Ett stambyte innebär att fastighetens vatten- och avloppsrör byts ut helt eller delvis mot nya.
Alla fastigheter har rörstammar med begränsad livslängd som måste bytas i tid för att undvika kostsamma läckage och vattenskador.
Fördelar med stambyte
Att skjuta upp ett byte av stammarna kan leda till:
Fastighetsägaren ansvarar för att byggnaden underhålls enligt plan- och bygglagen. I en bostadsrättsförening behöver styrelsen utreda vilka beslut och eventuella samtycken som krävs inför det planerade arbetet.
Certifierad Byggprojektledare
Stambytet kräver noggrann planering och samordning eftersom det är ett av de största renoveringsprojekten som en fastighet står inför.
Vanligtvis är det första steget att inspektera och bedöma de befintliga rörens skick och placering i en så kallad förstudie.
Om det visar sig att det finns ett behov av stambyte krävs projektering. Denna projektering mynnar ut i ett så kallat förfrågningsunderlag, som används i en upphandling. Det är inte heller helt ovanligt att man måste byta placering av stamledningarna för att upprätthålla gällande byggnormer.
Själva genomförandet innebär att de gamla rören rivs ut för att sedan ersättas med de nya. Detta arbete innebär en period av störningar för de boende. När de nya rören är på plats gäller det att återställa ytskikt som väggar och golv, samt eventuell annan inredning i framför allt kök och badrum.
Slutligen sker en besiktning av arbetet för att säkerställa att stambytet är korrekt utfört.
Alla steg från förstudie till garantitid beskriver vi i vår stambytesguide (PDF).
Vilka delar av våtutrymmena som behöver rivas vid byte av vatten- och avloppsledningar beror på projektets förutsättningar. I förstudien bedömer vi bland annat om relativt nyrenoverade badrum kan behållas. När våtutrymmen behöver öppnas kan renovering och upprustning samordnas med rörbytet.
Alla bostadshus har sanitetsanläggning som förser boende med färskvatten och hanterar spillvatten. Sanitetsanläggningen har en livslängd på 40–60 år, medan våtutrymmen behöver renoveras efter omkring 30 år.
Kostnaden för ett stambyte varierar beroende av faktorer som fastighetens storlek, projektets omfattning och material. För en BRF är det en betydande investering som ofta finansieras genom sparade medel, lån eller en kombination av båda.
Aktuella prisspann per lägenhet finns på vår sida om vad ett stambyte kostar, där ni också kan räkna fram er förenings preliminära budget.
Ett byte av stammar eller en stamrenovering är både kostsamt och tidskrävande. Vilken metod som passar er fastighet – relining eller stambyte – går vi igenom i vår beslutsguide.
Stambyte påverkar alltid boendet. Under den tid arbetet pågår, ofta flera veckor och i vissa fall flera månader, upplever de boende störningar i form av buller och begränsad tillgång till vatten, badrum och kök. Hela förloppet fas för fas finns i artikeln om stambytets tidslinje.
I vissa fall kan det bli nödvändigt med ersättningsboende, men det är något vi på Perfecta Projektledning försöker undvika. Det är viktigt att de boende informeras i tid om tidplan, vad som ska göras och vilka störningar som kan uppkomma.
Efter ett genomfört stambyte är det viktigt att det finns garantier på såväl utfört arbete som material.
När vi ska projektera ett stambyte använder vi en fastställd, beprövad arbetsmetod. Detta för att säkerställa att stambytet görs på rätt sätt, i rätt ordning och med minimal påverkan på de boende i bostadsrättsföreningen.
Vi ser till att de tekniska, juridiska och logistiska delarna fungerar smidigt för alla inblandade parter: föreningen, entreprenörerna och de boende. Som stambyteskonsult och projektledare för bostadsföreningen står vi alltid på din sida.
Vi börjar med en förstudie för stambyte som belyser krav och förutsättningar. Detta ger bostadsrättsföreningen ett bra beslutsunderlag som vi går igenom och diskuterar med er.
Förstudien besvarar följande frågor:
Perfectas förfrågningsunderlag för stambyte består av:
När anbudstiden gått ut ställer vi samman en anbudsutvärdering för stambyte. Den sammanfattar de olika anbuden och belyser deras styrkor och svagheter. Vi går igenom utvärderingen med bostadsrättsföreningen och agerar beslutsstöd åt er.
