En underhållsplan är en dokumenterad plan för att säkerställa att fastigheten hålls i gott skick. Syftet är att förebygga problem och minska kostnader på lång sikt genom regelbundet underhåll.
En underhållsplan har som syfte att förhindra problem och slitage på en fastighet eller anläggning, vilket i sin tur förlänger dess livslängd och minimerar risken för akuta och dyra reparationer. Genom att optimera driftkostnader och behålla fastighetens värde bidrar underhållsplanen till en mer effektiv och kostnadseffektiv fastighetsförvaltning.
Målsättningen med en underhållsplan är att skapa struktur och tydlighet i underhållsarbetet, förbättra planering och budgetering av underhållskostnader, öka säkerheten i fastigheten eller anläggningen och slutligen förbättra den totala effektiviteten för fastighetsförvaltningen.
Tak. fasad, VVS, el och mark är exempel på komponenter som omfattas i en underhållsplan
Här kan du ta del av vår guide som tar upp det mesta som berör en underhållsplan. Den vänder sig till dig som vill veta mer om vad det är för något och vad den behöver innehålla. Vi reder också ut varför det är så viktigt att den finns. Dessutom får du en hel del tips som gäller själva upprättandet. Förhoppningsvis blir denna guide en bra lathund och vi hoppas den kommer till nytta.
Underhållsplanen är ett oerhört viktigt dokument som har stor betydelse för fastighetens framtid, såväl underhåll som värdet. För en bostadsrättsförening är den en självklarhet för att föreningen ska ses som välskött. Planen kan vara avgörande om det behövs finansiering. Den ger trygghet till alla boende och medlemmar. Dessutom är den värdeskapande och sparar pengar.
En effektiv underhållsplan innefattar en detaljerad beskrivning av fastigheten, inventering av system och utrustning, riskbedömning, en detaljerad underhållsplan med tidsplan, ansvariga, kostnad och budget. Regelbunden dokumentation, uppföljning och revidering av planen baserat på nya risker, problem eller förändringar i fastighetens tillstånd är avgörande.
Detta säkerställer en effektiv och kostnadseffektiv fastighetsförvaltning.
Exempel på specifika komponenter:
Tak: Underhåll av takbeläggning, takrännor, stuprännor och vindsutrymme
Fasad: Underhåll av fasadmaterial, fogar, fönster och dörrar
VVS: Underhåll av rör, stammar, värmepanna, ventilationssystem och sanitetsutrustning
El: Underhåll av elsäkerhet, kablar, elcentraler och belysning
Mark: Underhåll av markytor, asfaltering, gräsmattor och trädgårdsanläggningar
Utöver dessa generella komponenter kan en underhållsplan innehålla mer specifika detaljer beroende på fastighetens unika egenskaper och behov. Det är viktigt att planen anpassas till fastighetens situation och behov.
För att minimera kostnaderna för fasadunderhåll är det avgörande att aktivt övervaka både tak och fasader. Genom regelbunden övervakning kan vi upptäcka och åtgärda små skador innan de utvecklas till kostsamma problem. Fasaderna omfattar bland annat stuprör, balkonger, plåtdetaljer och dörrar.
Yttertak brukar ha underhållsintervaller på mellan 40 och 50 år. Dessa tak utsätts för tufft väder och kräver särskild uppmärksamhet vid snöskottning för att förhindra skador och därigenom undvika onödiga kostnader. Takområdet inkluderar takfönster, takluckor, skorstenar och ventilationssystem.
Dåligt underhållna fönster stjäl betydande mängder energi. Underhållsintervallen varierar beroende på material och konstruktion och sträcker sig vanligtvis mellan 10 och 30 år.
Vatten- och avloppsledningarna, stammarna, utgör en kritisk del av fastighetens infrastruktur och får ofta stort fokus vid fastighetsöverlåtelser. Renovering eller byte kan behövas vart 40:e till 50:e år. Värmestammar håller vanligtvis i 50% längre tid än vatten- och avloppsledningarna.
Elstigarna, från märtartavlorna till lägenhetscentralerna, måste vara i gott skick för att undvika direkt brandrisk. En statuskontroll fastställer deras skick och identifierar eventuella åtgärder.
Leverantören kontinuerligt underhåller hissarna, men större åtgärder som att byta hisskorg eller dörrar kan behöva göras med intervaller på 40–50 år.
