Stambyte

Ett stambyte innebär att fastighetens rörstammar, rör och ledningar byts ut. Det är viktigt att detta görs i tid innan de gamla rören och ledningarna tagit skada och i värsta fall gått sönder, vilket skulle innebära höga kostnader.

Att genomföra ett stambyte är ett stort ingrepp på fastigheten. Anlita oss på Perfecta Projektledning som projektledare för ett tryggt genomfört stambyte.

Stambyte husgrund

Stambyte bostadsrätt, BRF, i Stockholm

Är det dags för stambyte i er underhållsplan eller har ni funderingar kring status på stammarna i er fastighet och BRF (Bostadsrättsförening)?

Som konsulter har vi har lång erfarenhet av stamrenovering och stambyten i Stockholm och på andra platser.

Frågorna brukar vara många och det känns som ett övermäktigt projekt att ta sig an som bostadsrättsförening. Det är då ni har möjlighet att anlita oss på Perfecta för kompetent och professionell projektledning av ert stambyte. Vi tar hand om alla steg längs vägen, allt ifrån den första grundliga genomgången av er fastighet till slutbesiktningen samt allt som är däremellan med kontakten med myndigheter, arkitekter, diverse entreprenörer i flera led som ska följas i rätt ordning.

Hur kan vi hjälpa dig?

Hör av dig till oss för att få svar på eventuella frågor och önskemål.

Våtutrymmena driver behovet av renovering

När man talar om stambyte är det ofta våtutrymmena som driver behovet av renovering. Att byta ut ledningar för avlopp, kall- och varmvatten kräver att man river våtutrymmena.  Detta är således ett utmärkt tillfälle att renovera och rusta upp dessa utrymmen. Har ni koll på era underhållsintervall? Läs mer om tjänsten underhållsplan.

Samtliga flerbostadshus är utrustade med en så kallad sanitetsanläggning, syftet med denna anläggning är att försörja boende med färskvatten och ombesörja avlägsnande av spillvatten från olika avlopp i fastigheten. Anläggningens livslängd brukar man säga är runt femtio år. I anslutning till sanitetsanläggningen återfinns kök och våtutrymmen i form av badrum, tvättstugor och WC-utrymmen. Livslängden på dessa våtutrymmen är ca trettio år.

Stamrenovering och stambyten är komplexa projekt med stora arbetsmiljöutmaningar (fastighetsägarens ansvar). Vi på Perfecta Projektledning har lång erfarenhet av komplicerade projekt och erbjuder ett flertal olika tjänster i sammanhanget.

Stambyte badrum

Våra konsulttjänster i samband med stambyte

Här beskriver vi våra konsulttjänster och hur Perfecta kan hjälpa er i samband med stamrenovering och stambyte.

Förstudie

Alla våra projekt inleds av en så kallad förstudie, syftet med denna rapport är att belysa projektets kvalifikationer och fungera som beslutsunderlag.

Frågeställningar som besvaras är följande:

  • Status på installationer och våtutrymmen?
  • Går det att behålla nyrenoverade badrum?
  • Finns det andra underhållsbehov att tillse?
  • Kräver åtgärderna bygglov eller anmälan till Byggnadsnämnden?
  • Hur akuta är åtgärderna?
  • Ska byggherren eller entreprenören detaljprojektera?
  • Hur ska åtgärderna handlas upp?
  • Vad kan kostnaden förväntas bli?

Mellan tummen och pekfingret håller stammarna i en byggnad mellan 40 och 50 år. Det är dock lite av en sanning med modifikation då livslängden även kommer an på vilket slitage de varit utsatta för, vilken typ av material de är tillverkade i samt kvaliteten på detta.

Ofta är vattenrören i en byggnad tillverkade i koppar medan avloppsledningar kan vara plast eller gjutjärn. I ett gammalt hus kan ledningarna till och med vara tillverkade i betong, som har en sämre hållbarhet.

Under miljonprogrammens tid på 60–70-talen valde man ofta billiga material då man ville bygga snabbt och hålla kostnaderna nere – och därmed fick man en sämre kvalitet.

Kostnaden för stambyte varierar beroende på byggnadens behov och förutsättningar. Först och främst gäller det stammarnas placering och det befintliga skicket på stammarna och våtutrymmena i byggnaden.

Kostnaden per lägenhet kan också variera om alla eller några i föreningen exempelvis vill ha golvvärme eller möjlighet att välja mellan olika klinker och kakel.