När upphandlingen är avslutad kontrakterar vi de valda stambytesentreprenörerna och stödjer er genom upphandlingsmöte, förhandling och upprättande av entreprenadkontrakt enligt AB 04 eller ABT 06. Tillsammans fastställer vi tidplan, betalningsplan och säkerheter för stambytesentreprenaden samt den efterföljande garantitiden.
När stambytesarbetet är igång kan det hela tiden följas på en gemensam projektportal som administreras av oss.
Där hanterar vi all relevant information om stambytet. Vi deltar aktivt på totalentreprenörernas projekteringsmöten och bidrar med vår kunskap och erfarenhet i planeringsprocessen.
Om stambytet enbart kräver anmälan behövs normalt ingen kontrollansvarig, men byggnadsnämnden kan besluta att en sådan krävs. Vi tillhandahåller vid behov certifierad kontrollansvarig ur vårt nätverk och samordnar rollen med projektledningen. Vi utför även en försyn innan byggstart som dokumenteras för att jämföra anläggningens skick före och efter stambytet.
Brf Båtsmannen
Brf Båtsmannen i Gustavsberg anlitade Perfecta Projektledning som beställarombud/projektledare för föreningens kommande stambyte. Uppdraget avsåg även entreprenadbesiktning.
Brf. Kråkan 6
Brf. Kråkan 6 har valt att anlita Perfecta Projektledning för att hjälpa till med förstudie, upphandling och projektledning av stambyte.
Brf Sleipner 7
Brf Sleipner 7 har valt att anlita Perfecta Projektledning för att genomföra en förstudie avseende stamrenovering av sin fastighet i Stockholm.
Brf Masken
Vi tackar Brf Masken för förtroendet att genomföra en förstudie avseende renovering av föreningens sanitetsanläggning.
Brf Solhem 1
Vi på Perfecta Projektledning är stolta över att ha fått förtroendet att leda och upphandla föreningens stambytesprojekt.
Brf Stiftelsen 4, projektledning
Perfecta Projektledning har fått förtroendet att projektera, handla upp och leda föreningens planerade stambyte.
Brf Valfisken mindre
Brf. Valfisken mindre på Östermalm har valt att anlita Perfecta Projektledning som projektledare för sitt planerade stambyte. Fastigheten kommer utöver detta även att renoveras vad gäller källarvåningar och bjälklag.
Brf Stiftelsen 4, besiktning
Brf Stiftelsen 4 i Sundbyberg har valt att anlita Perfecta Projektledning som besiktningsförrättare för föreningens stambyte.
Stambyte förknippar de flesta med något jobbigt. Och det är ett omfattande projekt, som innebär stora ingrepp. Men just därför är det viktigt att göra det så enkelt som möjligt, utan att ge avkall på kvaliteten.
Ett stambyte innebär att fastighetens vatten- och avloppsrör byts ut helt eller delvis mot nya. I stora byggnader görs detta med ett intervall på runt 40–60 år. Skillnaden beror på kvalitet och användning; hög kvalitet förlänger livslängden, hög användning förkortar den. Och omvänt.
Uppskattningsvis har stammarna i en byggnad en livslängd på mellan 40 och 60 år. Dock beror faktisk livslängd på olika faktorer såsom slitage, material och materialkvalitet.
Stambyten är inte något man alltid har färskt i minnet som fastighetsägare. Men att ha en uppfattning om hur ofta stambytet bör genomföras är viktigt. Livslängden varierar med flera faktorer, inklusive hur stammarna installerades från början, hur de har underhållits och deras nuvarande skick. Numera pratar vi ofta om att stammarna behöver bytas ut efter ca 50 år.
För fastighetsägare kan det vara svårt att avgöra när det är lämpligt att utföra ett stambyte. En allmän riktlinje är att överväga byte någon gång efter ca 50 års användning. Denna tidsram ger utrymme att planera, speciellt om fastigheten byter ägare under denna period. Det är dock viktigt att notera att akuta skador eller problem kan uppstå trots att det inte gått 50 år, vilket kan kräva ett tidigare stambyte.
När vi talar om vattenledningarna så är det inte ovanligt, om dessa är av koppar, med en teknisk livslängd om 60 till 70 år. Då tappvattensystemet är en del av sanitetsanläggningen så bör vattenledningarna bytas ut samtidigt som avloppsrören.