Även om gårdsbjälklag ofta hamnar i skuggan är de viktiga att underhålla i föreningar med innergårdar, garage, förråd och tvättstugor. Mindre åtgärder kan behövas inom 20–30 år medan mer omfattande underhåll, som att vårda bjälklaget, kan vara aktuellt vart 50:e år.
Regelbunden granskning av fastighetens luftbehandlingssystem är av yttersta vikt då detta ofta förbises vid underhåll. Olika typer av ventilation inkluderar självdrag (S), frånluft (F), frånluftsåtervinning (FX) samt från- och tilluftsåtervinning (FTX).
Alla områden och utrustning i tvättstugan genomgår och dokumenteras i underhållsplanen.
Allmänna utrymmen och lokaler
Det är föreningens ansvar att underhålla källarutrymmen, föreningslokaler och eventuella uthyrningslokaler för att säkerställa deras skick och funktion.
En fastighet eller anläggning kräver regelbunden omsorg för att behålla sin funktion och sitt värde. Att ha en underhållsplan är avgörande för att säkerställa detta på ett effektivt och proaktivt sätt.
Att ligga steget före problem genom regelbundet underhåll sparar pengar i längden. Små åtgärder idag kan förhindra kostsamma reparationer och driftstörningar i framtiden. Planerade underhållsåtgärder kan dessutom optimeras för att minimera avbrott och störningar i verksamheten.
En välskött fastighet behåller sitt värde betydligt bättre än en försummad. En underhållsplan ger en tydlig bild av fastighetens skick och underhållsbehov, vilket underlättar vid försäljning eller värdering.
Att ha en plan för underhåll ger fastighetsägaren möjlighet att budgetera effektivt. Kostnaderna för underhåll kan spridas ut över tid, vilket ger en mer stabil och förutsägbar ekonomi.
Sammanfattningsvis är en underhållsplan en ovärderlig investering i en fastighet eller anläggning. Den bidrar till att spara pengar, bevara värde, underlätta planering och skapa en mer effektiv förvaltning. Att inte ha en underhållsplan är som att köra bil utan att tanka – förr eller senare tar det stopp.
Inom ramen för en effektiv underhållsplan är tidsplanering och schemaläggning avgörande faktorer för att säkerställa att underhållsåtgärder genomförs i rätt tid och på ett effektivt sätt. Denna process innefattar att fastställa tidsramar för underhållsåtgärder, att prioritera mellan akuta och långsiktiga åtgärder samt att samordna med andra pågående projekt.
När det gäller fastställande av tidsramar för underhållsåtgärder är det viktigt att ha en realistisk uppfattning om den tid som krävs för att genomföra olika typer av underhåll. Detta kan inkludera allt från mindre reparationer till större renoveringsprojekt. Genom att ha klara och tydliga tidsramar kan man undvika förseningar och säkerställa att arbetet utförs inom överenskomna deadlines.
Prioritering av åtgärder är en annan viktig aspekt av tidsplaneringen inom underhållsplanen. Det är inte ovanligt att det finns flera underhållsbehov som behöver hanteras samtidigt. Genom att prioritera mellan akuta åtgärder som kräver omedelbar uppmärksamhet och långsiktiga åtgärder som kan planeras in på längre sikt kan man optimera resurserna och säkerställa att de mest kritiska behoven tas om hand först.
Samordning med andra pågående projekt är också av stor vikt för att undvika kollisioner och ineffektivitet. Det är inte ovanligt att det pågår flera projekt samtidigt inom en fastighet eller förening, och att dessa kan påverka varandra på olika sätt. Genom att ha en öppen kommunikation och koordinera mellan olika projekt kan man minimera störningar och maximera effektiviteten i genomförandet av underhållsåtgärderna.
Sammanfattningsvis är tidsplanering och schemaläggning avgörande för att säkerställa att underhållsåtgärder genomförs på ett effektivt och kostnadseffektivt sätt inom ramen för en underhållsplan. Genom att fastställa klara tidsramar, prioritera mellan olika åtgärder och samordna med andra pågående projekt kan man säkerställa att fastigheten upprätthålls på ett tillfredsställande sätt och att resurserna används på bästa möjliga vis.
