Ett stambyte innebär att fastighetens vatten- och avloppsrör byts ut helt eller delvis mot nya. Alla fastigheter har rörstammar med begränsad livslängd som måste bytas i tid för att undvika kostsamma läckage och vattenskador.
Fördelar med stambyte
Att skjuta upp ett stambyte kan leda till:
Fastighetsägaren ansvarar för att genomföra stambytet. För bostadsrätter är det bostadsrättsföreningens styrelse som fattar beslut och genomför åtgärden.
Ett stambyte kräver noggrann planering och samordning eftersom det är ett av de största renoveringsprojekten som en fastighet står inför.
Vanligtvis är det första steget att inspektera och bedöma de befintliga rörens skick. Om det visar sig att det krävs ett stambyte krävs sedan en upphandling Denna beskriver vi lite mer utförligt längre ner. Insatserna börjar med projektering som bland annat innebär att man tar fram detaljerade ritningar och val av rör och annat material.
Själva genomförandet innebär att de gamla rören rivs ut för att sedan ersättas med de nya. Detta arbete innebär en period av störningar för de boende. När de nya rören är på plats gäller det att återställa ytskikt som väggar och golv, samt eventuell annan inredning i framför allt kök och badrum.
Slutligen sker en besiktning av arbetet för att säkerställa att stambytet är korrekt utfört.
Kostnaden för ett stambyte varierar beroende av faktorer som fastighetens storlek, projektets omfattning och material. För en BRF är det en betydande investering som ofta finansieras genom sparade medel, lån eller en kombination av båda.
Det är viktigt att vara införstådd med att ett stambyte inte bara är kostsamt utan även ett det tidskrävande projekt. Stambyte är något som alltid påverkar boendet. Under den tid det pågår, som kan vara under flera veckor och i vissa fall flera månader, upplever de boende störningar i form av buller, begränsad tillgång till vatten, badrum och kök. I vissa fall kan det bli nödvändigt med ersättningsboende, men det är något vi på Perfecta Projektledning försöker undvika. Det är viktigt att de boende informeras i tid om tidplan, vad som ska göras och vilka störningar som kan uppkomma.
Efter ett genomför stambyte är det viktigt att det finns garantier på såväl utfört arbete som material.
När vi ska projektera ett stambyte använder vi en fastställd, beprövad arbetsmetod. Detta för att säkerställa att stambytet görs på rätt sätt, i rätt ordning och med minimal påverkan på de boende i bostadsrättsföreningen.
Vi ser till att de tekniska, juridiska och logistiska delarna fungerar smidigt för alla inblandade parter – föreningen, entreprenörerna och de boende. Som stambyteskonsult och projektledare för bostadsföreningens stambyte står vi alltid på din sida.
Vi börjar med en förstudie för stambyte som belyser krav och förutsättningar. Detta ger bostadsrättsföreningen ett bra beslutsunderlag som vi går igenom och diskuterar med er.
Förstudien besvarar följande frågor:
Perfectas förfrågningsunderlag för stambyte består av:
När upphandlingen är avslutad kontrakterar vi de valda stambytessentreprenörerna och stödjer er genom upphandlingsmöte, förhandling och upprättande av entreprenadkontrakt.Tillsammans fastställer vi tidplan, betalningsplan och säkerheter för stambytesentreprenaden samt den efterföljande garantitiden.
När stambytesarbetet är igång kan det hela tiden följas på en gemensam projektportal som administreras av oss.
Där hanterar vi all relevant information om stambytet. Vi deltar aktivt på totalentreprenörernas projekteringsmöten och bidrar med vår kunskap och erfarenhet i planeringsprocessen.
Enligt Plan- och Bygglagen (PBL) ska det finnas en kontrollansvarig för stambytesprojekt. Som beställare tar vi på oss den rollen och övervakar att stambytesarbetet genomförs enligt regler. Vi utför även en försyn innan byggstart som dokumenteras för att jämföra anläggningens skick före och efter stambytet.
