Underhållsplan

Underhållsplanen förebygger katastrofer och onödiga utgifter. Den minskar risken för likviditetsbrist och dyra lån. Den bäddar även för lägre försäkringspremier när stammar, elinstallationer och våtrum hålls i ett dokumenterat gott skick.

underhålla i föreningar med innergårdar, garage, förråd, tvättstuga och andra källarutrymmen. Mindre åtgärder kan behövas i intervall på 20–30 år medan större åtgärder som underhåll av bjälklag kan bli aktuellt i 50-årsintervall. 

Underhållsplanen är grunden för föreningens ekonomiska planering och det absolut viktigaste styrdokumentet. Ändå saknar många bostadsrättsföreningar en underhållsplan. Förr eller senare måste taket läggas om, stammar för vatten och avlopp bytas eller renoveras, fasaden underhållas och innergården rustas upp.

Underhållsplanen är en billig försäkring.

Med en underhållsplan får föreningen full kontroll, så att dyrbara akutinsatser kan begränsas till ett minimum. Planen hjälper föreningen att undvika försämrad likviditet och dyra lån. En underhållsplan är ganska enkel och inte särskilt dyr att ta fram. Jämfört med att vara utan är den en billig ”försäkring”.

Underhållsplanens omfattning

Underhållsplanens omfattning: 

1. Fasad

Tillsammans med taken står fasaderna för stora underhållskostnader. Därför är det viktigt att hålla tak och fasader under uppsikt, så att små skador inte växer till stora och dyra problem. Ett underhållsintervall på 25–30 år är vad som gäller här.

2. Yttertak

Underhållsintervallet för yttertak kan variera från 40 till 50 år. Taken är hårt utsatta för väder och vind, men även vid snöskottning, som kräver en varsam hand för att inte orsaka kostsamma skador.

3. Fönster

Dåligt underhållna fönster är stora energitjuvar. Beroende på material och konstruktion kan underhållsintervall för fönster variera mellan 10 och 30 år.

4. Stammar

Stammar för vatten och avlopp är den del av fastighetens infrastruktur som ofta nämns i samband med överlåtelser. Renovering eller byte av stammar kan bli aktuellt vart 40:e till vart 50:e år.

5. Stigare för el

Stigare för el från elcentralen till lägenheterna ska alltid vara i bra skick eftersom de annars kan utgöra en direkt brandfara. En statusbesiktning av ledningarna fastställer deras skick och om de eventuellt behöver åtgärdas.

6. Hissar

Hissar underhålls löpande av hissleverantören där större åtgärder som byte av hisskorg eller dörrar kan vara aktuellt med intervaller på 40–50 år.

7. Gårdsbjälklag

Gårdsbjälklag lever ofta ett undangömt liv, men är viktiga att underhålla i föreningar med innergårdar, garage, förråd, tvättstuga och andra källarutrymmen. Mindre åtgärder kan behövas i intervall på 20–30 år medan större åtgärder som underhåll av bjälklag kan bli aktuellt i 50-årsintervall. 

Underhållsplanen i 5 steg

Underhållsplanen i 5 steg

Du får ett komplett beslutsunderlag för att planera föreningens fastighetsunderhåll. Planen görs i fem steg, med möjligheter till tillägg, där vi beskriver fastigheternas status, åtgärdsförslag, tidsintervall och kostnader. 

1. Nulägesanalys


Genomgång av befintlig dokumentation; ritningar och entreprenadavtal, intervjuer med berörda parter om fastigheternas skick och underhållsarbeten som gjorts tidigare. Vid behov kompletterar vi analysen med faktasökning i myndigheters arkiv.

2. Statusbesiktning


Övergripande/ytlig besiktning av fastigheternas delar; tak, fasader, entréer, trapphus, hissar, källare, vindar, tvättstuga, fönster, balkonger, innergårdar. Vilka delar som ska ingå i besiktningen specificerar vi i besiktningsunderlaget och specifikationerna för underhållsplanen.

3. Rapport


Beskrivning av fastigheternas status och underhållsbehov som ett resultat av steg 1 och 2. Rapporten presenterar vi för styrelsen för att diskutera underhållsbehov, tidsintervall, tillvägagångssätt, material och metodval samt kostnader.

4. Underhållsplan


Vi upprättar själva underhållsplanen som ett beslutsunderlag för föreningen och styrelsen. Planen beskriver underhållsbehovet för fastigheternas delar över tid samt kostnaderna för underhållet, totalt och specificerade för varje del. Vi bifogar även kommentarer om premiepåverkande delar av underhållet inom ramen för fastighetsförsäkringen. 

5. Uppföljning

Stigare för el från elcentralen till lägenheterna ska alltid vara i bra skick eftersom de annars kan utgöra en direkt brandfara. En statusbesiktning av ledningarna fastställer deras skick och om de eventuellt behöver åtgärdas.

6. Hissar

Genomgång och presentation av underhållsplanen med fastighetsägarens representanter.

Tillval inom djupbesiktning

Tillval inom djupbesiktning.

Som ytterligare försäkring om fastigheternas kvalitet erbjuder vi tre tillval för delar som ligger både inom föreningens och den enskilda medlemmens ansvar. Tillvalen är djupbesiktning av de delar av fastigheten som, efter genomgång av rapporten, bedömts som särskilt viktiga ur underhållssynpunkt. 

Våtrum: Statusbesiktning av våtrum i lägenheterna; kök, gästtoalett, badrum, dusch och bastu. Besiktningen fokuserar på fukt, läckage och ventilation. Tillsammans med fastighetens stammar för vatten och avlopp är våtrummens installationer sådant som påverkar fastighetsförsäkringens premier.

Energi: Tillvalet omfattar två delar: den lagstadgade energibesiktningen (föreningens ansvar) och rekommendationer om förbrukningen av hushållsel (medlemmens ansvar). Energibesiktningen görs enligt Boverkets regler och rekommendationer. Möjligheten att vara sparsam med förbrukningen av hushållsel baseras på besiktningar efter överenskommelse med enskilda medlemmar.

El: Statusbesiktning av elinstallationer från lägenhetens elcentral till elinstallationer inne i lägenheterna. Tillsammans med fastighetens stigare för el påverkar också elinstallationernas kvalitet premierna i fastighetsförsäkringen.

Hur går du vidare?

Kontakta oss på Perfecta så lämnar vi förslag till upprättande av en underhållsplan för din förening. Ring 08-54 90 38 90 eller maila!

Vad är en underhållsplan och vad innehåller den?

  • Föreningens viktigaste styrdokument.
  • Beskriver åtgärderna och kostnaderna.
  • Förebygger katastrofer och onödiga utgifter.
  • Håller driftkostnaderna på en rimlig nivå.
  • Påverkar fastighetens försäkringspremie.
  • Ökar trivseln och värdet i bostadsrätterna.