När det kommer till förvaltningen av fastigheter, är en väl genomtänkt ekonomisk plan och noggrann budgetering avgörande för att säkerställa långsiktig hållbarhet för de fastigheter som berörs. Denna process involverar flera viktiga steg för att uppskatta kostnader för underhållsåtgärder, skapa en långsiktig budget och reservera medel för planerat underhåll.
Uppskattning av kostnader för underhållsåtgärder är en central del av ekonomisk planering. Detta innebär att noggrant bedöma vilka underhållsbehov som finns och att uppskatta kostnaderna för att genomföra dem. Genom att ta hänsyn till faktorer som ålder på fastigheten, tidigare underhållsåtgärder och potentiella framtida behov kan man få en realistisk bild av de ekonomiska kraven.
Efter att kostnaderna har uppskattats är nästa steg att upprätta en långsiktig budget. Detta innebär att skapa en plan för hur pengarna kommer att användas över en längre tidsperiod, vanligtvis flera år framåt. En välutvecklad budget tar hänsyn till både löpande driftskostnader och större kapitalinvesteringar för underhållsåtgärder. Genom att ha en tydlig överblick över de ekonomiska resurserna kan man undvika oväntade kostnader och säkerställa att tillräckliga medel finns tillgängliga för att upprätthålla fastigheten på ett hållbart sätt.
Att reservera medel för planerat underhåll är ett viktigt steg för att säkerställa att nödvändiga åtgärder kan genomföras när de behövs. Genom att avsätta medel regelbundet för underhållsändamål kan man skapa en ekonomisk buffert för att täcka kostnaderna för framtida reparationer och uppgraderingar. Detta minskar risken för att behöva ta till akuta åtgärder eller att belasta föreningens medlemmar med plötsliga avgiftsökningar.
Ekonomisk planering och budgetering är en viktig del i underhållsplanen och avgörande för att säkerställa långsiktig hållbarhet och välbefinnande för bostadsrättsföreningar och fastighetsägare. Genom att noggrant uppskatta kostnader, skapa en långsiktig budget och reservera medel för planerat underhåll kan man minimera ekonomiska risker och säkerställa att fastigheten fortsätter att vara en trygg och trivsam plats att bo och verka på.
En väl utformad underhållsplan är inte statisk, utan det är ett levande dokument som kräver kontinuerlig uppföljning. Detta avsnitt belyser det viktigaste för att säkerställa att planen förblir relevant och fungerande över tid. Genom att kontinuerligt förvalta och följa upp underhållsplanen kan fastighetsägare och BRF säkerställa att deras fastigheter underhålls på ett effektivt och ekonomiskt sätt, vilket som tidigare nämnts bidrar till en längre livslängd för fastigheten, ökat fastighetsvärde och en trivsam boendemiljö för de boende.
Tips:
Planima, ett digitalt verktyg för framtagande och löpande arbete med underhållsplan
Planima är det verktyget Perfecta använder vid upprättandet av underhållsplan till fastighetsägare och BRF. Thomas Stertman, Perfecta Projektledning, har mångårig erfarenhet av att upprätta underhållsplaner och har hjälpt många Bostadsrättsföreningar. Tveka inte inför att kontakta Thomas om du har frågor.
Eftersom underhållsplanen är ett så pass viktigt arbete och dess betydelse för fastighetens framtida värde så rekommenderar vi att anlita en expert eller konsult, som kan vara Perfecta Projektledning eller motsvarande. Det blir en försäkran att planen tas fram på rätt sätt och att den blir det viktiga styrdokument som den ska vara. Vi på Perfecta strukturerar planen i åtta olika steg i vilka vi beskriver nuvarande status, vilka åtgärder som föreslås, tidsspann och kostnader.
När man ska upprätta en underhållsplan så är det viktigt att göra en inventering och dokumentera fastighetens nuvarande status. En bra början är att gå igenom fastighetens nuvarande skick och identifiera vilket underhållsbehov som finns. När underhållsbehovet är kartlagt så gäller det att prioritera de åtgärder som man ser behov av att utföras.
För att säkerställa en effektiv planering av föreningens fastighetsunderhåll tillhandahåller vi ett omfattande beslutsunderlag. Vi strukturerar planen i 8 steg med utrymme för eventuella tillägg. I dessa steg under upprättandet av en underhållsplan beskriver vi ingående fastigheternas nuvarande status, föreslagna åtgärder, tidsspann och tillhörande kostnader.
