Underhållsplan

En underhållsplan bevarar värdet på fastigheten och er bostadsrätt

För att bevara värdet på er fastighet och er bostadsrätt behöver ni som BRF underhållsplanering med en underhållsplan. Som specialister inom bygg- och fastighetsbranschen kan vi hjälpa er med både underhållsplan och en hel del annat.

En underhållsplan förebygger katastrofer och onödiga utgifter, tack vare att den minskar risken för likviditetsbrist och dyra lån. Den bäddar även för lägre försäkringspremier när stammar, elinstallationer och våtrum hålls i ett dokumenterat gott skick.

Underhållsplan är grunden för föreningens ekonomiska planering och det absolut viktigaste styrdokumentet. Ändå saknar många BRF, bostadsrättsföreningar, en underhållsplan. Förr eller senare måste taket läggas om, stammar för vatten och avlopp bytas eller renoveras, fasaden underhållas och innergården rustas upp.

Underhållsplanen är en billig försäkring

Med en underhållsplan får föreningen full kontroll, så att dyrbara akutinsatser kan begränsas till ett minimum. Planen hjälper föreningen att undvika försämrad likviditet och dyra lån. En underhållsplan är ganska enkel och inte särskilt dyr att ta fram. Jämfört med att vara utan är den en billig ”försäkring”.

Perfecta Projektledning upprättar underhållsplaner i Planima som är ett webbaserat verktyg på svenska. Vi har två olika upplägg, ett alternativ där man prenumererar på både tjänst och verktyg månadsvis. Det andra alternativet innebär att man engångsbetalar för upprättandet av underhållsplanen men prenumererar på verktyget via Planima. Kontakta oss om du vill veta mer.

Vad för typ av information kan vi förvänta oss av Perfectas underhållsplan?

Som fastighetsförvaltare är det viktigt att känna till KOSTNAD på kommande underhållsåtgärder, lika viktigt är det att känna till NÄR i tiden dessa bör planeras. Om dessa båda parametrar är kända kan programmet räkna fram en rekommenderad årlig avsättning. Man kan även lägga till planerade investeringsprojekt, få ut kostnad per kategori eller byggnad. Detta uppnås med underhållsplanering med en underhållsplan.

Underhållsplanens omfattning går att ändra realtid. Önskar ni tar reda på årets planerade åtgärder eller ta reda på fastighetens totala underhållskostnad under hela dess livslängd? Då är detta bara ett knapptryck bort. I princip går det att lägga in vad som helst bara man känner till mängd, kostnad per enhet och teknisk livslängd!

Vad är en underhållsplan och vad innehåller den?

  • Föreningens viktigaste styrdokument
  • Beskriver åtgärderna och kostnaderna
  • Förebygger katastrofer och onödiga utgifter
  • Håller driftkostnaderna på en rimlig nivå
  • Påverkar fastighetens försäkringspremie
  • Ökar trivseln och värdet i bostadsrätterna.

Ladda ner vårt informationsblad ”Underhållsplan på ett lätt sätt”, digital underhållsplan med Planima.

Ladda ner

1. Fasad

Tillsammans med taken står fasaderna för stora underhållskostnader. Därför är det viktigt att hålla tak och fasader under uppsikt, så att små skador inte växer till stora och dyra problem. I fasader ingår stuprör, balkonger, plåtdetaljer och dörrar.

2. Yttertak

Underhållsintervallet för yttertak kan variera från 40 till 50 år. Taken är hårt utsatta för väder och vind, men även vid snöskottning, som kräver en varsam hand för att inte orsaka kostsamma skador. I tak ingår takfönster, takluckor, skorstenar och ventilationsinstallationer.

3. Fönster

Dåligt underhållna fönster är stora energitjuvar. Beroende på material och konstruktion kan underhållsintervall för fönster variera mellan 10 och 30 år.

4. Stammar

Stammar för vatten och avlopp är den del av fastighetens infrastruktur som ofta nämns i samband med överlåtelser. Renovering eller byte av stammar kan bli aktuellt vart 40:e till vart 50:e år. Värmestammar håller i regel 50% längre än vatten och avlopp.

5. Stigare för el

Elstigare från märtartavlorna till lägenhetscentralerna ska alltid vara i bra skick eftersom de annars kan utgöra en direkt brandfara. En statusbesiktning av ledningarna fastställer deras skick och om de eventuellt behöver åtgärdas.

6. Hissar

Hissar underhålls löpande av hissleverantören där större åtgärder som byte av hisskorg eller dörrar kan vara aktuellt med intervaller på 40–50 år.

7. Gårdsbjälklag

Gårdsbjälklag lever ofta ett undangömt liv, men är viktiga att underhålla i föreningar med innergårdar, garage, förråd, tvättstuga och andra källarutrymmen. Mindre åtgärder kan behövas i intervall på 20–30 år medan större åtgärder som underhåll av bjälklag kan bli aktuellt i 50-årsintervall.

8. Ventilation

En översyn av fastighetens luftbehandlingssystem är alltid en god idé då detta ofta förbises ur ett underhållsperspektiv. Exempel på olika typer av ventilation är; Självdrag (S), Frånluft (F), Frånluftsåtervinning (FX) samt från- och tilluftsåtervinning (FTX).