Fler faktorer som påverkar priset

Eventuella specifika önskemål om vad som ska åtgärdas eller bytas ut i fastigheten. Kanske vill man ge de boende några alternativ att välja mellan när det kommer till kakel? Vill de kanske ha golvvärme i badrummen?

Prislappen påverkas också av kvaliteten på arbetet. Att välja projektledare och entreprenör utifrån lägsta pris är att bita sig själv i svansen. Vid ett så viktigt arbete som ett stambyte är det extra viktigt att varje steg utförs professionellt och fackmannamässigt.

Stambyte ingår som regel i byggnadens underhåll och är föreningens ansvar. Tätskikt, ytskikt och inredning är oftast den boendes ansvar. Vanligast är dock att föreningen i dessa sammanhang tar ansvar för både stammar och standardutförande av badrum.

Slutlig kostnad per lägenhet kan variera beroende på om en eller några enskilda bostadsrättsägare vill välja mer exklusiva material eller specifik inredning till badrummet, vilket man då måste man vara beredd att bekosta själv.

När man byter stammar måste man frilägga de befintliga stammarna i byggnaden och därefter byta ut dem. Våtutrymmen såsom badrum/WC och kök renoveras när de nya stammarna är på plats. Ett stambyte kan handla om vatten och avlopp – men även stammar till exempelvis el, värme och ventilation kan beröras.

Förenklat går ett stambyte till så här:

1.Inventering
Vi gör en besiktning av fastigheten för att fastställa konditionen på de installationer, våtrum och andra ytor som kan beröras av ett stambyte.

2.Förstudie
Vi går igenom fastighetens förutsättningar för att se vad som ska göras och på vilket sätt vi ska angripa just ert stambyte för att säkerställa bästa möjliga ekonomi och minsta besvär för de boende.

3.Projektering
En väl utförd projektering är grunden för en lyckad upphandling och produktion. Vi tar fram de ritningar och den dokumentation som krävs för att genomföra en konkurrensutsatt upphandling av entreprenörer. Detta säkerställer att ni som beställare får rätt arbete utfört till rätt pris.

4.Upphandling
Efter projekteringen går vi ut med en anbudsförfrågan till ett flertal utvalda entreprenörer.Vi utvärderar inkomna anbud och beslutar sedan tillsammans med er styrelse vilka företag som ska få genomföra de kommande arbetena.

5.Produktion
Det är nu själva stambytet genomförs. Projektledaren bevakar föreningens intressen och ser till att kontrakterade arbeten blir genomförda i rätt tid och till överenskommet pris.

6.Uppföljning
Efter entreprenaden är avslutad besiktigas arbetena för att säkerställa att kontrakterade arbeten är utförda. Vi följer upp alla lösa trådar och ser till att projektet blir slutfört. Slutligen så går projektledare och styrelse tillsammans igenom projektets ekonomi.

Ja, när man utför ett stambyte besiktigas de olika arbetsmomenten löpande, dessutom sker en slutbesiktning. Besiktningsförrättaren ansvarar för att avtalade normer och kontrakt som upprättats med de olika entreprenörerna har efterföljts.

Att genomföra ett stambyte är ett stort projekt som de flesta inte har erfarenhet av. Det är mycket att tänka på och det uppstår många frågor, därför är det klokt att inte försöka göra detta jobb själv utan ta hjälp av en konsult.

Viktigt att tänka på är att välja en konsult som har gedigen utbildning och erfarenhet av att projektleda stambyten.

När ni anlitar oss som konsulter vid stambyte får ni en kompetent och erfaren projektledning som tar hand om alla detaljer och löser dem på rätt sätt och i rätt ordning.

Förfrågningsunderlag (FFU)

Nästa steg är att ta fram ett förfrågningsunderlag. Underlaget har två huvudsyften, dels att erbjuda kalkylerbarhet för anbudsgivarna och dels göra anbuden jämförbara. Att upphandla utan ett ordentligt projekterat förfrågningsunderlag är inget vi rekommenderar då risken för egna upplägg och därav divergerande prisbilder är alltför påtaglig.