Brf Båtsmannen
Brf Båtsmannen i Gustavsberg anlitade Perfecta Projektledning som beställarombud/projektledare för föreningens kommande stambyte. Uppdraget avsåg även entreprenadbesiktning.
Brf Kråkan 6
Brf Kråkan 6 har valde att anlita Perfecta Projektledning för att hjälpa till med förstudie, upphandling och projektledning av stambyte.
Brf Sleipner 7
Brf Masken
Brf Solhem 1
Vi på Perfecta Projektledning är stolta över att ha fått förtroendet att leda och upphandla föreningens stambytesprojekt. Färdigställande är beräknat till årsskiftet 2023/2024.
Brf Stiftelsen 4
Perfecta Projektledning har fått förtroendet att projektera, handla upp och leda föreningens planerade stambyte.
Brf Valfisken mindre
Brf Stifelsen 4
Brf Stiftelsen 4 i Sundbyberg har valt att anlita Perfecta Projektledning som besiktningsförättare för föreningens stambyte.
Stambyte förknippar de flesta med något jobbigt. Och det är ett omfattande projekt, som innebär stora ingrepp. Men just därför är det viktigt att göra det så enkelt som möjligt, utan att ge avkall på kvaliteten. Se här för vanliga frågor och svar som rör boende i bostadsrätt under ett stambyte.
Stambyte innebär det att man byter ut alla stammar (alltså stora, vertikala rör), rör och ledningar. I stora byggnader görs detta med ett intervall på runt 30 – 60 år. Skillnaden beror på kvalitet och användning; hög kvalitet förlänger livslängden, hög användning förkortar den. Och omvänt.
Att ingreppet vid stambyte är så stort ingrepp beror på att rören finns i väggar och golv i badrum och kök: Väggarna behöver rivas och sedan byggas upp igen för att få fram rören. Det är också därför det är klokt att passa på att renovera kök och badrum när man ändå håller på.
Stambytet är en underhållsåtgärd för att undvika stora fel på vatten- och avloppssystemen i framtiden. Alla rör oavsett typ slits med tiden. Om stambytet skjuts upp för länge ökar risken för vattenskador på fastigheten kraftigt. Tydliga tecken på att man väntat för länge med stambyte är rostskador, problem med läckor och stopp i rören. Konsekvenserna av att vänta för länge är såväl direkta, akuta översvämningar och läckor som mindre läckor som olika former av mer långsamt verkande fuktskador.
Ja. Om man väntat för länge kan försäkringar mot fuktskador sluta gälla och styrelsen faktiskt bli stämd av de boende.
Oftast kan man det, även om det blir medför en del besvär. Det är det vanligaste. Fördelen är att du slipper flytta ut dina saker. Det blir också billigare. Nackdelarna är att man inte har tillgång till vatten, och att det blir bullrigt och smutsigt. Om du eller någon i din familj har funktionsvariation som kräver tillgång till vatten och avlopp, astma eller allergi mot damm är det direkt olämpligt.
Uppskattningsvis har stammarna i en byggnad en livslängd på mellan 40 och 50 år. Dock beror faktisk livslängd på olika faktorer såsom slitage, material och materialkvalitet.
Kostnaden för stambyte varierar såklart beroende på byggnadens storlek. Annat som påverkar är de befintliga stammarnas placering och skick, samma sak gäller våtutrymmen. Till det kommer individuella val av exempelvis golvvärme, klinkers och kakel.
Normalt ingår stambyte i byggnadens underhåll och är föreningens ansvar. Tätskikt, ytskikt och inredning är oftast den boendes ansvar. Vanligast är dock att föreningen i dessa sammanhang tar ansvar för både stammar och standardutförande av badrum. Däremot brukar den boende stå för merkostnaden för mer material eller specifik inredning till badrummet eller kök.
När man utför ett stambyte besiktigas de olika arbetsmomenten löpande. Utöver det sker en slutbesiktning av hela projektet. Besiktningsförrättaren ansvarar då för att avtalade normer och kontrakt har följts av utföraren.