Vi inleder processen med att granska befintlig dokumentation, inklusive ritningar och entreprenadavtal. Genom intervjuer med berörda parter inhämtar vi information om fastigheternas skick och tidigare genomförda underhållsarbeten. Vid behov kompletterar vi vår analys med faktainsamling från myndighetsarkiv.
En övergripande och ytlig besiktning utförs på olika delar av fastigheterna såsom tak, fasader, entréer, trapphus, hissar, källare, vindar, tvättstuga, fönster, balkonger och innergårdar. Vi bedömer statusen i förhållande till den tekniska livslängden.
Samtliga byggdelar kvantifieras för att möjliggöra en exakt kostnadsberäkning för underhållsåtgärderna. Denna mängdning utförs med fördel baserat på relationshandlingar.
Efter att ha fastställt mängder och status börjar vi beräkna kostnaderna för de olika underhållsåtgärderna.
När vi har genomfört bedömning av status, kvantifiering och kostnadsberäkningar för alla delar, för vi in all data i programmet.
Vi skapar själva underhållsplanen som ett beslutsunderlag för föreningen och styrelsen. Planen detaljerar underhållsbehovet för olika delar av fastigheterna över tiden, inklusive kostnader både totalt och specificerat för varje del. Vi inkluderar även kommentarer om delar av underhållet som påverkar fastighetsförsäkringspremien.
Vi presenterar och går igenom underhållsplanen med fastighetsägarens representanter. Presentationen kan fördelaktigt hållas digitalt.
Efter presentationen ges du som beställare möjlighet att göra eventuella korrigeringar för årets underhållsplan. Därefter fastställs och löpande uppdateras planen. Detta förutsätter prenumeration på den. Perfecta ansvarar för löpande besiktningar, förvaltning och administration av er underhållsplan.
Det är även möjligt att enbart betala för upprättandet och sedan själv hantera administrationen. För ytterligare information är du välkommen att kontakta oss per telefon eller e-post. Önskar er lycka till med era underhållsprojekt och er underhållsplan!
Kostnaden för planen är beroende av faktorer som fastighetens storlek , dess omfattning och uppdateringsfrekvens med mera.
Kostnaden för en underhållsplan varierar beroende på en rad faktorer.
Exempel på faktorer som avgör priset på att ta fram en underhållsplan är:
Från 2024 krävs en 50-årsplan för nya och ombildade BRF:er. Planen ska vara komponentuppdelad, regelbundet uppdaterad och ingå i den ekonomiska planen. Befintliga BRF:er rekommenderas starkt att ha en plan. Syftet är att skapa en översikt över fastighetens skick och behov, vilket möjliggör effektiv planering och budgetering för underhåll, vilket sparar pengar och förhindrar akuta reparationer.
Tips: Jämför gärna leverantörer och välj en sakkunnig aktör som oss på Perfecta Projektledning, tveka inte inför att kontakta oss. Du hittar mer information hos exempelvis Boverket, SBC och Fastighetsägarna.
I samband med att man ska upprätta en underhållsplan är det viktigt att det finns ett bra samarbete och en fungerande dialog mellan styrelse och medlemmar. Det handlar inte enbart om att genomföra en praktisk planering utan det kan exempelvis beröra hur man planerar för gemensamma ytor.
En välskött fastighet ger trivsel och sparar pengar. En strukturerad underhållsplan ger BRF:en överblick över fastighetens skick och framtida behov. Proaktivt underhåll förhindrar akuta reparationer och bevarar fastighetens värde. Därför ger underhållsplanen bättre
Fördelar med underhållsplan för er BRF:
Underhållsplanen är en viktig del av en välskött BRF. Den ger verktyg för att skapa en stabil och trygg boendemiljö för alla medlemmar, samtidigt som bostadsrättsföreningen sparar pengar och bevarar fastighetens värde.
Perfecta projektledning vid stambyte i bostadsrättsföreningen Båtsmannen i Gustavsberg. Vi hjälpte även denna förening med att ta fram en underhållsplan.
Thomas Stertman,
Perfecta Projektledning
För frågor kontakta mig via:
Tel: 08-54 90 38 92
E-post: thomas.stertman@perfecta-projektledning.se