Ett annat system som ingår i VVS är värmeanläggningen. I ett tätt värmesystem som sällan fyllts på kan radiatorer och värmeledningar av stål ha en teknisk livslängd på över 80 år. Otäthet, upprepad påfyllning och korrosion kan förkorta livslängden betydligt. Detta värmesystem bör man få med i den förstudie som görs innan varje stambyte, detta för att kontrollera anläggningens status. Som fastighetsägare vill man inte upptäcka att värmesystemet behöver bytas ut fem år efter ett stambyte.
För en bostadsrättsförening eller fastighetsägare gäller ofta:
Tidpunkten för ett stambyte behöver bedömas utifrån anläggningens tekniska livslängd, skick och tidigare åtgärder. Behovet av kontroller ska därför anpassas till den aktuella fastigheten.
När den tekniska livslängden är uppnådd behöver åtgärden genomföras. Förstudien ger då underlag för hur stambytet ska utföras och vad det kostar, inte för att skjuta upp det.
Läckage, sprickor och återkommande stopp behöver utredas och åtgärdas. Enstaka läckage visar däremot inte i sig att hela systemet har nått sin tekniska livslängd.
Stambytet är en underhållsåtgärd för att undvika stora fel på vatten- och avloppssystemen i framtiden. Alla rör oavsett typ slits med tiden. Om renoveringen skjuts upp för länge ökar risken för vattenskador på fastigheten kraftigt. Tydliga tecken på att man väntat för länge med stambyte är rostskador, problem med läckor och stopp i rören. Misstänker ni redan fukt i fastigheten är en fuktutredning rätt första steg. Den visar om skadan kommer från stammarna eller någon annanstans ifrån. Konsekvenserna av att vänta för länge är såväl direkta, akuta översvämningar och läckor som mindre läckor som olika former av mer långsamt verkande fuktskador.
Att ingreppet är så stort beror på att rören finns i väggar och golv i badrum och kök: Väggarna behöver rivas och sedan byggas upp igen för att få fram rören. Det är också därför det är klokt att passa på att renovera kök och badrum när man ändå håller på.
Ja, bristande underhåll kan få rättsliga följder. Föreningen ansvarar för att hålla huset i gott skick inom sitt underhållsansvar. Om en styrelseledamot uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen i sitt uppdrag kan skadeståndsansvar bli aktuellt. Ansvaret måste bedömas i det enskilda fallet; ett uppskjutet stambyte innebär inte i sig att styrelsen blir skadeståndsskyldig.
Styrelsen bör följa upp stammarnas skick, dokumentera bedömningar och planera nödvändiga åtgärder. Hur försäkringsskyddet påverkas behöver kontrolleras med föreningens försäkringsbolag utifrån de aktuella villkoren.
Kostnaden för stambyte varierar såklart beroende på byggnadens storlek. Annat som påverkar är de befintliga stammarnas placering och skick, samma sak gäller våtutrymmen. Till det kommer individuella val av exempelvis golvvärme, klinkers och kakel. Konkreta prisspann per lägenhet hittar du på sidan Vad kostar ett stambyte i Stockholm? Utöver entreprenaden tillkommer byggherrekostnader. Läs mer om vad som ingår i byggherrekostnaderna.
Normalt ingår stambytet i byggnadens underhåll och är föreningens ansvar. Tätskikt, ytskikt och inredning är oftast den boendes ansvar. Vanligast är dock att föreningen i dessa sammanhang tar ansvar för både stammar och standardutförande av badrum. Däremot brukar den boende stå för merkostnaden för mer material eller specifik inredning till badrummet eller kök.
När man utför ett stambyte besiktigas de olika arbetsmomenten löpande. Utöver det sker en slutbesiktning av hela projektet. Besiktningsförrättaren ansvarar då för att avtalade normer och kontrakt har följts av utföraren.
Generellt sett ökar värdet på lägenheten efter ett byte av stammar, men kom ihåg att det är en stor investering för föreningen. Å andra sidan är fördröjt byte av stammar något som påverkar bilden av föreningens ekonomi negativt, vilket i sin tur sänker värdet på lägenheterna.
Mycket kortfattat är vi helt enkelt er representant, från det första förberedande mötet till slutbesiktning. Under projektet kommer vi att representera styrelsen gentemot entreprenör, och agera projektledare för stambytet. Allt för att säkra ett tryggt och smidigt genomförande av projektet.