Generellt sett ökar värdet på lägenheten efter ett stambyte, men kom ihåg att ett stambyte är en stor investering för föreningen. Å andra sidan är fördröjt byte av stammar något som påverkar bilden av föreningens ekonomi negativt, vilket i sin tur sänker värdet på lägenheterna.
Mycket kortfattat är vi helt enkelt er representant, från det första förberedande mötet till slutbesiktning. Under projektet kommer vi att representera styrelsen gentemot entreprenör, och agera projektledare för stambytet. Allt för att säkra ett tryggt och smidigt genomförande av projektet.
Vi erbjuder projektledning och rådgivning under stambyte till BRF och fastighetsägare i Stockholm, från start till avslutat projekt.
Stambyte behöver inte vara en mardröm. Med rätt planering och professionell hjälp kan du genomföra stambytet på ett effektivt sätt och minimera störningarna för de boende. Det är ett av de största underhållsprojekten en bostadsrättsförening eller fastighetsägare kan ge sig på. Dessutom är det helt nödvändigt, att skjuta upp det riskerar att orsaka stora skador. Å andra sidan säkerställer välskötta stammar värdet på medlemmarnas lägenheter.
Genom att byta ut de gamla stammarna och rören mot nya får du inte bara en säkrare fastighet, utan du kan också ta tillfället i akt att modernisera badrummen och höja fastighetens värde.
Se det som en investering i din fastighets framtid – en investering som ger dig trygghet, komfort och ökat värde. Vi på Perfecta kan bistå med råd och hjälp i alla steg genom hela projektet.
I de flesta fall, och rent generellt, måste alltid alla badrum i den berörda fastigheten som ska utföra ett stambyte renoveras.
Detta med anledning av att väggar och golv måste brytas upp för att frilägga de värmerör, vattenledningar, avloppsrör samt rörstammar som ska bytas ut. Här förstörs då tätskikt, kakel och klinker, samt att även många toaletter och badrum har gamla handfat och toaletter som inte är kostnadseffektiva att installera på nytt. Ett annat incitament kan vara att föreningen önskar en och samma garantipart för samtliga arbeten.
Nej, under det fysiska arbetet vid ett stambyte är det tyvärr nödvändigt med höga bullernivåer och mycket ljud.
Detta berör särskilt den inledande fasen i arbetet då rivning samt bilning och resning av de gamla stammarna sker. Under årens lopp har tekniken bidragit till att de maskiner som används för mindre väsen under arbetet samt att arbetssätt har vidareutvecklats för att minska buller. Dessvärre finns det inget idag som kan spräcka upp kakel och klinker, golv och väggar gjorda av betong utan att ge ifrån sig störande ljud.
Under den tid som ett stambyte utförs i fastigheten byter vanligtvis den anlitade Generalentreprenören ut låset till entrédörren mot en så kallad ”byggcylinder”.
Detta är delvis för att du ska slippa lämna ut dina nycklar till ditt normala lås i ytterdörren, samtidigt som det ska bli hanterbart för entreprenören. Du kommer normalt sett att få två nycklar till detta lås under tiden. Om inte detta skulle vara tillräckligt ska du kontakta din boendesamordnare. Detta är bara en tillfällig lösning under den tid som den fysiska arbetsdelen av stambytet pågår. Hantverkarna är skyldiga att alltid se till att dörren är låst när det inte pågår arbeten i lägenheten. De är också skyldiga att alltid hålla uppsikt när dörren är öppen för transporter av olika material som härrör till stambytet. Du ska själv också alltid låsa dörren när du lämnar lägenheten så inga obehöriga kan få tillträde till denna. I många fall får inga andra dörrlås låsas under arbetstid som ofta är mellan 07:00 och 18:00.
Bygglåset tas bort när arbetet är slutfört. Ditt gamla lås kommer då att återmonteras och du kommer i framtiden att använda de gamla nycklar du brukade innan stambytet påbörjades.
Ja, alla badrum och WC-utrymmen i er lägenhet måste helt och hållet tömmas på all inredning, armaturer samt alla de prylar som vanligen förvaras i dessa rum.
Detta med anledning av att väggar, tätskikt samt golv måste rivas ned och bilas upp för att kunna komma åt och resa de gamla rörstammarna i fastigheten.