Ett förfrågningsunderlag hos oss består av följande dokument:

  • Anbudsinfordran: en inbjudan till anbudsgivare med översiktlig information om projektet.
  • Administrativa Föreskrifter: avtalsvillkor för entreprenaden.
  • Tekniska beskrivningar för varje yrkesgrupp: en beskrivning av arbetsutförandet med AMA-koder och vilka byggnormer som ska gälla för entreprenaden.
  • Ritningar och andra handlingar (se under stycket om Startbesked, här nedan).
  • Anbudsformulär: ett digitalt dokument där anbudslämnaren anger priser och övrig erforderlig information.
Stambyte Stockholm med Perfecta

Att upphandla ett stambyte

Ett gediget förarbete och en tydlig planering lägger grunden till ett lyckat stambyte. När de byggnadstekniska, juridiska och logistiska delarna fungerar sker stambytet på smidigast möjliga sätt för alla parter – föreningen, entreprenörerna, de boende och byggkonsulten, som fungerar som ombud för föreningens räkning. Som din konsult hjälper vi dig att få ditt stambyte utfört på bästa sätt och utan onödigt krångel.

Visning och besiktning av arbetsområdet

En viktig del i upphandlingen är att bjuda in anbudsgivarna till visning och besiktning av arbetsområdet (enligt kap 1 § 7 i Allmänna Bestämmelser), detta ombesörjer givetvis vi på Perfecta. Efter anbudstidens utgång är det dags att granska och sammanställa samtliga inkomna anbud. Detta dokument kallar vi för ”anbudsutvärdering”. Syftet med anbudsutvärderingen är att tydliggöra och förenkla valet av anbudsgivare för beställaren.

Nedan följer en förenklad arbetsgång för ett stambyte. Vill du ha mer information om upphandling av stambyte finner du frågor och svar längre ner.

Se även vår guide och lathund här – Om hur man upphandlar en stamrenovering.

Upphandla stambyte

Att utföra ett stambyte

Efter avslutad upphandling är det dags för kontraktering där vi tar er igenom processen med upphandlingsmöte, förhandling och upprättande av entreprenadkontrakt, tillsammans med tidplan, betalningsplan och säkerhet för entreprenaden och efterföljande garantitid.

Byta rörstammar är ett komplext byggprojekt

Att byta rörstammar i en fastighet, så kallat stambyte, är ett komplext byggprojekt som kräver omfattande juridisk och teknisk kompetens hos beställaren. Med Perfecta Projektledning som projektledare kan du vara helt säker på att föreningens intressen tillvaratas på bästa sätt.

Alla tekniska installationer i en byggnad, såsom vattenledningar, avloppsrör, värme- och elinstallationer, har en begränsad livslängd. Samtidigt är dessa installationer viktiga för byggnadens funktion och det krävs därmed att de är i gott skick.

Ökad risk om man inte renoverar

Utan renoveringar och underhåll av de tekniska installationerna ökar risken avsevärt att omfattande och kostsamma skador uppstår i byggnaden. I en byggnad man underhållit väl är den genomsnittliga livslängden för rörstammar cirka 40 till 50 år.

Perfecta representerar er

När väl stambytet går igång kommer vi i egenskap av styrelsens ombud ta över som beställare och ombesörjer arbetsuppgifter som:

  • Upprätta och administrera gemensam projektportal.
  • I förekommande fall vara delaktig på Totalentreprenörernas projekteringsmöten.
  • Upprätta informationsportal.
  • Hålla och protokollföra byggmöten.
  • I förekommande fall agera Kontrollansvarig PBL
  • Hålla försyn (dokumentation av arbetsområdet innan byggstart)
  • Konsultera i juridiska och ekonomiska frågeställningar.
  • Hantera och administrera Fråga – Svar
  • Hålla Förbesiktningar enligt Allmänna Bestämmelser kap 7 § 1.
  • Följa upp tid- och kvalitetsplaner.
  • Utföra löpande kvalitetskontroller.
  • Ekonomiuppföljning
  • Bedömningar av likställda ÄTA-förfrågningar.
  • I förekommande fall upprätta månatliga projektrapporter.
  • Hålla Slutbesiktning enligt Allmänna Bestämmelser kap 7 § 2.
  • Hålla eftersyn (avstämning från försyn)
  • I förekommande fall ansöka om Slutbesked
  • Hålla så kallad slutavräkning med entreprenör
  • Avlämning och slutrapportering till beställaren

Du är varmt välkommen att kontakta oss på Perfecta om du vill ha råd eller svar på frågor inför ett kommande stambyte.