vi projektledning bostadsrättsföreningar (BRF) .
Ett stambyte innebär att fastighetens rörstammar, rör och ledningar byts ut. Därför är det viktigt att detta görs i tid innan de gamla rören och ledningarna tagit skada och i värsta fall gått sönder, vilket skulle innebära höga kostnader.
Att genomföra stambytet är ett stort ingrepp på fastigheten. En projektledare som företräder er bostadsrättsförening eller dig som fastighetsägare säkerställer stambytets kvalitet och att de boende informeras under projektet. Anlita oss på Perfecta Projektledning som projektledare för ett tryggt genomfört projekt.
Stambyte Stockholm till bostadsrätt, BRF
Är det dags för stambyte i er underhållsplan eller har ni funderingar kring status på stammarna i er fastighet och BRF (Bostadsrättsförening)?
Vi har som konsulter lång erfarenhet av stamrenovering och stambyten i Stockholm och på andra platser.
När det gäller ett stambyte ställs det vanligtvis många frågor och det kan kännas som ett överväldigande projekt för en bostadsrättsförening att ta sig an. Men det är här vi på Perfecta kommer in i bilden. Vi erbjuder kompetent och professionell projektledning av ert stambyte. Vi tar hand om alla steg längs vägen, allt från den första noggranna genomgången av er fastighet till slutbesiktningen och allt däremellan. Vi hanterar kontakten med myndigheter, arkitekter och olika entreprenörer i flera led och ser till att allt följs i rätt ordning.
När man byter stammar måste man frilägga de befintliga stammarna i byggnaden och därefter byta ut dem. Våtutrymmen såsom badrum/WC och kök renoveras när de nya stammarna är på plats. Ett stambyte kan handla om vatten och avlopp – men även stammar till exempelvis el, värme och ventilation kan beröras.
Vi tar ansvar under ert stambyte
Att genomföra ett stambyte är ett omfattande projekt som många saknar erfarenhet av. Det finns många aspekter att ta hänsyn till och det är vanligt att många frågor uppstår. Därför är det klokt att inte försöka hantera detta arbete på egen hand, utan istället söka hjälp från en erfaren konsult.
Det är viktigt att noga överväga valet av konsult och se till att de har en gedigen utbildning och omfattande erfarenhet av att leda stambyten.
När ni anlitar oss som konsulter för ert stambyte får ni tillgång till en kompetent och erfaren projektledning som tar hand om alla detaljer och hanterar dem på rätt sätt och i rätt ordning. Vi tar ansvar för att lösa eventuella problem som uppstår och se till att arbetet genomförs smidigt och effektivt.
Vad är ett stambyte?
Stambyte är ett ord som de flesta som har bott i lägenhet har hört någon gång och man förknippar det med något som är jobbigt. Men vad är då ett stambyte?
När man gör ett stambyte innebär det att man byter ut alla stammar (stora vertikala rör), rör och ledningar. Detta görs i stora byggnader med jämna mellanrum cirka vart 30:e till 60:e år beroende på stammarnas kvalitet och användning. Stambytet innebär ett stort ingrepp på byggnaden eftersom rören finns i väggar och golv i badrum och kök och väggarna behöver då rivas för att byggas upp igen.
Varför gör man stambyte?
Ett stambyte är en underhållsåtgärd för att förhindra att det blir stora fel i vatten- och avloppssystemet i framtiden.
Om rören går sönder kan det medföra stora utgifter på grund av vattenskador. Den vanligaste anledningen till varför man gör ett stambyte är åldersslitage, gamla rör fungerar sämre och läcker oftare. Andra anledningar till varför man behöver ett stambyte kan vara att rören har börjat rosta eller att boende i byggnaden upplever problem med läckage, fuktskador och stopp i rören.
Våtutrymmena driver behovet av renovering
När man talar om stambyte och stamrenovering är det ofta våtutrymmena som driver behovet av renovering. Att byta ut ledningar för avlopp, kall- och varmvatten kräver att man river våtutrymmena. Detta är således ett utmärkt tillfälle att renovera och rusta upp dessa utrymmen. Har ni koll på era underhållsintervall? Läs mer om tjänsten underhållsplan.
Alla bostadshus har sanitetsanläggning
Alla bostadshus är utrustade med en sanitetsanläggning, vilket innebär att de förser de boende med färskvatten och tar hand om avlägsnandet av spillvatten från olika avlopp i fastigheten. Sanitetsanläggningen har en livslängd på ungefär femtio år, medan våtutrymmen som kök, badrum, tvättstugor och WC-utrymmen har en livslängd på cirka trettio år och finns i anslutning till sanitetsanläggningen.