Kan köket användas för matlagning under ett stambyte?
Helt naturligt kommer det att bli svårare och mera krångligt att använda alla de funktioner utöver vatten och avlopp som finns i en lägenhet under ett stambyte. Hur som helst kommer köket oftast inte att rivas, utan kommer att kunna användas på ett lite mera begränsat sätt. Du kommer oftast att kunna laga mat, men inte kunna använda vare sig vatten eller avlopp.
Att göra egna val erbjuds nästan alltid i någon form vid dagens moderna stambyten.
Här kan detta handla om allt från små val av badkar eller duschhörna, design och färg på kakel och klinker eller större val som köksutrustning och badrumsinredning
Ja, de allra flesta hemförsäkringar gäller även vid ett stambyte.
Många försäkringsbolag vill dock att den som innehar försäkringen meddelar dem att ett stambyte ska ske.
Nej, generellt sett ska man inte räkna med att den befintliga inredningen går att montera tillbaka.
Givetvis finns det undantag, detta tas med fördel upp på ditt Tillvalsmöte ca fyra veckor innan byggstart. Dock tar entreprenören inget ansvar kring denna befintliga inredning vid eventuellt återmontage.
Ja, du kan oftast bo kvar i din lägenhet under stambytet.
Det jobbiga under arbetet med ett stambyte är att vatten och avlopp samt många gånger elen i fastigheten kommer att vara avstängt i omgångar. Detta i tillsammans med springet från hantverkare ut och in i lägenheten. Buller och damm är också en faktor som kan upplevas som påfrestande. Dock kommer entreprenören och föreningens ombud att göra allt de kan för att göra det hela så enkelt, bekvämt och trivsamt som möjligt. Vanligtvis kommer det att finnas speciella platser skapade för tvätt, dusch och toalettbesök. I din lägenhet kommer det att finnas tillgång till vatten, antingen i badrummet eller i köket, (kortare avbrott kan förekomma).
Ja, det kan bli rörigt.
Detta med anledning av allt det damm och den smuts som ett stambyte medför, i kombination med att du måste flytta olika saker från berörda rum till de rum som inte berörs av stambytet. Många gånger bör du också ta ned värdefulla saker på väggar och i bokhyllor, då vibrationer annars kan medföra att dessa förstörs.
Det som automatiskt åligger dig som boende i en lägenhet under ett stambyte är att rensa under och plocka bort dina ägodelar och möbler för att skapa fri passage.
Utöver detta bör du flytta alla dina värdefulla ägodelar och de du är rädd om till säkra utrymmen i lägenheten där hantverkarna inte kommer att befinna sig.
Vid ett stambyte går det egentligen aldrig, att exakt att säga hur lång tid arbetet kommer att ta i varje enskild lägenhet.
En av anledningarna till detta kan vara att det uppstår oförutsedda hinder.
Annat kan vara att något händer i en annan lägenhet där stora delar av arbetsstyrkan måste sättas in. Om ett stambyte går som det ska och all den utförda planeringen ungera, brukar i allmänhet en beräkning på mellan 6-8 veckor per lägenhet uppskattas.
När det gäller dina ägodelar vid stöld eller skada under ett stambyte, kommer detta vara de boendes hemförsäkring som går in och täcker. Naturligtvis ska du alltid se till att kontrollera ditt försäkringsavtal, och om några oklarheter skulle finns ska du naturligtvis kontakta ditt försäkringsbolag.
Nej, här kommer det att ge ett fullgott skydd med den vanliga hemförsäkringen.
Om du inte redan har en hemförsäkring ska detta naturligtvis alltid tecknas innan ett stambyte. Dock kommer detta vara något som alltid ska tecknas så fort någon flyttar in i ett hus eller en lägenhet.
Något du bör göra är att kontakta ditt försäkringsbolag så att de känner till att det ska ske ett stambyte i huset. Vissa gånger kan det faktiskt vara så att din hemförsäkring inte gäller om meddelande inte skett innan en skada, förlust eller stöld uppstått.