I många fall behöver badrummen renoveras i samband med stambytet. Det beror på vilka ingrepp som behövs för att komma åt och byta rören.
Detta med anledning av att väggar och golv måste brytas upp för att frilägga de värmerör, vattenledningar, avloppsrör samt rörstammar som ska bytas ut. Här förstörs då tätskikt, kakel och klinker, samt att även många toaletter och badrum har gamla handfat och toaletter som inte är kostnadseffektiva att installera på nytt. Ett annat incitament kan vara att föreningen önskar en och samma garantipart för samtliga arbeten.
Om ett relativt nyrenoverat badrum kan behållas behöver bedömas i förstudien utifrån förutsättningarna i just den fastigheten.
Nej, under det fysiska arbetet är det tyvärr nödvändigt med höga bullernivåer och mycket ljud.
Detta berör särskilt den inledande fasen i arbetet då rivning samt bilning och resning av de gamla stammarna sker. Under årens lopp har tekniken bidragit till att maskinerna som används väsnas mindre under arbetet, och arbetssätten har vidareutvecklats för att minska buller. Dessvärre finns det inget idag som kan spräcka upp kakel och klinker, golv och väggar gjorda av betong utan att ge ifrån sig störande ljud.
De boende behöver räkna med cirka sex till åtta veckor utan badrum vid ett stambyte.
Tiden är ungefärlig och beror på förutsättningarna i lägenheten och hur arbetet genomförs. Oförutsedda hinder kan påverka tidplanen.
Uppgiften avser tiden utan badrum i den enskilda lägenheten, inte hela fastighetens stambytesprojekt. Förstudie, projektering och upphandling sker före byggstart, och arbetet i fastigheten kan delas upp i flera etapper.
Under den tid som ett stambyte utförs i fastigheten byter vanligtvis den anlitade generalentreprenören ut låset till entrédörren mot en så kallad ”byggcylinder”.
Detta är delvis för att du ska slippa lämna ut dina nycklar till ditt normala lås i ytterdörren, samtidigt som det ska bli hanterbart för entreprenören. Du kommer normalt sett att få två nycklar till detta lås under tiden. Om inte detta skulle vara tillräckligt ska du kontakta din boendesamordnare. Detta är bara en tillfällig lösning under den tid som den fysiska arbetsdelen av stambytet pågår. Hantverkarna är skyldiga att alltid se till att dörren är låst när det inte pågår arbeten i lägenheten. De är också skyldiga att alltid hålla uppsikt när dörren är öppen för transporter av olika material som härrör till stambytet. Du ska själv också alltid låsa dörren när du lämnar lägenheten så inga obehöriga kan få tillträde till denna. I många fall får inga andra dörrlås låsas under arbetstid som ofta är mellan 07:00 och 18:00.
Bygglåset tas bort när arbetet är slutfört. Ditt gamla lås kommer då att återmonteras och du kommer i framtiden att använda de gamla nycklar du brukade innan stambytet påbörjades.
De badrum och WC-utrymmen som berörs av rivningen behöver tömmas enligt projektets anvisningar.
Detta med anledning av att väggar, tätskikt samt golv måste rivas ned och bilas upp för att kunna komma åt och resa de gamla rörstammarna i fastigheten.
Helt naturligt kommer det att bli svårare och mera krångligt att använda alla de funktioner utöver vatten och avlopp som finns i en lägenhet under ett stambyte. Hur som helst kommer köket oftast inte att rivas, utan kommer att kunna användas på ett lite mera begränsat sätt. Du kommer oftast att kunna laga mat, men inte kunna använda vare sig vatten eller avlopp.
Att göra egna val erbjuds nästan alltid i någon form vid dagens moderna stambyten.
Här kan detta handla om allt från små val av badkar eller duschhörna, design och färg på kakel och klinker eller större val som köksutrustning och badrumsinredning.
Hemförsäkringen kan ge skydd även under ett stambyte, men omfattningen beror på villkoren och den aktuella händelsen. Kontakta ditt försäkringsbolag före byggstart och beskriv arbetet, hur hantverkarna får tillträde och om du bor kvar. Be om besked om skydd, undantag och vilka aktsamhetskrav du behöver följa.
Det kan vara möjligt att återmontera befintlig inredning, men räkna inte med att det ingår utan extra kostnad.