Komplexa projekt med miljöutmaningar
Stambyten är komplexa projekt med betydande arbetsmiljöutmaningar, vilket är ansvarigt för fastighetsägaren. Vi på Perfecta Projektledning har omfattande erfarenhet av att hantera dessa utmanande projekt och erbjuder ett flertal olika tjänster i samband med dem.
Våra konsulttjänster i samband med stambyte
Här beskriver vi våra konsulttjänster och hur Perfecta kan hjälpa er i samband med stambyte.
Förstudie
Alla våra projekt inleds av en så kallad förstudie. Syftet med denna rapport är att belysa projektets kvalifikationer och fungera som beslutsunderlag.
Frågeställningar som besvaras är följande:
- Status på installationer och våtutrymmen?
- Går det att behålla nyrenoverade badrum?
- Finns det andra underhållsbehov att tillse?
- Kräver åtgärderna bygglov eller anmälan till Byggnadsnämnden?
- Hur akuta är åtgärderna?
- Ska byggherren eller entreprenören detaljprojektera?
- Hur ska åtgärderna handlas upp?
- Vad kan kostnaden förväntas bli?
Förfrågningsunderlag (FFU)
Nästa steg är att ta fram ett förfrågningsunderlag. Underlaget har två huvudsyften, dels att erbjuda kalkylerbarhet för anbudsgivarna och dels göra anbuden jämförbara. Att upphandla utan ett ordentligt projekterat förfrågningsunderlag är inget vi rekommenderar då risken för egna upplägg och därav divergerande prisbilder är alltför påtaglig.
Ett förfrågningsunderlag hos oss består av följandet:
- Anbudsinfordran: en inbjudan till anbudsgivare med översiktlig information om projektet.
- Administrativa Föreskrifter: avtalsvillkor för entreprenaden.
- Tekniska beskrivningar för varje yrkesgrupp: en beskrivning av arbetsutförandet med AMA-koder och vilka byggnormer som ska gälla för entreprenaden.
- Ritningar och andra handlingar (se under stycket om Startbesked, här nedan).
- Anbudsformulär: ett digitalt dokument där anbudslämnaren anger priser och övrig erforderlig information.
Processen för stambyte med Perfecta Projektledning
Genom att följa denna noggranna process, som beskrivs nedan, kan vi säkerställa att vi effektivt genomför ert stambyte med bästa möjliga resultat. Vår erfarenhet och expertis inom området kommer att vara till hjälp under hela processen, och vi arbetar aktivt för att göra stambytet smidigt och framgångsrikt för er som beställare och de boende i fastigheten.
Läs mer
För att upphandla ett stambyte
Ett gediget förarbete och en tydlig planering lägger grunden för att genomföra ett lyckat stambyte. När vi ser till att de byggnadstekniska, juridiska och logistiska delarna fungerar smidigt, gynnar det alla inblandade parter – föreningen, entreprenörerna, de boende och byggkonsulten som agerar som föreningens ombud. Som din konsult hjälper vi dig att få ditt stambyte utfört på bästa sätt och utan onödiga komplikationer.
Visning och besiktning av arbetsområdet
En viktig del av upphandlingen är att bjuda in anbudsgivarna till visning och besiktning av arbetsområdet enligt kapitel 1, § 7 i Allmänna Bestämmelser. Detta ansvar tar vi på oss hos Perfecta. När anbudstiden går ut är det dags att granska och sammanställa alla inkomna anbud. Vi kallar detta dokument för ”anbudsutvärdering”. Syftet med anbudsutvärderingen är att tydliggöra och underlätta valet av anbudsgivare för beställaren.
Nedan presenterar vi en förenklad arbetsgång för projektet. Om du vill ha mer information om upphandling av stambyte hittar du frågor och svar längre ner.
Att utföra ett stambyte
Efter avslutad upphandling tar vi oss an kontrakteringen och guidar er genom processen med upphandlingsmöte, förhandling och upprättande av entreprenadkontrakt. Tillsammans fastställer vi tidplan, betalningsplan och säkerheter för entreprenaden samt den efterföljande garantitiden.
Byta rörstammar är ett komplext byggprojekt
Bytet av rörstammar i en fastighet, även känt som stambyte, är ett komplext byggprojekt som kräver omfattande juridisk och teknisk kompetens från beställarens sida. När du anlitar Perfecta Projektledning som projektledare kan du vara helt säker på att vi tar väl hand om föreningens intressen.
Alla tekniska installationer i en byggnad, inklusive vattenledningar, avloppsrör, värme- och elinstallationer, har en begränsad livslängd. Dessa installationer är avgörande för byggnadens funktion, vilket innebär att de behöver vara i gott skick.
Ökad risk om man inte renoverar
Om man inte genomför renoveringar och underhåll av de tekniska installationerna ökar risken avsevärt för att byggnaden drabbas av omfattande och kostsamma skador. I en väl underhållen byggnad är den genomsnittliga livslängden för rörstammar ungefär 40 till 50 år.