9. Tvättstuga

Tvättstugans olika utrymmen och utrustning gås igenom och dokumenteras i underhållsplanen.

10. Allmänna utrymmen och lokaler

Källarutrymmen, föreningslokaler och uthyrningslokaler är också föreningens ansvar att underhålla.

Du får ett komplett beslutsunderlag för att planera föreningens fastighetsunderhåll. Planen görs i fem steg, med möjligheter till tillägg, där vi beskriver fastigheternas status, åtgärdsförslag, tidsintervall och kostnader.

1. Nulägesanalys

Genomgång av befintlig dokumentation; ritningar och entreprenadavtal, intervjuer med berörda parter om fastigheternas skick och underhållsarbeten som gjorts tidigare. Vid behov kompletterar vi analysen med faktasökning i myndigheters arkiv.

2. Statusbesiktning

Övergripande/ytlig besiktning av fastigheternas delar; tak, fasader, entréer, trapphus, hissar, källare, vindar, tvättstuga, fönster, balkonger, innergårdar. Under besiktningen bedömer vi status mot teknisk livslängd.

3. Mängdning

Samtliga byggdelar måste mängdas för att i slutändan få fram kostnader för underhållsåtgärderna. Mängdning görs med fördel på relationshandlingar.

4. Framtagande av underhållskostnader

När vi har fastställt mängder och status är det dags att ta reda på kostnader för de olika underhållsåtgärderna.

5. Införande av fastighetsdata i Planima

När vi är färdiga med bedömning av status, mängder och räknat ut kostnader för vi in samtliga data i programmet.

6. Utkast av underhållsplan

Vi upprättar själva underhållsplanen som ett beslutsunderlag för föreningen och styrelsen. Planen beskriver underhållsbehovet för fastigheternas delar över tid samt kostnaderna för underhållet, totalt och specificerade för varje del. Vi bifogar även kommentarer om premiepåverkande delar av underhållet inom ramen för fastighetsförsäkringen.

7. Presentation av utkast till underhållsplan

Genomgång och presentation av underhållsplanen med fastighetsägarens representanter.  Genomgången hålls med fördel digitalt.

8. Fastställande av underhållsplan

Efter genomgången får ni som beställare chansen att komma med korrigeringar för årets underhållsplan. Därefter fastställs underhållsplanen och uppdateras därefter löpande. Detta förutsätter att ni har valt att prenumerera på underhållsplan, där Perfecta utför löpande besiktningar, förvaltar och administrerar er underhållsplan. Det går också att endast betala för själva uppförandet av underhållsplanen och därefter ta över administrationen på egen hand. Ring eller maila för att få veta mer om affärsmodellerna för underhållsplan. Lycka till med era underhållsprojekt!

Som ytterligare försäkring om fastigheternas kvalitet erbjuder vi tre tillval för delar som ligger både inom föreningens och den enskilda medlemmens ansvar. Tillvalen är djupbesiktning av de delar av fastigheten som, efter genomgång av rapporten, bedömts som särskilt viktiga ur underhållssynpunkt.

Våtrum

Statusbesiktning av våtrum i lägenheterna; kök, gästtoalett, badrum, dusch och bastu. Besiktningen fokuserar på fukt, läckage och ventilation. Tillsammans med fastighetens stammar för vatten och avlopp är våtrummens installationer sådant som påverkar fastighetsförsäkringens premier.

Energi

Tillvalet omfattar två delar: den lagstadgade energibesiktningen (föreningens ansvar) och rekommendationer om förbrukningen av hushållsel (medlemmens ansvar). Energibesiktningen görs enligt Boverkets regler och rekommendationer. Möjligheten att vara sparsam med förbrukningen av hushållsel baseras på besiktningar efter överenskommelse med enskilda medlemmar.

El

Statusbesiktning av elinstallationer från lägenhetens elcentral till elinstallationer inne i lägenheterna. Tillsammans med fastighetens stigare för el påverkar också elinstallationernas kvalitet premierna i fastighetsförsäkringen.

Avlopp

Mot en tilläggskostnad går vi in och filmar era avloppsstammar. Om man vid besiktningen är osäker på stammarnas beskaffenhet så kan man med fördel filma inuti avloppsrören för att få en mer detaljerad bild av åldrandet.

Fukt

Om man vid besiktningen upptäcker indikatorer för förhöjda fuktvärden bör man genomföra en fuktutredning. Perfecta har erfarna fuktutredare i vårt kontaktnät.

Underhållsplan för bostadsrättsföreningar

Traditionella förvaltningsbolag kan löpande sköta ekonomisk och teknisk förvaltning, men saknar ofta kompetens och erfarenhet inom andra områden. Samtidigt är det just andra områden många föreningar vill ha hjälp med. Det är här Perfecta fyller luckan. Med vårt breda byggtekniska kunnande och stora erfarenhet av att driva projekt i bygg- och fastighetsbranschen är vi den perfekta samarbetspartnern för bostadsrättsföreningar.

Underhållsplanen är viktig för en bostadsrättsförening

Den är ett styrdokument för att se till att rätt underhållsinsatser görs vid rätt tidpunkt, så att ni bevarar värdet på er fastighet. Vi kan ta fram en underhållsplan för er fastighet och även hjälpa till med andra tjänster.