Ta upp önskemålet med projektets ansvariga före byggstart. Låt entreprenören bedöma om inredningen kan behållas och kom skriftligen överens om demontering, förvaring, återmontering, kostnad och ansvar.
Inredningens befintliga skick behöver skiljas från ansvaret för hur arbetet utförs. Om du som bostadsrättshavare beställer arbetet direkt av entreprenören gäller konsumenttjänstlagen, med krav på fackmässigt utförande. Din egen beställning är ett separat avtal från föreningens entreprenadavtal.
Ja, du kan oftast bo kvar i din lägenhet under stambytet.
Det jobbiga under arbetet med ett stambyte är att vatten och avlopp samt många gånger elen i fastigheten kommer att vara avstängt i omgångar. Detta tillsammans med springet från hantverkare ut och in i lägenheten. Buller och damm är också en faktor som kan upplevas som påfrestande. Dock kommer entreprenören och föreningens ombud att göra allt de kan för att göra det hela så enkelt, bekvämt och trivsamt som möjligt. Vanligtvis kommer det att finnas speciella platser skapade för tvätt, dusch och toalettbesök. Tillgången till vatten i lägenheten beror på projektets upplägg och vilken etapp som pågår. Följ informationen om vattenavstängningar och tillfälliga lösningar.
Ja, det kan bli rörigt.
Detta med anledning av allt det damm och den smuts som ett stambyte medför, i kombination med att du måste flytta olika saker från berörda rum till de rum som inte berörs av stambytet. Många gånger bör du också ta ned värdefulla saker på väggar och i bokhyllor, då vibrationer annars kan medföra att dessa förstörs.
Det som automatiskt åligger dig som boende i en lägenhet under ett stambyte är att rensa under och plocka bort dina ägodelar och möbler för att skapa fri passage.
Utöver detta bör du flytta alla dina värdefulla ägodelar och de du är rädd om till säkra utrymmen i lägenheten där hantverkarna inte kommer att befinna sig.
Ersättning vid stöld eller skada beror på vad som har hänt och vilka försäkringsvillkor som gäller. Hemförsäkringen täcker inte automatiskt alla händelser; stöld av någon som fått tillträde till bostaden kan vara undantagen.
Kontrollera skyddet med ditt försäkringsbolag före byggstart. Dokumentera och anmäl en inträffad skada till försäkringsbolaget och föreningens projektansvarige. Eventuellt ansvar för entreprenören behöver utredas separat.
Det beror på ditt försäkringsskydd och hur arbetet genomförs. Utgå inte från att en vanlig hemförsäkring täcker alla skador under ett stambyte.
Kontakta ditt försäkringsbolag före byggstart och kontrollera villkor, undantag och eventuella tillägg. För en bostadsrätt behöver även bostadsrättstillägget kontrolleras; det kan finnas individuellt eller genom föreningen.
Hör av dig till oss för att få svar på eventuella frågor och önskemål.
Vi erbjuder projektledning och rådgivning under stambyte till BRF och fastighetsägare i Stockholm, från start till avslutat projekt.
Stambyte behöver inte vara en mardröm. Med rätt planering och professionell hjälp kan du genomföra stambytet på ett effektivt sätt och minimera störningarna för de boende. Det är ett av de största underhållsprojekten en bostadsrättsförening eller fastighetsägare kan ge sig på. Dessutom är det helt nödvändigt, att skjuta upp det riskerar att orsaka stora skador. Å andra sidan säkerställer välskötta stammar värdet på medlemmarnas lägenheter.
Genom att byta ut de gamla stammarna och rören mot nya får du inte bara en säkrare fastighet, utan du kan också ta tillfället i akt att modernisera badrummen och höja fastighetens värde.
Vi på Perfecta kan bistå med råd och hjälp i alla steg genom hela projektet.
Vi projektleder stambyten i hela Stockholms län. Läs mer om stambyte i Stockholm, stambyte i Solna, stambyte i Täby, stambyte i Nacka, stambyte i Haninge och stambyte i Huddinge.
Ett stambyte är ett stort renoveringsprojekt som påverkar vardagen för dig som boende i en bostadsrätt och lägenhet under den tid projektet pågår. Här ger vi på Perfecta svar på de vanligaste frågorna som berör dig som bor i bostadsrätt. Det mesta är relevant även för dig som bor i hyreslägenhet.