Kan man bo kvar i sin lägenhet under stambytet?
I de flesta fall kan man bo kvar i sin lägenhet när ett stambyte görs även om det medför en del besvär. Fördelen med att bo kvar i lägenheten är att man slipper flytta ut sina saker utan att man har tillgång till sin grejer som vanligt.
Det blir också billigare att bo kvar än att man behöver hitta ett annat boende under en period. Nackdelen med att bo kvar är att det är bullrigt och smutsigt i byggnaden under renoveringstiden, dessutom har man inte tillgång till vatten och avlopp under långa perioder. Det vanligaste är att man bor kvar i sin lägenhet medan stambytet pågår.
Men det finns också tillfällen när man kan behöva flytta ut under stambytet. Det kan till exempel vara för att man passar på att under stambytet renovera hela lägenheten eller för att man väntat för länge med stambytet och att skadorna har blivit väldigt stora. Om du eller någon i din familj har funktionsvariationer som gör det väldigt svårt att vara utan vatten och avlopp eller vistas i dammiga miljöer ( ex astma, allergier, rörelsehinder) så kan det också vara klokt bo på ett annat ställe medan stambytet pågår.
Hur ofta gör man ett stambyte?
Uppskattningsvis har stammarna i en byggnad en livslängd på mellan 40 och 50 år. Dock beror faktisk livslängd på olika faktorer såsom slitage, materialtyp och materialkvalitet.
Läs merVad kostar ett stambyte?
Kostnaden för stambyte varierar beroende på byggnadens behov och förutsättningar. Först och främst spelar stammarnas placering och det befintliga skicket på stammarna och våtutrymmena i byggnaden en avgörande roll.
Utöver det kan kostnaden per lägenhet variera baserat på individuella preferenser, som till exempel om alla eller några i föreningen vill ha golvvärme eller önskar olika klinker och kakelval.
Läs merVem står för kostnaden för ett stambyte i en bostadsrättsförening?
Stambyte ingår som regel i byggnadens underhåll och är föreningens ansvar. Tätskikt, ytskikt och inredning är oftast den boendes ansvar. Vanligast är dock att föreningen i dessa sammanhang tar ansvar för både stammar och standardutförande av badrum.
Slutlig kostnad per lägenhet kan variera beroende på om en eller några enskilda bostadsrättsägare vill välja mer exklusiva material eller specifik inredning till badrummet, vilket man då måste man vara beredd att bekosta själv.
Behöver ett stambyte besiktigas?
Ja, när man utför ett stambyte besiktigas de olika arbetsmomenten löpande, dessutom sker en slutbesiktning. Besiktningsförrättaren ansvarar för att avtalade normer och kontrakt som upprättats med de olika entreprenörerna har efterföljts.
Påverkar ett stambyte lägenhetens värde?
Ja, generellt sett brukar värdet på lägenheten öka efter ett stambyte. Det är dock viktigt att komma ihåg att ett stambyte är en kostsam åtgärd.
Läs mer
Gör stambytet i tid!
Åldersslitage på rör och avloppssystem är tyvärr oundvikligt och dåligt underhållna rör kan orsaka stora och kostsamma skador på byggnader, därför är det viktigt att genomföra ett stambyte i tid.
Om man inte byter stammar i tid så kan stammarna som går sönder orsaka större kostnader är vad ett stambyte hade medfört.
Försäkringar för fuktskador kan sluta gälla och om byggnaden är en bostadsrätt kan styrelsen bli stämd av de boende om om man inte uppfyller sitt åtagande om underhåll.
Perfecta agerar som er representant under ert stambyte
När vi påbörjar ert stambyte kommer vi som representanter för styrelsen att agera som beställare och ta hand om olika arbetsuppgifter för att säkerställa en smidig genomförande av projektet.
Gemensam projekt- och informationsportal
En av våra uppgifter är att upprätta och administrera en gemensam projektportal och informationsportal. Genom denna portal hanterar vi och organiserar all relevant information som rör stambytet. Dessutom deltar vi aktivt på Totalentreprenörernas projekteringsmöten för att vara informerade och kunna bidra med vår kunskap och erfarenhet i planeringsprocessen.
Perfecta agerar som Kontrollansvarig
Som en del av vår roll som beställare kan vi agera som Kontrollansvarig enligt Plan- och bygglagen (PBL) för att övervaka att arbetet genomförs enligt de gällande reglerna och föreskrifterna. Dessutom utför vi en försyn innan byggstart för att dokumentera och jämföra arbetsområdets skick före och efter byggnadsarbetet.
Läs merDu är varmt välkommen att kontakta oss på Perfecta om du vill ha råd eller svar på frågor inför ett kommande stambyte.
